五年前，張暢和林菲夫妻倆在北京購買了一套三居室住房，產(chǎn)權(quán)登記人是丈夫張暢。

　　2007年，張暢夫婦二人發(fā)生爭吵，妻子林菲一氣之下離家出走。張暢多處尋找無果。2007年10月，張暢遇到多年不見的大學(xué)同學(xué)李榮，將自己心中的不快以及夫妻矛盾如數(shù)講給李榮。直至2008年初，林菲還是杳無音訊。

　　2008年9月，張暢找到李榮，聲稱自己的公司經(jīng)營出現(xiàn)困難，想將房屋賣掉，如果李榮要買，價(jià)格可以再優(yōu)惠。李榮覺得這套房屋的位置不錯(cuò)，價(jià)格也合適，于是當(dāng)場就表示同意購買。一個(gè)月后，李榮結(jié)清了全部房款，張暢向李榮交付了房屋鑰匙。雙方一同辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。之后李榮領(lǐng)取了房產(chǎn)證，并對新購買的這套房屋重新進(jìn)行了裝修。

　　然而，令張暢和李榮都意想不到的是：去年初，一直在外毫無消息的林菲突然回到了北京。她回到家卻驚異地發(fā)現(xiàn)：老同學(xué)李榮竟住在這里！林菲經(jīng)過了解才知道，丈夫張暢已經(jīng)將他們的房屋出售給了李榮。林菲十分惱怒，立即找丈夫理論：“你怎么能趁我不在，背地里把咱們倆共有的房子賣了呢？”

　　對此丈夫張暢則表示：“錯(cuò)兒不在我。當(dāng)時(shí)公司急于用錢，我有權(quán)處分房屋�！绷址浦缓糜终业酵瑢W(xué)李榮，協(xié)商以原價(jià)購回該房屋，但李榮拒不同意。林菲于是尋求本報(bào)值班律師尋求幫助。 (文中當(dāng)事人為化名)

　　律師解答

　　北京市盛峰律師事務(wù)所 錢學(xué)志 律師

　　擅自處分共有房屋行為無效

　　本案中，涉案房屋是張暢和林菲婚后購得，該房屋屬于張暢和林菲的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。對于共同財(cái)產(chǎn)的重大處分行為，夫妻應(yīng)當(dāng)在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上進(jìn)行。處理重大財(cái)產(chǎn)要與配偶商量，不僅是道德上的要求，也是一種法定義務(wù)。盡管林菲離家出走，張暢尋妻未果，但畢竟尚未正式確認(rèn)失蹤或者死亡。因此，如果此時(shí)張暢私自處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)，特別是房屋等重大財(cái)產(chǎn)，則侵犯了其配偶林菲的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該處分行為無效。

　　買房人不屬善意第三人

　　本案中，第三人李榮購房支付了對價(jià)，房屋已登記過戶，他取得了房屋產(chǎn)權(quán)。但之后林菲主張她并未同意售房，也不知情，李榮可否依據(jù)善意取得制度最后取得房屋產(chǎn)權(quán)，主要看他受讓該房屋時(shí)是否為善意。李榮購房時(shí)對張暢夫婦的情況比較了解，也知道林菲離家出走。也就是說，李榮受讓房屋時(shí)，明知共有人林菲不知情，張暢無權(quán)單獨(dú)處分。李榮明知只有部分共有人即張暢一人同意的情況下受讓房屋，不屬于善意，侵犯了林菲的合法權(quán)益。林菲可主張房屋買賣合同無效，要求李榮退回該房屋。

　　律師答疑

　　找不到妻子就永遠(yuǎn)不能處分財(cái)產(chǎn)了嗎？

　　本案中，設(shè)想妻子林菲長期下落不明，在未找到妻子之前，丈夫張暢難道就不能處分該房產(chǎn)嗎？錢學(xué)志律師提示，根據(jù)《民法通則》、《民事訴訟法》及相關(guān)司法解釋，“如果妻子林菲下落不明滿四年，其丈夫張暢作為利害關(guān)系人，可以向人民法院申請宣告其死亡。如一年公告期滿無人提出異議，人民法院應(yīng)宣告林菲死亡�！�

　　這時(shí)林菲的個(gè)人財(cái)產(chǎn)變?yōu)檫z產(chǎn)開始發(fā)生繼承。如果本案中丈夫張暢為林菲的唯一合法繼承人，張暢因繼承取得了該房產(chǎn)的全部所有權(quán)，即張暢可以獨(dú)自處分該房屋，轉(zhuǎn)讓給李榮。

　　錢律師同時(shí)特別強(qiáng)調(diào)：“如果被宣告死亡的人重新出現(xiàn)，經(jīng)人民法院撤銷死亡宣告后，被撤銷死亡宣告的人有權(quán)請求返還財(cái)產(chǎn)。但如果該財(cái)產(chǎn)確實(shí)已被善意的第三人合法取得的，第三人可不予返還。不過，依據(jù)繼承法取得財(cái)產(chǎn)的公民或者組織，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)或者給予適當(dāng)補(bǔ)償，也就是說在這種情況下，丈夫張暢應(yīng)對妻子林菲給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。”

　　在此錢學(xué)志律師也提醒廣大購房者，在現(xiàn)實(shí)生活中，多種原因均可導(dǎo)致房屋共有關(guān)系的產(chǎn)生，如本案中夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)；有勞動(dòng)收人的家庭成員共同積蓄購買的房屋；兩個(gè)或兩個(gè)以上的人共同投資購買的或共同建造的房屋；兩個(gè)或兩個(gè)以上的人共同繼承的或共同受贈的房屋等，均會出現(xiàn)房屋共有的情況。但很多中介公司對二手房買賣過程中材料審查及手續(xù)等把關(guān)不嚴(yán)，問題層出不窮。錢律師建議購房前先應(yīng)對房屋產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行調(diào)查，并注意征得交易房產(chǎn)全部產(chǎn)權(quán)人的書面同意。如最好要求售房夫妻雙方當(dāng)面簽字，共同到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；如果售房共有人無法同時(shí)到場，應(yīng)要求出售方的其他共有人提供合法有效的委托手續(xù)，以避免不必要的法律糾紛。