2007以來，隨著住宅價格的暴漲，住宅的投資收益大大超過了寫字樓的租賃收益，面對著住宅寫字樓售價和租金的倒掛，大量的項目紛紛將商業(yè)性質(zhì)的土地改建為住宅(即土地性質(zhì)是商業(yè)或者公建，但開發(fā)商將其建設(shè)成為住宅產(chǎn)品)。

　　而在被稱為“史上最嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控政策”的新國十條出臺后，住宅類地產(chǎn)因為信貸緊縮等原因成交量直線下滑，一些一線城市成交量下跌幅度甚至超過8成。但“商改住”式的“酒店式公寓”卻因其商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)而不受政策約束，也導致近期這類項目的銷售出現(xiàn)了難得的上升態(tài)勢。眾多開發(fā)商也看住了這個機會，一方面大肆宣傳，另一方面加緊此類項目的開發(fā)，打算借此度過眼前的難關(guān)。一位業(yè)內(nèi)人士就稱，自從住宅限購、限貸政策出臺后，至少有8個開發(fā)商找過他，詢問酒店立項改公寓銷售套現(xiàn)的問題。

　　不過5月19日，北京市住建委、市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市國土局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》，并將于6月1日起實施。而這也意味著，今后將酒店項目分割成一套一套住宅，冠以“酒店公寓”來出售的這種方式將被禁止，開發(fā)商們也只能另尋他路了。

　　商改住禁令堵

　　住個人購房商貸漏洞

　　對于5月19日“商改住”禁令，業(yè)內(nèi)人士就認為，叫停酒店式公寓的銷售，表明北京的房地產(chǎn)調(diào)控正在進一步加深。

　　據(jù)了解，根據(jù)最新的住宅限購、限貸政策，住宅購買三套以上就無法貸款了，但酒店式公寓因為是商業(yè)地產(chǎn)，所以不受限貸令限制。也就說，購買者如果購買的是酒店式公寓，因為其商業(yè)地產(chǎn)的身份，別說買三套以上，就是買的再多都可以貸到5成的款項，所以很多買房人在購買“普通住宅”無法獲得貸款的情況下，只能選擇購買這種可以拿到商貸的房子。

　　因此，部分有酒店立項項目的開發(fā)企業(yè)為了迅速回款，就想出了變酒店為公寓的招數(shù)。不過從現(xiàn)在的情況看，相關(guān)部門顯然已經(jīng)察覺到這些問題，所以就出臺了這個政策。而這樣一來，也就全面封死了開發(fā)商試圖通過此類住宅加速回款的渠道。

　　眾多項目或面臨進退兩難

　　5月19日的通知中明確規(guī)定，在本月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，一律禁止分層、分單元進行銷售。對于已取得許可、正在銷售酒店類項目，開發(fā)商要在賣房時向購房人明示房屋使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費、水電費以及配套建設(shè)指標等情況，并明確告知購房人不得擅自改變規(guī)劃用途經(jīng)營使用，并將此情況在認購書和購房合同中與購房人予以約定。

　　而據(jù)了解，除了酒店外，目前也有不少商業(yè)或綜合立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目，改為住宅銷售。市建委負責人就透露，下一步，還將陸續(xù)出臺有關(guān)商業(yè)、綜合用地項目改住宅將被禁售的規(guī)定。

　　目前，對于5月31日前已經(jīng)簽訂土地出讓合同的酒店類項目，如果申請分割銷售，將由四部門組織召開聯(lián)席會共同審定。但據(jù)了解，近期北京事實上已經(jīng)基本不再批準酒店類項目分割銷售了。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒就對《證券日報》記者表示：“商改住的禁令一經(jīng)實施，北京許多項目都將面臨巨大的難題，那些已經(jīng)在施工的項目將面臨進退兩難的選擇，而已經(jīng)購買但尚未取得產(chǎn)權(quán)證的購房者后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理將成大問題，已經(jīng)入住的項目，未來的出售將變得困難。”

　　“如果說，新政是讓樓市需求低迷，“商改住”禁令將立馬讓許多項目面臨進退兩難，但不管如何，作為政府，嚴格標準是必要的，北京的新規(guī)定，將對中國樓市產(chǎn)生重大的示范效應(yīng)�！睏钌黉h這樣對記者表示。

　　此外，市住建委的負責人也稱：“這種“商改住”住宅無法保障購房人的合法權(quán)益，無法按照住宅的標準繳納契稅，物業(yè)費、水電費。購房者買了這種住宅后，無法實現(xiàn)住房的土地使用年限以及配套建設(shè)指標�！�(住宅的最高土地使用年限為70年，而酒店類則只有40年)

　　楊少鋒同樣認為：“這些項目按規(guī)定不能接通燃氣，所以通常以電磁爐來取代煤氣。事實上，住宅類產(chǎn)品的規(guī)劃中對于消防的要求和寫字樓有著較大的差別，因為住宅家家需要點火做飯，所以對每戶的通風要求很高，寫字樓則沒有這方面要求，導致此類項目安全隱患非常大。并且許多爛尾樓也紛紛改成酒店式公寓，而利用公建項目層高可以達到5米6的特點，將一層變?yōu)槎�層的LOFT產(chǎn)品也成了非常常見的做法，今后購房者應(yīng)當檫亮眼睛看清項目再做決定�！北緢笥浾� 王 崢