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    按套內(nèi)面積計房價:誰動了誰的奶酪?
2009年09月04日 09:02 來源:經(jīng)濟(jì)參考報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  北京市商品房銷售將按套內(nèi)建筑面積計價的新規(guī)經(jīng)媒體報道后,由于北京作為首都在全國樓市的示范效應(yīng)而引起廣泛關(guān)注,尤其是新規(guī)可能引發(fā)的變相漲價、公攤縮水等一系列問題,更是讓購房者疑慮重重。不過,開發(fā)商和一些業(yè)內(nèi)專家的意見卻恰恰相反,認(rèn)為“按套內(nèi)面積計價”是防著開發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤。究竟是“買的沒有賣的精”,還是購房者實際受益?雙方各執(zhí)一詞,莫衷一是。

  開發(fā)商:無法利用公攤面積賺更多利潤

  據(jù)悉,按照新的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》,新建普通商品房預(yù)售或者現(xiàn)房銷售將按照套內(nèi)建筑面積計價。獨棟別墅、整棟樓房和車位、車庫的預(yù)售或者現(xiàn)房銷售可按照套內(nèi)建筑面積計價,也可按建筑面積計價或者直接按套計價。新的管理辦法還明確,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在預(yù)售場所等公示商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書,以及共用建筑面積處置情況。

  通常認(rèn)為,建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積,所以建筑面積會大于套內(nèi)建筑面積。以套內(nèi)建筑面積計價,曾有人擔(dān)憂開發(fā)商會轉(zhuǎn)移成本,提高房屋銷售單價,以彌補兩種面積計算方法之間的落差。對此,陽光100副總經(jīng)理范小沖認(rèn)為,新管理辦法的出臺,不會導(dǎo)致開發(fā)商實質(zhì)抬高房價!鞍凑者^去的計價方法,由于公攤面積的計算相對專業(yè),導(dǎo)致容易滋生一些灰色地帶。在使用率不同,總價相同的情況下,實際住房可使用的面積會有很大差別。而公攤面積怎么分配的,又是怎么使用的,普通消費者很難知道,也容易導(dǎo)致很多糾紛。如果以套內(nèi)建筑面積計價,則這種問題會減少很多!狈缎_說。

  按套內(nèi)面積計價,能避開容易發(fā)生爭議的公攤面積,防止開發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤,購房人可以更容易了解房屋單價和真實面積。北京萬年基業(yè)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為,北京商品房將按套內(nèi)面積計價會規(guī)避糾紛,這是對開發(fā)商和購房者的一種明示,可杜絕不合理現(xiàn)象。

  專家:新規(guī)促使開發(fā)商多為消費者考慮

  上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,在其他因素不變的情況下,這一計價方式的變化會造成統(tǒng)計意義上的房價提升。根據(jù)專家提供的公式,建筑面積單價乘以建筑面積,再除以套內(nèi)面積即可得出套內(nèi)單價。比如,一套建筑面積每平方米1萬元的住宅,以得房率85%計算,套內(nèi)面積每平方米約11700元,而以得房率70%計算,套內(nèi)面積每平方米約14280元,也就是說,按套內(nèi)面積計價將使住房價格上漲17%至42%。

  雖然從數(shù)字上看,北京房價似乎又將大大提升,但業(yè)內(nèi)人士表示,新規(guī)定僅改變了計價方式,對契稅、買賣方式無影響,實質(zhì)上看并不會助推房價。北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志認(rèn)為,建筑面積的公式計算跟價格無關(guān)。某個樓盤怎么定價,市場怎么買賣,這些基本面的東西并未發(fā)生變化。對于購房者來說,均價數(shù)據(jù)只是概念意義,反映的是一個城市的價格水平,實際上還是要看具體某個地段或樓盤的價格。對于想要購買某套房子的消費者而言,房屋總價是不變的。印花稅、契稅由于是按照房屋總價百分比來計算,也不會發(fā)生改變。“現(xiàn)在這個政策應(yīng)該是對過去政策的重申,而且是強(qiáng)調(diào)所有購房者在簽合同時,必須要讓開發(fā)商在合同中寫明套內(nèi)面積多少!标愔颈硎荆^去公攤的公式很復(fù)雜,往往消費者不知道自己這套房子攤了多少面積,通過這個辦法以后,買房人可以清楚自己花多少錢買了多少使用面積。

  北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理楊少鋒認(rèn)為,新政會促使開發(fā)商以后更多為消費者考慮。在產(chǎn)品設(shè)計時有意識地減少公攤面積,實際上這也是使買房人權(quán)利得到更多保證。楊少鋒認(rèn)為,此舉還可以減少開發(fā)商在公攤面積上與測繪單位勾結(jié),利用預(yù)售與交房之間的時間差來損害購房人利益。但僅有一個“按套內(nèi)面積計價”還不足以約束開發(fā)商,有關(guān)部門還應(yīng)出臺相應(yīng)的配套法規(guī),規(guī)范開發(fā)商的行為。同時相應(yīng)稅費均應(yīng)按套內(nèi)面積計算。如此,購房人才能得到真正實惠。

  購房者:怎樣才能明明白白買面積

  俗話說,買的沒有賣的精。讓購房者擔(dān)憂的是,假如原來建筑面積100平方米的房子,單價為1萬元,現(xiàn)在按套內(nèi)算變成90平方米了,開發(fā)商把單價變成1.2萬元,最后總房價可能變成了108萬元———如此一來,倒霉的還不是購房者?對此,楊少鋒提醒購房者,買房時一定要明明白白買面積。具體而言,要明確以下三點:

  首先,要明確公用分?jǐn)偨ㄖ娣e。按套內(nèi)建筑面積計價時,公用分?jǐn)偨ㄖ娣e雖不影響房價,但并不意味著對買房人來說無關(guān)緊要。因此,在購房合同中,明確約定公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的大小以及計入分?jǐn)偟墓貌课皇鞘种匾。對此,《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定“按套內(nèi)建筑面積計價的,商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”。

  其次,要明確公用分?jǐn)偨ㄖ娣e誤差的處理方法!渡唐贩夸N售管理辦法》中已規(guī)定了按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價時,買賣雙方對合同中載明的約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。對此,買房人可以與開發(fā)商在合同中約定援用。而對公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的誤差處理問題,買房人既可以要求單獨訂立處理公用分?jǐn)偨ㄖ娣e誤差的合同條款,也可以將公用分?jǐn)偨ㄖ娣e誤差統(tǒng)一納入房屋建筑面積誤差的處理方法之中。

  最后,要明確房屋建筑面積誤差的處理方式。實際購房當(dāng)中,無論采用何種計價方式并不影響開發(fā)商的售房總價,所不同的往往不過是購房人的心理因素而已。正因為房價在各種營銷方式中僅僅是“換湯不換藥”,所以,當(dāng)公攤建筑面積“縮水”,房屋建筑面積同步減少時,買房人常常由此產(chǎn)生新的心理不平衡,即房屋總價應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少。然而,如果買賣雙方約定按套內(nèi)面積計價,那么公攤建筑面積“縮水”導(dǎo)致的房屋建筑面積減少,則不會對房價產(chǎn)生任何影響。因此,買房人如認(rèn)為必要,還可以要求在購房合同中約定房屋建筑面積誤差的處理方式,以免在糾紛發(fā)生時莫衷一是。

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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