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隨著國內(nèi)多個城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)及上市節(jié)奏的加快,其對樓市的影響也廣受關(guān)注。政府部門認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房的上市將完善樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu),促進(jìn)其健康發(fā)展。而一些開發(fā)商擔(dān)心其對樓市價格將形成一定沖擊。分析人士認(rèn)為,從長遠(yuǎn)看,經(jīng)濟(jì)適用房這一替代產(chǎn)品的持續(xù)上市將改變部分潛在購房者的心理預(yù)期,中低端商品房市場將因此面臨一定壓力。
多個城市將迎來經(jīng)濟(jì)適用房入市“小高峰”
公開資料顯示,截至7月3日,廣州于去年底推出的首批2145套經(jīng)濟(jì)適用房已基本售罄,今年下半年廣州還將推出約3000套經(jīng)濟(jì)適用房。不久前,武漢市物價局公布了4處經(jīng)濟(jì)適用房的基價,每處房源從300多戶到2000多戶不止。
上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生日前介紹,上海將確保至今年年底,經(jīng)濟(jì)適用房總開工面積達(dá)600萬平方米。
他說,上海自去年年底啟動大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以來,目前除有條件的區(qū)(縣)在本區(qū)域內(nèi)建有經(jīng)濟(jì)適用房外,還在外環(huán)線周邊、位于軌道交通沿線處統(tǒng)籌建設(shè)一批經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,主要分布在浦東三林、寶山顧村、南匯航頭、閔行浦江、松江泗涇等基地。6月底,上海啟動了首個大型居住社區(qū)的建設(shè),其中也將有部分經(jīng)濟(jì)適用房。
作為制度配套,上海日前公布了《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》。經(jīng)濟(jì)適用房初步準(zhǔn)入條件包括:一、家庭成員必須擁有上海常住戶口7年以上,并在申請區(qū)擁有常住戶口5年以上;二、人均建筑面積15平方米以下;三、人均月可支配收入2300元以下,人均財產(chǎn)7萬元以下;四、申請人在申請前5年未發(fā)生過房產(chǎn)交易情況!皽(zhǔn)入條件”先在上海閔行、徐匯兩區(qū)作試點(diǎn),今后根據(jù)實(shí)際情況“先緊后松”逐步放寬條件。
中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,2009年深圳、廣州、成都、重慶等主要城市規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房在整個房地產(chǎn)市場的比重將分別達(dá)到3%、14%、2%、9%。今年下半年起,國內(nèi)多個城市將迎來經(jīng)濟(jì)適用房入市的“小高峰”。
政府部門:經(jīng)濟(jì)適用房將完善樓市結(jié)構(gòu)
目前各地都正在努力使經(jīng)濟(jì)適用房既“經(jīng)濟(jì)”又“適用”。比如,上海規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的房型主要為一室戶和兩室戶,少量為三室戶,建筑面積在40平方米到70平方米,高層建筑可適當(dāng)放寬一定面積。在供應(yīng)方式上則將實(shí)行“租售并舉”。
劉海生表示,增加經(jīng)濟(jì)適用住房既有利于改善中低收入家庭的住房條件,也有利于改善房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。他說,在大型居住社區(qū),經(jīng)濟(jì)適用房對周邊樓市“多少會有點(diǎn)影響”;但總體而言,經(jīng)濟(jì)適用房面積是小戶型,價格是中低價且供應(yīng)量有限,對市場化的商品房影響“應(yīng)該不會太大”。
上海市政協(xié)人資環(huán)建委員會專職副主任孫鐘炬也認(rèn)為,在現(xiàn)行房價下,經(jīng)濟(jì)適用房面對的購房者總體上是無力購買普通商品房的,所以“這是兩個相對獨(dú)立的市場體系”。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥也曾公開表示,增加保障性住房的供應(yīng),不僅不會沖擊商品房市場,反而會更加穩(wěn)定商品房市場的秩序。大量保障性住房的投入,將使不少低收入群體不再摻雜在商品房市場的供應(yīng)對象當(dāng)中,有利于平穩(wěn)商品房市場的價格,使商品房市場的秩序更加良好。
開發(fā)商:擔(dān)心經(jīng)濟(jì)適用房對樓市形成沖擊
不過,一些開發(fā)商對經(jīng)濟(jì)適用房的上市卻是有頗多憂慮。目前,上海集中建設(shè)的幾大經(jīng)濟(jì)適用房基地大多位于外環(huán)線附近,按現(xiàn)行市場原料及土地價格計算,其成本比普通商品房要低得多。而目前上海樓市最多的新房源,就是外環(huán)線附近的商品住房。因此,外環(huán)線區(qū)域的住宅市場面臨著地段雷同、產(chǎn)品雷同、初始成本不同的競爭,將受到最大沖擊。
經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房的“價格落差”會有多大?先看地價,比如東部某城市一用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的地塊的“土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用”是2.5億多元,該地塊內(nèi)擬建經(jīng)濟(jì)適用房總面積超過17萬平方米,折合土地樓面價為每平方米1400多元,大大低于臨近區(qū)域住宅用地的樓面價。
再看房價,不少城市規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)通過法人招標(biāo)或政府指定的方式進(jìn)行。如果是房地產(chǎn)企業(yè)通過招標(biāo)參與投資,利潤設(shè)定在3%以下;如果由政府指定機(jī)構(gòu)操作,那后者將只收管理費(fèi),不賺取利潤。確定經(jīng)濟(jì)適用房基價的主要依據(jù)是項(xiàng)目結(jié)算價格,同時兼顧相鄰地段經(jīng)濟(jì)適用房以及周邊普通商品房的價格。武漢市日前公布4處經(jīng)濟(jì)適用房基的基價,最高不超過2900元/平方米,不到該市近期樓市均價的六成。
一些分析人士認(rèn)為,從長遠(yuǎn)看,經(jīng)濟(jì)適用房這一替代產(chǎn)品的持續(xù)上市將改變部分潛在購房者的心理預(yù)期,中低端商品房市場將因此面臨一定壓力。
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