據(jù)媒體報道,近日有14位房地產(chǎn)界專家學(xué)者聯(lián)名上書,要求國家進(jìn)行“第二次住房改革”,采取“三三制”住房制度和“四定兩競”兩種手段,重新將房地產(chǎn)政策引回民生軌道。改革目標(biāo)是建立“低端有保障,中端買得起,高端有選擇”的多層次良性發(fā)展的住房供應(yīng)體系。

　　應(yīng)該承認(rèn),14位專家學(xué)者所提出的住房改革立場和目標(biāo)均是可取的。特別是建議書指出“我國憲法規(guī)定了國有土地公共服務(wù)的性質(zhì),住房供地必須以改善全體居民的住房福利水平為基礎(chǔ)。政府調(diào)控地價和房價必須堅持住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品的執(zhí)政理念”,一語道破當(dāng)前土地一級市場惟利是圖、房地產(chǎn)二級市場完全偏離民生本位的現(xiàn)實。

　　不過,14位專家學(xué)者所提出的“三三制”與“四定兩競”手段雖頗有新意,詳加推敲之下卻不難發(fā)現(xiàn)仍有值得商榷之處。按“建議”內(nèi)容,所謂“三三制”指的是“三類住房制度,三種供地方式,三支隊伍參與”,這其中“三類住房制度”新增了“建立公共住房制度”,而“三種供地方式”則在“招拍掛”與政府低價劃撥的保障性住房用地之外,新增了“四定兩競”供地模式。所謂“四定兩競”,指“定地價、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5%利潤率,競房價、競建設(shè)方案,綜合打分高者得”。無疑,“二次房改”的核心在于要求新增一個政府讓利的土地供應(yīng)層次,以照顧“夾心階層”的購房需要。

　　“四定兩競”模式是為了克服“招拍掛”所導(dǎo)致的弊病,但“二次房改”方案并未指向“招拍掛”制度哄抬房價的根本誘因。很明顯,正是由于地方政府作為唯一的土地供應(yīng)者可以不受監(jiān)督地控制土地供應(yīng)量,才使驟然減少土地供應(yīng)人為制造供不應(yīng)求成為可能。在人為制造的土地買方市場,地方政府一方面讓開發(fā)商囤地,一方面通過“招拍掛”方式與開發(fā)商聯(lián)手哄抬地價,并以地價抬高房價。這便是“招拍掛”制度最大的秘密。而目前的“四定兩競”政策,仍然保留地方政府作為不受監(jiān)督的唯一土地供應(yīng)者地位,只是規(guī)定地方政府必須將一部分土地按“定價”進(jìn)行低價轉(zhuǎn)讓,同時規(guī)定這些土地上的房子只能賺取5%的利潤,試問這種規(guī)定怎么能約束地方政府呢?要知道,供應(yīng)多少這樣的“定價地”,按什么標(biāo)準(zhǔn)“定價”,是完全由地方政府說了算的。

　　再者,通過“四定兩競”模式開發(fā)出來的房子,雖然在表面上價格會降低,但政府讓利土地與完全按市場價格出讓的土地如何在產(chǎn)權(quán)上加以區(qū)分必定成為問題。道理很簡單,倘若“公共性住房”要惠及60%的中層消費(fèi)者,那么就必須建立與商品房截然不同的產(chǎn)權(quán)體系和準(zhǔn)入、退出機(jī)制。如果這種區(qū)隔無法做到,那么60%的中層消費(fèi)者就必須與身處金字塔頂端的商品房消費(fèi)者爭奪這些政府讓利資源。而倘若要建立和管理兩套產(chǎn)權(quán)體系,并完善準(zhǔn)入、退出機(jī)制,必然會令市場管理成本大增,甚至抵消政策帶來的福利。從當(dāng)前的“二次房改”方案來看,對此根本沒有一個完善的答案。更為致命的是,對“四定兩競”模式的土地,究竟應(yīng)該供應(yīng)多少以及按什么比例供應(yīng)都將由政府決定,這就相當(dāng)于恢復(fù)了由計劃決定供應(yīng)數(shù)量以及結(jié)構(gòu)的全知全能型政府模式,而實踐已經(jīng)證明這是不可能的。

　　導(dǎo)致市場失靈的不是市場本身,而是地方政府對市場供求的扭曲,因此治理房地產(chǎn)市場首先應(yīng)該治理地方政府在房地產(chǎn)業(yè)的利益訴求。倘若回避了這一實質(zhì)性問題,那么要求地方政府讓利無異于與虎謀皮。而倘若能遏止地方政府扭曲市場的行為,那么除保障性住房外,市場完全可以滿足80%人群不同層次的住房需求,甚至可以通過累進(jìn)稅制加重豪宅、別墅的持有成本,補(bǔ)貼中小戶型住房的持有成本。而治理地方政府通過房地產(chǎn)牟利的根本方式,就是剝奪地方政府對土地的壟斷權(quán)力,并加大力度追繳開發(fā)商囤積的土地。

　　這就意味著,要完成“二次房改”,必須依賴供地制度改革。當(dāng)前,新增城市用地大多數(shù)是從“農(nóng)轉(zhuǎn)非”而來,地方政府用土地的農(nóng)業(yè)收入擬訂征地價格,從農(nóng)民手中低價征收土地,然后用控制土地供應(yīng)量和“招拍掛”模式,造成土地供不應(yīng)求假象從而拉高地價。通過歷年房地產(chǎn)供求數(shù)據(jù),建立制度性的土地供應(yīng)計劃,可以遏制地方政府操縱供求的行為,但這種模式仍然難以避免計劃經(jīng)濟(jì)的弊端。要讓土地供應(yīng)完全市場化,可以采取賦予農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的治本之策:即在轉(zhuǎn)變土地用途時候交納增值稅,然后允許農(nóng)民出讓土地。