“想買房(或賣房)找銀行！”是的，你并沒有聽錯。不久的將來，你也許可以借助銀行搭建起來的二手房交易平臺尋找適合的房源，同時不僅能從銀行處享受地產(chǎn)中介似的一條龍服務(wù)，還可以省去大筆傭金和代理費用。

　　今年年初，中信銀行和交行宣布在北京率先試水二手房全程服務(wù)，而此前工行和深發(fā)展曾經(jīng)在深圳推出試點，不少銀行也都在籌備開展該業(yè)務(wù)。銀行為什么熱衷于扮演房產(chǎn)中介角色呢？這都是因為銀行依賴地產(chǎn)中介的二手房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)逼近零利潤，無奈之下只能選擇自力更生。

　　中介鉗制，二手房貸零利潤

　　二手房交易的高傭金讓許多買房者望而卻步，這讓銀行看到了二手房全程金融服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展空間，然而這并不是銀行大力推動該業(yè)務(wù)的主要原因。事實上，銀行擁有充盈的錢袋，也掌握著大量的客戶資源，然而在依賴地產(chǎn)中介的二手房貸業(yè)務(wù)上，銀行卻要遭受貸款返點這一“潛規(guī)則”的鉗制。

　　“在2008年的數(shù)次降息以及房貸利率七折優(yōu)惠后，銀行二手房貸的利潤空間壓縮得相當(dāng)狹小，如果再給中介返點，那這塊業(yè)務(wù)幾乎是零利潤�！币患疑虡I(yè)銀行個人信貸部負(fù)責(zé)人對記者表示，銀行約定的“貸款返點”一般是貸款總規(guī)模的千分之五到百分之一，在新政策下，該比例幾乎吃掉了銀行二手房貸的所有利潤。

　　此外，在二手房交易中，陰陽合同、假按揭屢見不鮮。評估價過高甚至?xí)�出現(xiàn)零首付、負(fù)首付的現(xiàn)象，給銀行帶來極大的風(fēng)險。據(jù)銀行系統(tǒng)公布的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在所有的房貸風(fēng)險中，中介作假造成的不良貸款占比達七成以上。

　　因此，銀行自力更生搭建二手房交易平臺既可以規(guī)避返點對利潤的攤薄，又可以降低銀行貸款資產(chǎn)的風(fēng)險。這樣一石二鳥的好處讓各家商業(yè)銀行都有開發(fā)二手房全程交易服務(wù)業(yè)務(wù)的動力。

　　零費用招徠客戶

　　今年年初中信銀行北京分行、交通銀行北京分行相繼推出了各自的二手房買賣全程金融服務(wù)“二手房直通車”和“益居通”，大打貸款全程“零費用”之牌。而此前工行深圳分行與“房易網(wǎng)”合作、深發(fā)展與搜房網(wǎng)的合作都是旨在建立銀行的二手房交易平臺。各家商業(yè)銀行爭相扮演“房產(chǎn)中介”的角色。

　　“免傭金、費用低廉”是銀行招攬客戶的最大法寶。據(jù)了解，在房屋買賣交易中，房產(chǎn)中介一般要收取中介傭金(房屋總價的2.5%)、擔(dān)保費(貸款金額0.3%)、代辦過戶費(2000-3000元/筆)和抵押登記費(300元/筆)、評估費(300元/筆)和公證費(200元/筆)6筆費用。

　　而據(jù)交行北京分行房貸部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，通過銀行二手房全程金融服務(wù)，客戶可省去中介費、評估費、過戶費以及抵押登記代辦費。假設(shè)二手房的總價為100萬，那么銀行二手房全程金融服務(wù)能為客戶將交易費用從3萬元降低至1萬元。而記者了解到，其他推出類似服務(wù)的銀行也為客戶免去類似費用。如工行的“購房易”為客戶將二手房交易費用控制在總房價的0.8%左右。

　　除了交易費用的吸引力，銀行還為客戶簡化了交易的手續(xù)。交行人士表示，客戶一旦達成買賣意向，可以在銀行網(wǎng)站上直接提交貸款申請，約兩個工作日后就會有專職信貸客戶經(jīng)理為客戶解決接下來的交易流程。

