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回望剛剛過去的2009年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂形勢(shì)大好,大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。投資性需求入場(chǎng),引爆了豪宅市場(chǎng),推動(dòng)了整體房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走高,房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)突破了2007年的最高值,創(chuàng)下了新高。
針對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲帶來的負(fù)面影響,在過去的一個(gè)月中,政府采取多項(xiàng)調(diào)控措施,這些措施加速了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。
1月7日,人民銀行以價(jià)格招標(biāo)方式發(fā)行了2010年第二期央行票據(jù),并開展了正回購(gòu)操作,兩項(xiàng)合計(jì)回籠資金900億元。1月10日,“國(guó)11條”,強(qiáng)調(diào)了二套房貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià);各地政府和各部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控對(duì)應(yīng)的責(zé)任;1月12日,央行宣布將于1月18日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn);央行對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo),對(duì)放貸政策進(jìn)行調(diào)控。日前,中國(guó)銀行要求全面上調(diào)新增房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的利率,以限制新增貸款規(guī)模并降低房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)?梢姺康禺a(chǎn)開發(fā)類的貸款將暫時(shí)收緊。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1月份北京期房網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)面積859967平方米,認(rèn)購(gòu)面積大幅環(huán)比下跌36.75%,成交量繼12月大漲之后大幅下挫。同時(shí),根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,截止到1月31日,期房可售住宅面積為7872526 平米,比12月末環(huán)比增長(zhǎng)2%,市場(chǎng)去庫(kù)存化減緩。
中國(guó)社科院金融研究所研究員尹中立表示,從一月份數(shù)據(jù)可見,自去12月出臺(tái)的相關(guān)政策已開始初見成效。從中國(guó)銀行此次政策調(diào)整來看,事實(shí)上銀監(jiān)會(huì)、人民銀行已開始收縮信貸政策,目前交易量的下降實(shí)際上就是基于這種金融緊縮預(yù)期的變化。如果金融繼續(xù)緊縮,以前打折的優(yōu)惠政策逐漸取消,意味著購(gòu)房人利率成本會(huì)上升,購(gòu)房的刺激就會(huì)減少,所以這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是最大的。
他認(rèn)為,現(xiàn)在寄希望于政策出臺(tái)之后價(jià)格調(diào)整立竿見影也是不現(xiàn)實(shí)的。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策不出現(xiàn)松動(dòng),房?jī)r(jià)的變化估計(jì)要到今年第二季度,但若已經(jīng)出臺(tái)宏觀政策緊縮一段時(shí)間后,受各種壓力影響又出現(xiàn)松動(dòng),就不一定能見到價(jià)格的下降。
“目前全行業(yè)政策偏緊,不排除加息周期的到來,信貸收縮,2010年房地產(chǎn)行業(yè)不僅銷量將受到影響,開發(fā)商會(huì)逐步根據(jù)行業(yè)銷量水平對(duì)新開工計(jì)劃進(jìn)行修正,因此,隨著2010年商品房銷量逐步呈現(xiàn)同比下滑的態(tài)勢(shì),新開工水平也會(huì)逐月下降!眹(guó)信證券房地產(chǎn)業(yè)分析師黃道立表示。
齊魯證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師涂力磊認(rèn)為,國(guó)家在進(jìn)行政策退出或者行業(yè)微調(diào)的同時(shí),出發(fā)點(diǎn)依舊是保證整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)上升。因此,在抑制房?jī)r(jià)快速上漲成為調(diào)控共識(shí)的同時(shí),后期成交量的變化將左右未來政策方向。后期應(yīng)該繼續(xù)觀察成交變化,尤其是下降后的房?jī)r(jià)是否能激發(fā)居民有效購(gòu)買力。相對(duì)一線城市而言,二、三線城市居民真實(shí)購(gòu)買力更強(qiáng)。尤其是“中央一號(hào)”文件,指出城鎮(zhèn)化和落實(shí)戶籍問題后,二、三線城市的城市化進(jìn)程有望繼續(xù)加速。建議繼續(xù)關(guān)注二、三線地產(chǎn)龍頭,如廣宇發(fā)展、臥龍地產(chǎn)等。
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