物管費(fèi)再次拉動(dòng)了人們的神經(jīng)。近日有消息稱，廣州剛剛擬出新的物管費(fèi)相關(guān)指導(dǎo)價(jià)，將從目前的3個(gè)檔次擴(kuò)展到5個(gè)檔次，普通住宅最高限價(jià)可能從1.96元/平方米上升到2.6元/平方米。值得注意的是，在這個(gè)“指導(dǎo)價(jià)”中，豪宅作為特殊對(duì)象而被排除在外。也即是說(shuō)，只要樓盤(pán)自己定位為“豪宅”，就可在最高限價(jià)的基礎(chǔ)上，再“適當(dāng)”加價(jià)。

　　而近日信息時(shí)報(bào)聯(lián)合新浪樂(lè)居進(jìn)行的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，目前廣州逾八成小區(qū)的物管費(fèi)在2元/平方米以上，已超過(guò)現(xiàn)行的1.96元/平方米的最高限價(jià)。物業(yè)公司一邊喊著“收支不足，舉步為艱”，一邊卻出現(xiàn)物管公司大打出手搶小區(qū)管理權(quán)的情況。

　　如果現(xiàn)在普遍2元/平方米以上的收費(fèi)，仍讓物業(yè)公司如此難以維生的話，那為何物管公司仍要死死抓住手中的小區(qū)管理權(quán)不放？

　　答案很簡(jiǎn)單，來(lái)看信息時(shí)報(bào)記者給你算的一筆賬，你就會(huì)明白物管公司的油水有多“肥”。

　　幫物管公司算一筆“明帳”

　　收入：管理費(fèi)、車(chē)位利潤(rùn)高

　　據(jù)國(guó)×房地產(chǎn)公司的董小姐向信息時(shí)報(bào)記者透露，目前，他們公司的下屬物管公司負(fù)責(zé)管理開(kāi)發(fā)區(qū)的一棟商住大廈，收入主要有管理費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、代收水電費(fèi)以及裙樓商鋪的租金、管理費(fèi)等。除了一些新建小區(qū)的水電費(fèi)是業(yè)主直接在銀行劃帳外，其他的均是物業(yè)管理公司的顯性收入，并可納入自己的財(cái)務(wù)收益的項(xiàng)目。

　　其中，管理費(fèi)和停車(chē)費(fèi)占了絕大份額，也是相對(duì)固定的收益；垃圾處理費(fèi)、水電費(fèi)這些則基本屬于代收項(xiàng)目，不能產(chǎn)生明顯的利潤(rùn)；停車(chē)費(fèi)的收益則取決于車(chē)位的歸屬問(wèn)題。

　　減去

　　支出：10萬(wàn)平小區(qū)只需8萬(wàn)元

　　而支出部分，據(jù)董小姐介紹，主要由水電費(fèi)(公共部分)、垃圾處理費(fèi)、員工工資、辦公費(fèi)用，以及一些工程材料及清潔用品費(fèi)用。此外，根據(jù)有關(guān)的規(guī)定，物管公司還需向相關(guān)職能部門(mén)繳納一定的稅費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。

　　廣東粵×物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人全先生表示，用工支出(員工工資)可以說(shuō)是物管公司費(fèi)用支出的重頭�！俺�了必需的管理人員和行政人員外，保安、清潔工、園丁等工作人員的工資，都與小區(qū)的具體情況成正比�！彼�解釋說(shuō)，小區(qū)越大、出入口越多、綠化越好，需要的相關(guān)工作人員就越多，用工支出的費(fèi)用也就越大�！叭缙刚�(qǐng)一個(gè)保安的費(fèi)用是1000元/月，一個(gè)出入口24小時(shí)最少需要3個(gè)人輪班。小區(qū)的出入口多的話，需要請(qǐng)的人就多，費(fèi)用也相應(yīng)增加�！钡�他表示，一般來(lái)說(shuō)，以一個(gè)建筑面積為10萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，如果每個(gè)月收取的費(fèi)用能達(dá)8萬(wàn)元，就可維持日常的運(yùn)作。

　　等于

　　總賬：小區(qū)物管很有錢(qián)

　　按照以上兩位人士所透露的數(shù)據(jù)，記者以一個(gè)總建面積10萬(wàn)平方米，并擁有200個(gè)停車(chē)位的普通純住宅小區(qū)為例，如果按照管理費(fèi)1元/平方米/月、停車(chē)費(fèi)300元/個(gè)(月保)的較低水平來(lái)計(jì)算，僅這兩部分的收入，物業(yè)管理公司一個(gè)月就能達(dá)16萬(wàn)元，比全先生所說(shuō)的8萬(wàn)元最低運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，超出了一倍。

　　“難怪我們的物管公司每月向我們地產(chǎn)商交5萬(wàn)多元，員工們還這么有錢(qián)。就連那些保安的穿戴，都不是我們這些月薪三四千元的人買(mǎi)得起的。”董小姐表示，“而且，我們地產(chǎn)商這邊有時(shí)候工資都難發(fā)，他們還經(jīng)常說(shuō)有獎(jiǎng)金�！�

　　全先生表示，如果是一些較為高檔而且完善的小區(qū)，還需要安裝和維持一些智能化安保設(shè)備、提供更多的物業(yè)服務(wù)，也需要支出更多的費(fèi)用。但記者也發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)所收取的管理費(fèi)也越高。而且，即便是小區(qū)建有會(huì)所、泳池之類(lèi)的“高級(jí)配套”，業(yè)主在使用時(shí)也需要交費(fèi)，已基本抵消了這些設(shè)施的運(yùn)營(yíng)成本。