　　不過即使為客戶解決了費用的問題，但房源信息和復(fù)雜的交易流程仍然是擺在銀行面前的兩道坎。

　　房源攔路，銀行鎩羽

　　當(dāng)問到銀行二手房全程金融服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況，各家銀行都諱莫如深�！翱梢哉f目前已經(jīng)推出的二手房全程金融服務(wù)都進展不暢，各商業(yè)銀行還沒法解決如何尋找豐富房源信息和包辦交易手續(xù)兩個問題，我們畢竟不是專業(yè)的地產(chǎn)中介。”一家商業(yè)銀行深圳分行房貸部負(fù)責(zé)人對記者表示，銀行要從地產(chǎn)中介處爭奪客戶，僅靠低廉的費用，并不能令客戶買賬。

　　足夠多的買賣信息以至盡可能縮短撮合交易的時間；在達成買賣意向之后，交易手續(xù)最好由代理機構(gòu)一手包辦。在這兩方面，銀行都不具優(yōu)勢。

　　4家已經(jīng)推出二手房全程金融服務(wù)的銀行通常選擇兩種業(yè)務(wù)模式：一種是自建信息發(fā)布平臺；另一種是與房產(chǎn)網(wǎng)站合作。

　　交通銀行北京分行在銀行網(wǎng)站上單獨劃出“個貸e站”區(qū)域供客戶發(fā)布房源信息，然而在將近6000條出售信息中，求購房源的信息只有200條。這種供求數(shù)量的不平衡或多或少將導(dǎo)致房屋成交的速度無法與地產(chǎn)中介媲美。

　　如此看來，為了解決房源信息的問題與房產(chǎn)網(wǎng)站合作也許是更好的辦法。

　　工行、中信和深發(fā)展都選擇與房產(chǎn)網(wǎng)站合作的模式。房產(chǎn)網(wǎng)站為銀行單獨辟出頁面，并標(biāo)注“**銀行與**網(wǎng)聯(lián)合推出”，在頁面的醒目位置上還注有“房源真實，無中介費”字樣。憑借網(wǎng)站知名度和較高的訪問量，許多銀行的客戶更愿意在這樣的平臺上發(fā)布房源信息。

　　然而信息發(fā)布后，雙方利益的不對等讓銀行陷入失去了控制客戶資源的主動權(quán)的尷尬境地�！耙恍┓慨a(chǎn)網(wǎng)站將銀行客戶的房源信息轉(zhuǎn)手賣給地產(chǎn)中介，銀行對此束手無策�！币晃徊辉妇呙�的某商業(yè)銀行深圳分行房貸部總經(jīng)理對記者稱。即使撇開信息來源的因素，在二手房交易的流程和手續(xù)上，銀行也不是專家，無法與地產(chǎn)中介相提并論，該人士表示。

　　因此，銀行單槍匹馬殺入地產(chǎn)中介市場的想法顯然過于理想化，最終銀行二手房交易平臺的搭建還應(yīng)該建立在專業(yè)分工的基礎(chǔ)上。

　　新模式探索：拿客戶資源與中介合作

　　一家大型商業(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人對記者表示，在反復(fù)研究之后，他們認(rèn)為銀行的優(yōu)勢在于豐富的客戶資源，而地產(chǎn)中介也很看重銀行的這項資源�！斑@便有了合作的前提基礎(chǔ)”，該人士對記者透露，他們計劃在一個月后在深圳首先推出采取嶄新模式的二手房全程金融服務(wù)。

　　“我們計劃與固定幾家有實力的中介機構(gòu)合作，我們提供豐富的客戶資源，他們?yōu)槲覀兊目蛻艚档蛡蚪鹳M率。地產(chǎn)中介犧牲了單筆交易的收入換來更多的交易數(shù)量。”該人士表示，這樣的合作能帶來雙贏，才有希望形成穩(wěn)固的合作。

　　然而這一做法能否奏效，該人士認(rèn)為還需要看試行效果，“我們會首先在深圳地區(qū)部分支行做試點，3個月后再評估推行的效果。此前沒有先例，我們必須摸著石頭過河，如果效果滿意的話，我們希望能盡快在更大的范圍內(nèi)推廣�！�

　　將來買賣二手房真的能實現(xiàn)銀行一條龍服務(wù)嗎？銀行能否借此嘗試一舉盤活二手房貸業(yè)務(wù)？我們還需要拭目以待。(王晶晶)