100多萬(wàn)元成交的二手房，可能網(wǎng)上簽約的價(jià)格只有51萬(wàn)。這種在二手房交易中，依靠“做低”過(guò)戶價(jià)格來(lái)避稅的行為將難以延續(xù)。記者昨日(2日)從銀行獲得一份北京市銀監(jiān)局下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求9月1日開始銀行在放貸時(shí)必須考慮網(wǎng)簽價(jià)格。

　　- 算賬：少交稅還是多貸款？

　　(以東四環(huán)成交價(jià)180萬(wàn)的二手房為例)

　　方案一：以網(wǎng)簽價(jià)格60萬(wàn)向銀行申請(qǐng)貸款。

　　稅費(fèi)：按網(wǎng)簽價(jià)格60萬(wàn)繳納1.5%的契稅，約9000元。

　　優(yōu)點(diǎn)：稅費(fèi)低

　　缺點(diǎn)：貸款額度低

　　方案二：以評(píng)估價(jià)格(略低于180萬(wàn))向銀行申請(qǐng)貸款。

　　稅費(fèi)：按差額80萬(wàn)繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅4.4萬(wàn)，按總價(jià)180萬(wàn)繳納1.5%的契稅2.7萬(wàn)。合計(jì)繳納稅費(fèi)7.1萬(wàn)。

　　優(yōu)點(diǎn)：貸款額度高

　　缺點(diǎn)：稅費(fèi)高

　　據(jù)房產(chǎn)中介公司中大恒基介紹，目前70%以上的二手房交易需要貸款，而在實(shí)際成交中平均房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)115萬(wàn)，但在住建委過(guò)戶的均價(jià)僅60萬(wàn)左右，60萬(wàn)以下的房源占網(wǎng)簽總比例達(dá)70%。

　　比如2007年花100萬(wàn)在東四環(huán)購(gòu)買的房子，目前作為二手房出售實(shí)際成交價(jià)為180萬(wàn)。

　　新政執(zhí)行之前，該房源只需要按照60萬(wàn)左右的總價(jià)繳納1.5%的契稅，大約為9000元。

　　新政執(zhí)行之后，一旦買方需要貸款且按照180萬(wàn)納稅，就需要按差額80萬(wàn)繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅4.4萬(wàn)及按總價(jià)180萬(wàn)繳納1.5%的契稅2.7萬(wàn)，合計(jì)7.1萬(wàn)，交易費(fèi)用將增加6.2萬(wàn)。

　　二手房貸款須與網(wǎng)簽價(jià)掛鉤

　　《通知》規(guī)定，銀行從9月1日起除了房屋評(píng)估價(jià)，還必須參照網(wǎng)簽合同價(jià)格，以評(píng)估價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)的低者為準(zhǔn)發(fā)放貸款。

　　據(jù)記者了解，在二手房交易過(guò)程中，包括實(shí)際成交價(jià)格、銀行評(píng)估價(jià)格和網(wǎng)簽價(jià)格(也是過(guò)戶價(jià)格)。房子評(píng)估價(jià)不會(huì)高于實(shí)際的成交價(jià)格，銀行一般以房屋評(píng)估價(jià)來(lái)發(fā)放貸款。

　　由于地稅局和住建委聯(lián)合規(guī)定了當(dāng)?shù)囟�手房成交價(jià)的底線，中介一般會(huì)通過(guò)做低網(wǎng)簽價(jià)格來(lái)幫助買房人避稅。

　　銀監(jiān)局方面表示，北京市住建委已根據(jù)銀行貸款審批需求，增加了指定網(wǎng)站上北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)信息網(wǎng)(www.breaa.cn)和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)可供查詢的存量房交易信息。各銀行在進(jìn)行存量房貸款審批時(shí)，必須根據(jù)存量房買賣雙方在網(wǎng)上簽約時(shí)設(shè)置的密碼，登錄指定網(wǎng)站，對(duì)存量房交易信息筆筆查詢，以確認(rèn)房屋信息和交易信息的真實(shí)性；對(duì)貸款審批中未登錄指定網(wǎng)站查詢存量房交易信息的不得放款。

