[問題]

　　商品房預售合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經(jīng)竣工驗收合格”，但同時又約定交房時間，如果商品房未經(jīng)竣工驗收合格，開發(fā)商交房是否也算違約？

　　[評析]

　　《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 ”

　　《商品房銷售管理辦法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格的或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。 ”

　　《建設工程質(zhì)量管理條例》第五十八條規(guī)定：“違反本規(guī)定，建設單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任：(一)未組織竣工驗收，擅自交付使用的；(二)驗收不合格，擅自交付使用的；(三)對不合格的建設工程按照合格工程驗收的。 ”

　　因此，我國法律均明確規(guī)定，商品房未經(jīng)竣工驗收合格，不得交付使用，如果開發(fā)商將尚未竣工驗收合格的房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規(guī)定，該交房行為是無效的，開發(fā)商應當承擔逾期交房的違約責任。

   上海市德尚律師事務所 常敬泉