近期，關(guān)于買(mǎi)房是否有“后悔權(quán)”的話題引起了各界熱論。中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉俊海教授認(rèn)為，“后悔權(quán)”并不是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母拍�，其正式稱(chēng)謂為“冷靜期制度”。

　　在國(guó)內(nèi)外的零售行業(yè)，類(lèi)似后悔權(quán)的“無(wú)理由退貨”早已廣泛存在。此前在樓市火爆的時(shí)候曾有開(kāi)發(fā)商將“后悔權(quán)”寫(xiě)入認(rèn)購(gòu)合同，規(guī)定在簽訂 《定金合同》后3天內(nèi)可無(wú)理由退房。不過(guò)后來(lái)隨著樓市轉(zhuǎn)淡，該開(kāi)發(fā)商也取消了這一規(guī)定。目前國(guó)內(nèi)部分行業(yè)也有“無(wú)理由退貨”這一說(shuō)法，不過(guò)多集中在零售行業(yè)，例如國(guó)美規(guī)定有9天“滿意保障期”。許多發(fā)達(dá)國(guó)家在一些消費(fèi)行為上也已引入了后悔權(quán)，為交易設(shè)定了“可以后悔的冷靜期”，消費(fèi)者在一定期限內(nèi)冷靜思考后可以無(wú)理由退貨。但在瑞典、英國(guó)等國(guó)家，規(guī)定有“后悔權(quán)”的基本都是針對(duì)小宗商品或者網(wǎng)上購(gòu)物、郵購(gòu)、電視購(gòu)物等“遠(yuǎn)距離購(gòu)物”；在日本，商品基本都能實(shí)現(xiàn)“無(wú)理由退貨”；在直銷(xiāo)市場(chǎng)上，美國(guó)的冷靜期是3天，歐洲是7天。

　　后悔權(quán)可能誘發(fā)炒樓風(fēng)

　　記者注意到，自從有了“后悔權(quán)”這個(gè)說(shuō)法后，不少有志于殺入樓市的置業(yè)人士對(duì)此稱(chēng)贊不已，認(rèn)為是給無(wú)良開(kāi)發(fā)商的一記重拳。不過(guò)對(duì)于大家的興奮，記者有點(diǎn)不以為然，甚至覺(jué)得買(mǎi)房有后悔權(quán)是相當(dāng)“雷人”的想法。

　　有人說(shuō)買(mǎi)房有后悔權(quán)最大的好處在于有了冷靜期或者思考期，記者看這一點(diǎn)并不成立。想必不少人都有買(mǎi)房的經(jīng)歷，試問(wèn)一下，大家買(mǎi)房時(shí)難道都沒(méi)經(jīng)過(guò)一番深思熟慮么？事實(shí)上買(mǎi)房這個(gè)對(duì)于絕大多數(shù)中國(guó)人而言是人生大事的決定，沒(méi)有多少人不會(huì)慎之又慎，因?yàn)樗�承載了太多的希望，也為此要付出不小的代價(jià)。因此在買(mǎi)房之前就會(huì)有無(wú)比謹(jǐn)慎小心的思考了。而從買(mǎi)樓流程來(lái)看，其中又有足夠的思考期或者冷靜期。例如買(mǎi)房一般會(huì)經(jīng)過(guò)優(yōu)惠權(quán)登記、下定認(rèn)購(gòu)后，最終才簽訂合同，前面兩個(gè)過(guò)程都會(huì)有充分的時(shí)間供買(mǎi)房者冷靜思考，到底是否需要購(gòu)買(mǎi)。既然如此，為何還要畫(huà)蛇添足再來(lái)一個(gè)后悔權(quán)呢？

　　在記者看來(lái)，后悔權(quán)的實(shí)行，是建立在成熟的商業(yè)氛圍和合約精神之上的。在商業(yè)氛圍比較成熟的歐美國(guó)家，后悔權(quán)是早已存在的。據(jù)說(shuō)在有些國(guó)家購(gòu)房也有后悔權(quán)，不過(guò)記者查詢(xún)了半天也找不到具體的措施。

　　反觀我國(guó)的商業(yè)氛圍和合約精神并未達(dá)到歐美國(guó)家那般發(fā)達(dá)和成熟，貿(mào)然實(shí)行后悔權(quán)，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)秩序混亂，例如開(kāi)發(fā)商之間以此來(lái)打壓對(duì)手，例如助長(zhǎng)了炒樓風(fēng)等，最終的結(jié)果是令樓市的“游戲規(guī)則”變得混亂，倒霉的還是購(gòu)房者。

　　你有權(quán)后悔 但要定個(gè)時(shí)限

　　有人認(rèn)為，訂立合同后就必須依法履行合同，否則就得承擔(dān)違約責(zé)任。正如最近澳大利亞力拓違約了，也得向中鋁支付巨額違約金。這就是合約精神，否則，市場(chǎng)豈不是亂了套。

　　但也有人認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)有其特殊性，因?yàn)榇嬖谥�不少的信息不�?duì)稱(chēng)，加上發(fā)展商的誤導(dǎo)誘惑，令消費(fèi)者常常會(huì)做出不冷靜的購(gòu)買(mǎi)行為。因此，給消費(fèi)者一個(gè)冷靜期，有利于理性消費(fèi)。