　　中介“緊急”安排客戶面簽

　　對(duì)于這則文件出臺(tái)的目的，北京市銀監(jiān)局在通知中表示，北京地區(qū)個(gè)別銀行在二手房貸審批中，存在接受不實(shí)交易合同、接受虛高交易價(jià)格等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　“上半年以來(lái)，房產(chǎn)交易成交量大幅上升，有些銀行信貸員在發(fā)放貸款時(shí)，甚至幫助申請(qǐng)人做高房?jī)r(jià)，來(lái)申請(qǐng)‘假按揭’，最后得到較低的‘假首付’�！币晃汇y行人士表示，網(wǎng)簽的效果就是保證房屋交易的真實(shí)性，銀行參照這個(gè)發(fā)放貸款也有利于防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　比如成交價(jià)100多萬(wàn)的二手房(評(píng)估價(jià)略低于100萬(wàn))，可以將網(wǎng)簽價(jià)格做到51萬(wàn)，這樣可以省去幾萬(wàn)的稅費(fèi)。“按照原來(lái)的規(guī)定，銀行按照100萬(wàn)的評(píng)估價(jià)放貸，新政執(zhí)行后將按照51萬(wàn)放貸，買家貸不到那么多錢，就沒(méi)有辦法完成交易了�！鄙鲜鼋�(jīng)紀(jì)人表示，這意味著沒(méi)法再通過(guò)壓低網(wǎng)簽價(jià)來(lái)進(jìn)行避稅了，現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)人都在趕緊安排客戶跟銀行面簽。

　　記者昨天在鏈家地產(chǎn)朝陽(yáng)門的總公司看到，整個(gè)大廳都排滿了等待與銀行面簽的市民。據(jù)中信銀行的信貸部門人士告訴記者，銀行會(huì)給中介幾天的緩和時(shí)間，在9月1日以前已經(jīng)交完首付的買賣雙方，現(xiàn)在面簽還不會(huì)遭遇這個(gè)問(wèn)題。但是9月1日之后再簽成交合同的就必須按照新規(guī)定來(lái)執(zhí)行。

　　我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉表示，在過(guò)去的二手房交易中，一直存在買賣雙方為了少繳稅而以黑白合同的形式做低網(wǎng)簽價(jià)，為了多貸款而通過(guò)各種渠道“做高”貸款的評(píng)估價(jià)的行為，這樣的結(jié)果就是，一方面能少繳稅，另一方面還能多貸款。新的政策不一定能完全避免黑白合同或虛高評(píng)估的問(wèn)題，但是買房人需要做出選擇。(殷潔 張家齊)

　　- 影響

　　二手房房?jī)r(jià)變相漲3%

　　胡景暉表示，根據(jù)目前的交易狀況，一般而言，買房人會(huì)優(yōu)先考慮多貸款，尤其是140平米以上的大戶型非普通住宅所繳納的契稅會(huì)增加一倍，因此，該政策會(huì)更容易導(dǎo)致稅費(fèi)成本增加。

　　北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周宗楚表示，網(wǎng)簽平臺(tái)的建立，是此次新政策實(shí)施的基礎(chǔ)，此舉會(huì)增加交易成本，但是由于目前市場(chǎng)仍處于上升期，對(duì)于交易量的影響可能不會(huì)太大。

　　中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉認(rèn)為，這一政策，會(huì)影響市場(chǎng)70%成交，房?jī)r(jià)變相增加3%以上,此舉還意味著住建委及銀行系統(tǒng)聯(lián)合控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，政策開始細(xì)化,對(duì)于現(xiàn)在市場(chǎng)主體的首次購(gòu)房及投資性需求都將有重大影響。

　　因?yàn)閺膶?shí)際成交比例中可以看出，今年以來(lái)60萬(wàn)以下房源比例非常高，而在實(shí)際交易中，北京的二手房單套均價(jià)已經(jīng)突破115萬(wàn)。主要原因是目前的指導(dǎo)價(jià)比較低，而且依然執(zhí)行的是去年的標(biāo)準(zhǔn)，并沒(méi)有隨著價(jià)格猛漲而改變。價(jià)格上漲，而60萬(wàn)以下房源依然維持在70%以上，可以看出，避稅房源的比例明顯增加了。(張家齊)