經適房門前停滿好車，商品房價格高得離譜，房地產業(yè)從各個層面一次又一次地向我們展示這個行業(yè)發(fā)育不良，也一次又一次引來口誅筆伐。之前一一對應于不同收入群體的住房制度設計，都與現(xiàn)實的走向有些脫軌。對民生和經濟發(fā)展的反作用力越來越大，讓住房制度面臨不得不創(chuàng)新、不得不修改的挑戰(zhàn)。

　　在這一背景下，江蘇淮安首創(chuàng)的共有產權住房保障模式進入了人們的視線。這一模式的主要設計理念是以出讓土地的共有產權房替代劃撥土地的經濟適用房。購房家庭與政府可按7∶3和5∶5兩種比例分享產權，5年內購房家庭可原價回購政府產權使房屋完全歸自己所有。如果購房家庭確實無力還貸，由政府基金為其還貸并取得相應產權，失去相應產權的家庭可以根據經濟情況在低比例的共有產權或廉租房重新選擇。

　　毫無疑問，淮安模式就是有價值的制度創(chuàng)新。

　　首先，量化產權極大限制了不正當尋租空間。經適房購入成本低，且有完全產權，不可避免地成為一些人的牟利目標，致使經適房制度在實踐中變味。

　　其次，量化產權兼顧了保障性住房權利者的梯次經濟情況，并作了有針對性的設計。如果購房家庭經濟變好，可以合理代價從政府手中購回完全產權；如果經濟情況不佳，則可以在下一級住房中進行選擇。既避免了經適房管理過于靜態(tài)的弊端，又對流離失所的現(xiàn)象起到了阻隔作用。

　　共有產權還彌合了一個重大分歧：“市場派”們一貫認為，住房應該完全是市場化的結果，你有錢就有資格住，沒錢就應住到郊外或安于租房；“行政派”們則認為，住房屬于公共品，政府有義務為百姓提供這一服務。這兩種聲音，前者忽視了生活要有尊嚴這一社會穩(wěn)定的基本要素，后者則忽視了政府財力和資源的有限性。這一分歧，是住房制度設計爭論不絕于耳、政策調整時緩時急的根本原因。淮安模式將市場和行政合二為一，既符合民心，財政也不至于背上過重負擔，而且還原了住房的真實屬性。

　　但是，仍然有一些隱憂。比如，共有產權惠及的對象是中低收入群體，而這一群體即使是取得部分產權仍然可能需要銀行核準的貸款，誰來為他們擔保？如果配套政策不能夠刺激銀行、市政公用單位等社會力量加入，僅憑政府和中低收入家庭的齊心協(xié)力，仍然不足以保證此項民心工程能順利實施。此外，雖然杜絕了多數(shù)經適房存在的弊端，但資質認定仍然需要更有力的保障——先以低價獲得部分產權，再取得完全產權后賣出，仍然可以獲得尋租路徑。更令人關心的是，這項兼顧市場和民心、有推廣價值的制度，有多少地方政府愿意放棄高額的賣地收入且有耐心這樣做。

　　淮安共有產權保障房模式已悄然實施三年，這是一項實踐出來的有活力的創(chuàng)新。同樣，實踐可以消除現(xiàn)存的隱憂。關鍵是實踐。淮安模式說明：面對房產業(yè)紛紛擾擾的亂象，不是沒有辦法。只要有注重民生的腦子，就一定有管好房產市場的點子。本報特約評論員 徐立凡