　　記者以為，后悔權(quán)不是不可以實(shí)施，不過(guò)，應(yīng)該明確定出“后悔”的期限，并得到買(mǎi)賣(mài)雙方的認(rèn)可，這樣更公平些。否則，買(mǎi)了房的，一旦發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，肯定揮舞著“后悔權(quán)”的大旗嚷嚷退房，矛盾就會(huì)變得不可調(diào)和了。現(xiàn)在不少樓盤(pán)在推出新一期單位時(shí)往往都采用收取誠(chéng)意金的形式接受買(mǎi)家認(rèn)購(gòu)登記，基本上，這種登記的時(shí)間短則有一個(gè)星期，長(zhǎng)則半個(gè)月，這恰好等于是一個(gè)冷靜期，在給買(mǎi)家一個(gè)入市“號(hào)碼”之余，也便于買(mǎi)家冷靜思考取舍。

　　因此，記者以為，買(mǎi)房后悔權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言并非就是“洪水猛獸”，對(duì)買(mǎi)家而言也并非絕對(duì)是“護(hù)身符”。只有把握得當(dāng)，取得雙方利益的平衡點(diǎn)，才能對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都公平和有利。

　　看發(fā)展商還敢不敢“逼客”

　　同事們都說(shuō)后悔權(quán)有副作用，但我卻要說(shuō)說(shuō)后悔權(quán)的合理之處。

　　相信大多數(shù)人都有過(guò)這樣的體驗(yàn)——看樓時(shí)在銷(xiāo)售人員口若懸河的“誘惑”下，很容易就掏錢(qián)下了定。但是回家仔細(xì)一想或者是和家人一商量，發(fā)現(xiàn)房子并沒(méi)那么好，于是后悔了。還有一種情形是發(fā)生在開(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)抽簽、排隊(duì)等各種形式制造火爆的銷(xiāo)售局面，買(mǎi)家看到那么多人在“搶”房子，我要不要也搶一套��！情急之下就胡亂地選一套。結(jié)果還是后悔了。

　　開(kāi)發(fā)商利用信息不對(duì)稱(chēng)“逼客”，買(mǎi)家在非理性的驅(qū)使下被“忽悠”買(mǎi)了房。如果沒(méi)有后悔權(quán)，就不得不吃“啞巴虧”。盡管現(xiàn)在的信息越來(lái)越公開(kāi)和透明，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商仍處于非常強(qiáng)勢(shì)的地位，這就使得買(mǎi)家通常都在不能十分清楚了解房屋的綜合素質(zhì)、規(guī)劃等信息的情況下“埋了單”。

　　如果有了后悔權(quán)，它就能促使售樓者主動(dòng)如實(shí)地向消費(fèi)者提供全面、真實(shí)、客觀的產(chǎn)品信息，因?yàn)槲ㄓ腥绱似髽I(yè)才能樹(shù)立良好的信譽(yù)，減少退貨麻煩，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。此外，還會(huì)增加個(gè)別產(chǎn)品質(zhì)量低劣、虛假宣傳的不良開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本，促使整體消費(fèi)環(huán)境逐漸優(yōu)化，商品與服務(wù)質(zhì)量得以提升。我為后悔權(quán)叫好！

　　房?jī)r(jià)升跌不適用后悔權(quán)

　　后悔權(quán)讓買(mǎi)家仿佛有了“農(nóng)奴翻身做主人”的感覺(jué)。不過(guò)，記者認(rèn)為，大家不要抱有太多幻想，認(rèn)為房屋質(zhì)量不好，買(mǎi)房之后開(kāi)發(fā)商改規(guī)劃也能用后悔權(quán)去輕易退房。

　　廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所李瑾律師分析認(rèn)為，有幾種情形不適用后悔權(quán)：房?jī)r(jià)的升跌并非可控范圍，屬于購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)，不宜適用后悔權(quán)；如果發(fā)展商更改規(guī)劃，一般購(gòu)房合同會(huì)約定買(mǎi)家享有單方解除權(quán)，即開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃需征得買(mǎi)家同意，買(mǎi)家不同意的可按購(gòu)房合同約定向開(kāi)發(fā)商發(fā)出通知，單方解除合同，已可保護(hù)自身合法權(quán)益。因此，對(duì)開(kāi)發(fā)商更改規(guī)劃的情形，也不宜規(guī)定后悔權(quán) 。

　　在記者看來(lái)，由于現(xiàn)在選房的時(shí)間往往少于選青菜，在游說(shuō)和人頭涌涌的現(xiàn)場(chǎng)氣氛下，客戶很容易稀里糊涂就選了房簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，等到回家冷靜下來(lái)一想，又后悔不迭。李瑾律師認(rèn)為， 根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀，冷靜期宜規(guī)定為7~10天，自購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之次日起算。后悔權(quán)屬于法律規(guī)定的購(gòu)房者享有的合法權(quán)利，不宜適用定金罰則。但如果之前沒(méi)后悔，等簽訂合同后才想用后悔權(quán)，記者就認(rèn)為不應(yīng)該支持，否則就是違反合約精神了。后悔權(quán)應(yīng)該有一定的范圍和期間，不能想后悔就后悔。 （記者 陳白帆 黃濤 王荔玨 龍蕾）