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已有一些省份做好了取消房屋預售制試點的準備,要求取締預售制的呼聲至此有了一點眉目。這符合很多慘遭預售商業(yè)生態(tài)掠奪的人的利益訴求。對于已被公認為弊端叢生的一種商業(yè)制度,人們再也無法違心遷就了。
我們的房地產(chǎn)市場先天不足。20多年前,因為開發(fā)商資本金嚴重不足、供應(yīng)能力低下而選擇的預售制,是一種低成本的商品房供給制度。商品房的繁榮基本有賴預售制上下游的購買者,即銀行和買房人。卻不料這一制度貫穿至今,開發(fā)商非但沒能在此期間培養(yǎng)獨立的擔當能力,反而養(yǎng)成了依賴習性。7年前,開發(fā)商的自有資金比例分別為10%、20%不等,盡管最近數(shù)年里政府要求開發(fā)商將之提高到35%,否則將不能提供政策性支持,但這幾乎很難實現(xiàn)。
預售制一向鼓勵開發(fā)商以小資金玩轉(zhuǎn)大項目。當開發(fā)商以很大一筆名義資金競得一塊建設(shè)用地之后,土地控制當局允許他們分期支付出讓金,因而對他們那明顯并不充裕的自有資金便不足以構(gòu)成威脅。即使是分期支付土地出讓金,在沒有全部將這筆費用繳清的時候,他們?nèi)匀豢梢垣@得完整的土地權(quán)屬證明,然后將此證明提交給銀行,以此作為一項優(yōu)良資產(chǎn)非常迅速地從銀行得到一筆數(shù)額巨大的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
當這筆貸款尚未使用完畢,他們又可以通過未封頂項目實現(xiàn)購房款回籠。在最早時候,房屋還沒有動工建設(shè),開發(fā)商就能以一張圖紙對外銷售。眼下雖有所改變,但改變并不大。在房屋未完全竣工前,他們依然可以對外銷售。預售制給開發(fā)商帶來了便利。他們寄生在這一制度之上,吞食著資源,猶不知足,還捂盤惜售,不僅未能提高供給效率,反而成了瓶頸,嚴重抑制了供應(yīng)。
但是,廢止預售制是不是建設(shè)性的改革辦法?卻依然存疑。廢黜預售制,即意味著開發(fā)商們首先必須具備超過50%以上的更多自有資金,才能夠確保在沒有任何外部資金幫助而純粹是自掏腰包的時候,勉強可以將項目從頭到尾獨立開發(fā)出來。因為在未能建設(shè)出現(xiàn)房項目之前,無法對外銷售,也即回籠不了購買款,銀行此時也不會給予慷慨無度的貸款支持。此時,如果沒有十分富足的自有資金儲備,僅僅通過招拍掛拿到的一塊建設(shè)用地,該筆土地出讓金就要一次性耗去十幾億甚至幾十億資金。因而如果廢止預售制,我們所能看到的,可能就是開發(fā)商陸續(xù)歇業(yè)破產(chǎn)。這對市場當然是不小的沖擊。至少在目前不允許個人買地建房的政策氛圍里,供給將陷于停頓,市場迅即衰退。
因此,我認為,需要對房屋預售制作必要的、有效而溫和的改良,而不是全面否定。這種改良,需要政府投入更多精力加以設(shè)計與營造。首先要鼓勵更多開發(fā)商充實內(nèi)部資本金從而走向獨立,不再只是始終依賴吃白食似的預售實現(xiàn)商業(yè)掠奪。此時需要做三件事情。第一,中國有6萬多家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè),通過上市融資的不超過200家,這迫使那些沒有能力維持資金鏈的開發(fā)商過度依賴于商業(yè)銀行和購買人的資金接續(xù)。鼓勵企業(yè)通過更便捷的道路融資。
其二,對于有著足夠資本金儲備背景的大型國有開發(fā)企業(yè)、以及一些已實現(xiàn)上市融資的企業(yè),政府必須鼓勵他們嘗試放棄預售模式。我相信,這些企業(yè)具備了基本的商業(yè)誠信和倫理,也完全有能力擺脫預售制,向更加公正和成熟的開發(fā)銷售模式轉(zhuǎn)變。他們至少可以利用自有資金使項目維持到封頂之后再公開銷售。
更為重要的一點,政府還有必要考慮向市場引入延期付款計劃。這個計劃的優(yōu)點在于,購買者可以事先向開發(fā)商交付一筆有限數(shù)額的押金,購買未竣工的房屋,等到房屋全面完工后,再支付其余款項。這是再穩(wěn)妥不過的事。不僅可以控制價格肆意上漲,而且能借此最大限度地抑制預售制的負面效應(yīng)的蔓延。這對于任何參與主體而言都沒有壞處。
這些年來,我們沒有建立對海外機構(gòu)資金的控制機制,而始終在強化制約力度,不想方設(shè)法留住這些有用的資金,而是驅(qū)趕。其實,引入這些貨真價實的海外機構(gòu)資金是非常必要的。這不僅能使企業(yè)內(nèi)部資金得到充實,且能夠源源不斷地獨立維持項目的運轉(zhuǎn),只要這些海外機構(gòu)能保持相對的誠實與信譽,就值得鼓勵,只要土地和規(guī)則都在我們控制之下。我們對此應(yīng)充滿期望。
歸納起來,房屋預售制之所以嚴重打擊了市場的誠信度,是因為一些技術(shù)壁壘和規(guī)則不夠完備,或者說有大漏洞。因此,預售制的改良也必須從這兩方面著手。
(章劍鋒 作者系房地產(chǎn)事務(wù)專欄作者)
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