房價的飆升催生了小產(chǎn)權(quán)房。如何處置它，是決策者面前的難題。全國政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心教授蔡繼明向大會提案稱，從短期看，政策要承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，平衡各方利益，不可一概取締之，否則可能激起較尖銳的矛盾；從長期看，要深入進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。

　　小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上緩解了“住房難”

　　“小產(chǎn)權(quán)房”主要是指在集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房子。從價格上看，小產(chǎn)權(quán)房的價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。

　　小產(chǎn)權(quán)房由于沒有完善的銷售手續(xù)，因此數(shù)量很難統(tǒng)計(jì)，但一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查卻顯示，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量驚人。有人估計(jì)，在北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會超過1000萬平方米；在西安，這個比例估計(jì)已經(jīng)達(dá)到25%到30%；在深圳占的比重就更高，有的可能高達(dá)40%、近50%。而根據(jù)濟(jì)南市有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，該市全市小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目總面積有1000多萬平方米。

　　蔡繼明告訴中國青年報(bào)記者，小產(chǎn)權(quán)房不僅大量、廣泛地存在，同時還牽涉各個方面的利益，處置起來不可不慎之又慎。

　　首先，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的村鎮(zhèn)集體和村民都可以通過小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)在房地產(chǎn)市場的發(fā)展和城市化進(jìn)程中分得一杯羹，這使得大量集體土地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，創(chuàng)造了更大的收益。其次，城市居民可以購買到價格相對合理的住房，在一定程度上緩解了“住房難”的問題。

　　另一方面，蔡繼明認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房與我國現(xiàn)行的土地管理體制、房地產(chǎn)市場一般的交易秩序相矛盾。因此，國務(wù)院多次以會議和通知的形式要求城市居民不要購買小產(chǎn)權(quán)房，國土資源部也多次發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”�？梢姡�中央政府相當(dāng)重視小產(chǎn)權(quán)房問題。

　　對于地方政府來說，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)與交易過程中沒有經(jīng)過國家征收等程序，各級政府很難針對小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程征收相應(yīng)的稅費(fèi)或獲得土地出讓金。因此，有些嚴(yán)重依賴“土地財(cái)政”的地方政府對小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)加以不同程度的限制，一些城市甚至禁毀了部分小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目。

　　游走于合法與非法之間的小產(chǎn)權(quán)房

　　一般認(rèn)為，催生小產(chǎn)權(quán)房的主要原因是城市房地產(chǎn)價格居高不下。小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方在于價格優(yōu)勢。很多大城市的房價長期快速上漲，超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。而政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻無法滿足住房需求，小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購買群。

　　現(xiàn)行土地制度也為農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)留有空間。蔡繼明指出，《中華人民共和國土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外�！钡�62條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”

　　這就是說，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。

　　國土資源部的一位副總督察曾突出說明：“建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地，二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)，四是根據(jù)擔(dān)保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時候可以允許。除此以外，都是現(xiàn)行法律不允許的。”那么，在這四種情況下建小產(chǎn)權(quán)房，就不涉及所謂“違法”的問題。

　　“這里還有一個核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的手續(xù)，就不應(yīng)該存在什么大的原則問題。正是因?yàn)檎�策法律�?guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個打擦邊球的空間。”蔡繼明對記者說。

　　治本之道在于“同地、同權(quán)、同價”

　　目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位并不平等。城市國有建設(shè)用地實(shí)行市場定價，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價”；城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證，可以通過融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行再融資和資產(chǎn)評估，而農(nóng)村建設(shè)用地沒有使用權(quán)證，不具有資產(chǎn)功能。

　　這直接導(dǎo)致了農(nóng)民在土地快速增值的過程中得不到合理的利益補(bǔ)償。根據(jù)國研中心課題組的調(diào)查，在目前“合法的”房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占5%到10%；地方政府拿走土地增值收益的20%到30%；開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占40%到50%。

　　而農(nóng)民建小產(chǎn)權(quán)房，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金；由村集體牽頭開發(fā)，也不需要開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地給予的補(bǔ)償金額。

　　蔡繼明建議，對于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要堅(jiān)決予以取締，對以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅(jiān)決予以制止。但對于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟(jì)手段、以科學(xué)發(fā)展的長遠(yuǎn)眼光提出對策。

　　“有些小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是對集體土地有效入市流轉(zhuǎn)的一種嘗試，不僅解決了城市居民住房難的問題，也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民增收，在一定程度上緩解了民生問題�！辈汤^明說，對于集體建設(shè)用地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，如果能夠形成市場交易和合理價格，就應(yīng)該努力運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，而不是單純運(yùn)用行政手段去管理，甚至進(jìn)行大面積的拆毀。

　　不過，治本之道，他認(rèn)為在于深入推進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)下一步的改革目標(biāo)應(yīng)該是對流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)權(quán)主體、權(quán)利和利益邊界進(jìn)行法律確認(rèn)，還農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應(yīng)得的權(quán)利。這一方面有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權(quán)地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的微觀市場結(jié)構(gòu)。

　　蔡繼明還強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，實(shí)行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價”。進(jìn)行城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。形成統(tǒng)一的市場后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設(shè)用地稀缺性的真實(shí)土地價格，這才是解決這一問題的根本出路。

　　本報(bào)北京3月3日電