能遏制投資購房比例打擊炒房客　但前期工作量和征管難度都很大

　　財政部近日公布了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見(試行)》，明確對投資性房地產(chǎn)進行評估主要采用“市場法”和“收益法”。專家普遍認為，新規(guī)為物業(yè)稅確定了征收資產(chǎn)范圍和內(nèi)容，有助于物業(yè)稅開征后的房地產(chǎn)評估工作。由此，物業(yè)稅開征的步伐將大大加快。但由于開征難度大，需要解決的問題多，今年能否推出物業(yè)稅仍是問號。

　　調(diào)整房地產(chǎn)價值鏈

　　所謂物業(yè)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。

　　財政部財政科學研究所所長賈康日前表示：“現(xiàn)在物業(yè)稅其實是缺失的，但這是下一步的改革方向�！�

　　中國人民大學財政金融學院前院長安體富教授認為，物業(yè)稅就是增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本，是遏制投資購房比例以及打擊靠房產(chǎn)升值而獲取暴利的炒房客最簡單而又最直接有效的方式，針對我國目前的現(xiàn)狀，應盡快征收物業(yè)稅。

　　專家認為，開征物業(yè)稅最緊急的作用在于抑制房地產(chǎn)投機。盡管物業(yè)稅的開征在一定程度上會打壓房價，但這并不是最終目標。政府更主要的著眼點是對房地產(chǎn)價值鏈條的普遍調(diào)整，使其沿著健康的道路發(fā)展前進。

　　物業(yè)稅牽涉關系復雜

　　從2003年中共中央《關于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出在條件具備的時候?qū)Σ粍赢a(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，到2009年5月，國務院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》中提出要“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，“物業(yè)稅”的提出已有6年之久，但至今僅停留在“空轉(zhuǎn)”階段，并無任何實質(zhì)性的推進。物業(yè)稅開征的難度在于其并非是單純一項的稅費改革，而是牽涉土地出讓制度、市場調(diào)控方向和房產(chǎn)建造方式等的大問題。

　　對此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，國務院曾提出“要擇機開征”物業(yè)稅，這說明開征物業(yè)稅的時機非常重要。在目前需要通過消費拉動內(nèi)需從而實現(xiàn)保增長的情況下，一系列稅收調(diào)整是需要考慮的，但開征物業(yè)稅是非常復雜的一件事，涉及面非常廣，法律關系也很復雜，因此并不是想開征就能開征的。

　　復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三認為，在中國目前的實際情況下開征此稅，難度很大。首先，稅法應是全國統(tǒng)一的。但農(nóng)村中宅基地蓋的自用房無論征還是不征都很為難。其次，如果僅在城市征此稅，那么按什么征？是按人均面積征，還是按戶均房屋征？再次，若按戶均住房征，那么僅一套房的人征不征？

　　專家認為，從稅法原理上講，如實施此稅，會將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，簡單地理解為“把本來一次交70年的‘土地出讓金’分成70年來收”。這些對地方財政影響很大，而且征收物業(yè)稅前，要摸清每個人的房產(chǎn)情況，前期準備工作量很大，征管難度也很大。

　　商業(yè)地產(chǎn)或成開征起點

　　截至目前，物業(yè)稅在試點城市空轉(zhuǎn)已經(jīng)有6年多，但是依然處于“要不要”、“該不該”、“何時開征物業(yè)稅”的討論中。

　　對于物業(yè)稅開征需要的條件，中國社科院價格與稅收研究室副主任張斌表示，稅務局首先要掌握每一位公民名下的房產(chǎn)信息，如果按市場價評估，還要掌握這些按市場價評估的信息；其次，物業(yè)稅還牽扯到怎么設置免征額或者稅基，到底哪些人應該交物業(yè)稅，哪些人可以免交。

　　重慶大學建管學院教授陳德強稱，在全國部分城市“空轉(zhuǎn)”取得了一定的成果后，需要全國范圍內(nèi)更大的樣本來進一步檢測空轉(zhuǎn)所取得的成果，為開征物業(yè)稅取得更多數(shù)據(jù)，以制定更為完善的政策。物業(yè)稅開征時間表又提前了一步，但在今年開征的可能性不大。

　　中央財經(jīng)大學稅務學院院長劉桓介紹，物業(yè)稅也可以分步驟實施，第一步就是商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅的條件已經(jīng)具備了。通過這個辦法對房地產(chǎn)的稅收做一些調(diào)整，變成和物業(yè)稅接近的方式。目前商業(yè)地產(chǎn)是誰經(jīng)營誰繳稅，其實應該誰擁有誰繳稅。所以要改經(jīng)營者繳稅為所有者繳稅。此外，稅率有些偏低，征管辦法也要進一步完善。

　　“中國物業(yè)稅改革研究”課題組執(zhí)筆人之一、國務院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究部副研究員王曉明認為，關于稅率設計，中央應設計統(tǒng)一的稅率范圍，同時允許各地方政府在此范圍內(nèi)自行選擇。通過不增加居民稅負的“倒推原則”，并考慮納稅人的承受力，稅率范圍不宜定得過高。其課題小組根據(jù)測算，認為定在房地產(chǎn)市場評估價值的0.3%—0.8%為宜。(路倩雯)