據(jù)東莞中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,2006年90/70政策出臺(tái)后,東莞樓市經(jīng)歷3年多的發(fā)展,比重仍然是倒掛嚴(yán)重。90平方米以上的住宅供應(yīng)在2009年新增住宅里占比超過(guò)75%(含別墅),普通住宅里90平米以上的比例也超過(guò)70%。而新政規(guī)定首次購(gòu)買90平米以上首付不能低于30%,較之前政策寬松的時(shí)候要增加一成首付,置業(yè)門檻大大提高,政策對(duì)首次置業(yè)影響面超過(guò)70%。

　　由于東莞市場(chǎng)對(duì)戶型的需求偏大,為了規(guī)避90/70戶型結(jié)構(gòu)限制政策,東莞不少樓盤采取合拼戶型加大戶型面積,這種合拼、雙拼的戶型在市場(chǎng)上比重比較大。據(jù)2008—2009年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,合拼戶型比重在市場(chǎng)超過(guò)10%。合拼戶型其中有一套要作為二套房貸處理,按照新政規(guī)定,二套房貸首付不低于50%,使得購(gòu)房首付門檻大大提高,最終影響成交。

　　根據(jù)東莞多個(gè)代表性項(xiàng)目的客戶匯總統(tǒng)計(jì),多次置業(yè)客戶比重在50%—70%之間,平均在60%左右。因此,二套房貸提高首付至五成,市場(chǎng)上60%的購(gòu)房者將會(huì)受到影響。對(duì)于投資比重較大的部分鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng),如鄰近深圳的片區(qū)塘廈、鳳崗等,由于當(dāng)中很多樓盤主要以深圳客戶為主,在目前的政策下當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行有可能不放貸,同時(shí)這些人群多屬二次置業(yè),首付的大幅提高,導(dǎo)致短期內(nèi)市場(chǎng)觀望情緒加重。

　　東莞中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為,豪宅類項(xiàng)目如別墅、高端洋房的客戶群體資金實(shí)力充足,新政對(duì)這類產(chǎn)品的銷售影響較小。另外一些在市場(chǎng)較為缺貨的90平方米以下自住中小戶型、公寓及高贈(zèng)送面積戶型產(chǎn)品,因不受新政的首付局限影響,加上市場(chǎng)需求處于供不應(yīng)求的狀態(tài),預(yù)計(jì)受影響也會(huì)較小。

　　□政策解讀

　　改善型購(gòu)房門檻大幅提高

　　政策:對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。

　　解讀:如果首套住房面積大于90平米以上,貸款比例將從原來(lái)的兩成提高至三成。對(duì)二套房的界定也非常清晰,以家庭作為判斷標(biāo)準(zhǔn),甚至包括了房屋登記在未成年子女名下的住房也計(jì)入首套。二套房貸款提高至五成,置業(yè)者首付門檻大幅提高,造成壓力。多套置業(yè)者面臨的首付門檻則有可能會(huì)是七至八成,貸款利率相應(yīng)大增,銀行對(duì)這類人群的放貸渠道基本上會(huì)關(guān)閉。該政策適用全國(guó),屬于“一刀切”政策,中央已經(jīng)明確要求各地迅速落實(shí)執(zhí)行,東莞也不例外。

　　關(guān)閉炒房投資渠道

　　政策:商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買第3套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時(shí)性措施,在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。

　　解讀:對(duì)于廣州、深圳、海南這些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的地區(qū),中央的態(tài)度非常明確,以更嚴(yán)厲的房貸政策進(jìn)行打壓:包括暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款可限制多次置業(yè)者進(jìn)行投資性炒房置業(yè)；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款可限制異地炒樓者買房；采取臨時(shí)性措施,在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。

　　由于東莞市場(chǎng)樓市價(jià)格一直較為穩(wěn)定,其價(jià)格區(qū)間也處于一個(gè)較為合理的范疇,炒房客很少,故東莞實(shí)施如此嚴(yán)厲政策的可能性很小。

　　物業(yè)稅或房屋保有稅有可能出臺(tái)

　　政策:財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。

　　解讀:以上稅收政策如果出臺(tái),很有可能就是目前業(yè)內(nèi)猜測(cè)的“物業(yè)稅”或類似上海正在制定的房屋保有稅、個(gè)人住房消費(fèi)稅等。該稅種有可能在近期出臺(tái),并在部分一線城市先行施行,別墅、豪宅則最有可能成為征稅的主要對(duì)象。

　　土地招拍掛制度或有改變

　　政策:在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí),探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式,抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。

　　解讀:現(xiàn)在的土地招拍掛制度因?yàn)椤皟r(jià)高者得”的競(jìng)拍原則,導(dǎo)致熱點(diǎn)城市土地價(jià)格高企,不斷涌現(xiàn)的地王不僅直接拉升項(xiàng)目房?jī)r(jià),而且助長(zhǎng)周邊房?jī)r(jià)不斷跟漲,中央認(rèn)為土地招拍掛制度存在問(wèn)題,所以提出要完善土地招拍掛制度。而未來(lái)的土地招拍掛制度有可能出現(xiàn)“一次競(jìng)價(jià)”就確定結(jié)果、“綜合評(píng)標(biāo)”及“雙向競(jìng)價(jià)”等多種出讓方式。