所謂物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”，是指雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟與真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。

　　據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，今年稅務(wù)部門將在全國(guó)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國(guó)。專家指出，這一信息表明，物業(yè)稅開征步伐將大大加快了。

　　昨日，有媒體傳出消息，今年稅務(wù)部門將在全國(guó)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”(模擬試點(diǎn))將推廣至全國(guó)。對(duì)此，本報(bào)記者致電國(guó)家稅務(wù)總局新聞辦公廳主任牛新文，他表示還不清楚有關(guān)報(bào)道內(nèi)容，需要進(jìn)一步了解再作回復(fù)。廣東省地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，目前還沒有收到相關(guān)文件。

　　專家：

　　可能先對(duì)商業(yè)地產(chǎn)試點(diǎn)征收

　　對(duì)于物業(yè)稅的開征，無論是財(cái)稅專家、經(jīng)濟(jì)界人士還是房地產(chǎn)專業(yè)人士，幾乎眾口一詞地表示，由于操作成本高，今年內(nèi)開征幾乎不可能，因而房地產(chǎn)短期內(nèi)不會(huì)受到影響。

　　“既然說是今年全國(guó)推廣‘空轉(zhuǎn)’，就說明今年不會(huì)開征，對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生影響。”廣州市社科院數(shù)量經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)歐江波昨天接受采訪時(shí)表示。

　　這一看法被多位專家認(rèn)同。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希認(rèn)為，在全國(guó)推廣房地產(chǎn)模擬評(píng)稅屬于一種“摸底”性質(zhì)，以便建立信息系統(tǒng)，離真正開征物業(yè)稅還很遠(yuǎn)。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓就認(rèn)為，今年在全國(guó)范圍內(nèi)開征物業(yè)稅的可能性還不大，但在局部地區(qū)試點(diǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收，還是很有可能的。

　　興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，物業(yè)稅的開征至少在近幾年是不可能的事情，因?yàn)槿绻�真如此，中�?guó)經(jīng)濟(jì)賴以生存的支柱即會(huì)人為地倒塌。

　　不過，也有人認(rèn)為今年會(huì)開征物業(yè)稅。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人謝逸楓表示，“如果要等2011年或2012年，樓市基本上瘋狂了，調(diào)控基本上達(dá)不到什么效果了。”

　　難點(diǎn)：

　　技術(shù)上可行操作成本太高

　　劉尚希指出，物業(yè)稅是小稅種，但征稅的操作成本很高，在目前個(gè)人收入差距比較大的背景下，還有很多問題需要解決，“比如現(xiàn)在市中心的房子評(píng)估價(jià)很高，但市中心其實(shí)還有不少回遷戶、低收入人群，因?yàn)樵u(píng)估價(jià)高就要多繳稅；而郊區(qū)的房子評(píng)估價(jià)低，繳稅少，居住的卻可能是買得起車的人�！�

　　他認(rèn)為，除“技術(shù)上可行性”之外，還要考慮“經(jīng)濟(jì)可行性”，“建立信息系統(tǒng)后還要建立中介機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)等，還有一系列規(guī)章制度，光是委托中介機(jī)構(gòu)作評(píng)估，就要花一大筆錢”。如果開征物業(yè)稅按照房子的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征稅，需要逐家逐戶核定，還要考慮業(yè)主的收入情況，“比個(gè)稅還難”。

　　影響：

　　一旦開征將現(xiàn)房產(chǎn)拋售潮

　　不過，社會(huì)最關(guān)注的是物業(yè)稅開征對(duì)樓市的影響？“在發(fā)達(dá)國(guó)家，都會(huì)對(duì)物業(yè)持有者進(jìn)行征稅，而且征得還比較重，以抑制投資者的需求�！睔W江波表示。但是真正對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響，是在物業(yè)稅從沒有到開始征這一階段，投資客會(huì)在這個(gè)時(shí)候集中拋售，貨量增加，價(jià)格下跌，但是“這是比較短的一段時(shí)間，真正開征了，市場(chǎng)反而平穩(wěn)了。”真正影響有多大，還要看其征稅的額度。

　　目前，不少政府官員和專家都指出，只要在現(xiàn)有的房產(chǎn)稅基礎(chǔ)上作修改，就可以達(dá)到開征物業(yè)稅目的�！熬拖袢加投愘M(fèi)改革一樣，也只是在原來的消費(fèi)稅成品油稅目上作修改就達(dá)到了目的”，劉尚希說，“物業(yè)稅將來也可能是這種情況”。目前的房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，征稅對(duì)象是房屋，房子用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)、出租就要繳納，但對(duì)于個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。劉尚希指出，只要將房產(chǎn)稅征稅范圍擴(kuò)大到個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)即可。

　　波及：

　　對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商直接影響較小

　　不過，由于物業(yè)稅主要是針對(duì)炒房的投資投機(jī)者，因此對(duì)開發(fā)商而言，直接影響較小。

　　東莞某開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)稅對(duì)開發(fā)商的影響是間接的，主要是防止捂盤，“但即使開征，稅收成本也肯定會(huì)低于實(shí)際房?jī)r(jià)上漲所帶來的收益，因此，能否打擊捂盤，實(shí)際效果不會(huì)太明顯�！彼�認(rèn)為，征收物業(yè)稅，會(huì)迫使一部分人放棄惡意炒房，減少非剛性需求，使房?jī)r(jià)逐步回歸理性，但對(duì)開發(fā)商影響不大。

　　物業(yè)稅：

　　又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之提高，相應(yīng)的，物業(yè)稅也要提高。

　　“空轉(zhuǎn)”方案各不同

　　選取哪個(gè)未有定數(shù)

　　從2003年5月開始，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作。財(cái)稅部門目前已初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，開發(fā)了若干套評(píng)稅軟件，形成了專家支持隊(duì)伍，形成了“總體設(shè)計(jì)、分步實(shí)施”的物業(yè)稅改革思路，取消了城市房地產(chǎn)稅，統(tǒng)一了內(nèi)外資房產(chǎn)稅制度。

　　劉桓透露，目前試點(diǎn)的城市當(dāng)中都有不同的“空轉(zhuǎn)”方案，最終選取哪個(gè)方案還不得而知。其中一個(gè)方案是，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)采取跟目前房產(chǎn)稅一致的征稅辦法，即對(duì)于自用房產(chǎn)按房?jī)r(jià)原值的70%，乘以1.2%的稅率計(jì)算，而對(duì)于出租用途房產(chǎn)按租金的12%計(jì)算。針對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住宅，則區(qū)分為自住和投資兩種，其中自住用途的免稅，投資用途的(包括超過一定面積的，或者超過一套住房的)要征稅，征多少還未明確，“但出于抑制投機(jī)的目的，稅率不應(yīng)太低。”

　　劉桓呼吁開征物業(yè)稅要先聽證，“稅負(fù)太重老百姓受不了，也打壓了樓市正常發(fā)展；太輕卻起不了抑制作用�！� （文/記者蔣悅飛、何穎思、賴偉行、陳海玲、張忠安）