臨近年末，各方關注的房地產市場政策風云突變，隨著今年以來地價、房價的大幅攀升，房地產市場迎來了新一輪的調控措施。

　　12月17日，財政部、國土部等五部委出臺旨在打擊“囤積”土地行為的 《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》。要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，特殊項目在兩年內全部付清。這一規(guī)定被業(yè)內稱為“土地新政”。

　　出人意料的是，就在土地新政出臺的第二天(12月18日)，上海嘉定數(shù)幅土地以超過底價400%的價格成交。對此，業(yè)內認為是開發(fā)商趕在土地出讓金首付5成的政策實施細則出臺前，趕緊搶購“低首付用地”。但開發(fā)商卻透露，主要是看好當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展建設的前景，準備建造中高端住宅。

　　一家外資投行的負責人更指出了高價拍地背后的行業(yè)風向標——開發(fā)商正在由高利潤率向高開發(fā)量轉型，善于搞城鎮(zhèn)建設、能夠大量建樓造城的開發(fā)商，將有望在本輪的宏觀調控后受益。

　　上海土地成交溢價率頻創(chuàng)新高

　　12月18日，龍湖通過招拍掛方式，在上海成功競得嘉定區(qū)嘉定新城A15-1、B05-1地塊，總占地面積約6.5萬平方米，規(guī)劃建筑面積14.55萬平米，總地價為17.2888億元，折合樓面地價高達11883元/平方米，溢價率達417%。

　　同日，江蘇常發(fā)集團以9.1億元拿下嘉定新城溫泉路地塊，樓板價高達12076元/平方米，溢價率425%，再次刷新了上海土地成交溢價率的新高。12月10日，在上海唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)地塊拍賣會上，綠城以16.611億元的價格競得一幅住宅地塊的使用權，相比該地塊的起始價3.4706億元，溢價率為379%。

　　業(yè)內人士說，嘉定地區(qū)的土地價格在3個月內被推高了三成。

　　9月初，華潤置地以14億元拿下嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A07、A08地塊時，8066元的樓面地價被稱作“嘉定單價地王”。

　　11月，綠地以12.8億元將嘉定新城雙單路住宅地塊收入囊中，成交樓面地價為8550元/平方米，溢價幅度270%。其后，保利以12億元的價格摘取嘉定新城中心區(qū)C10-6、C14-2地塊，樓板價已高達9724元/平方米，溢價288%。

　　一些業(yè)內人士認為，近日土地拍賣的高溢價或許和土地新政有關。佑威房地產研究中心副主任陸騎麟說，不排除一些開發(fā)商在新政策正式實施前搶購“低首付”住宅用地的可能，畢竟對開發(fā)商來說，現(xiàn)金流是非常寶貴的。

　　城鎮(zhèn)化建設或成轉型之路

　　但對于上述企業(yè)的高溢價 “搶地”也有不同的看法。中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，上述企業(yè)高價拿地的行為應與五部委的相關政策無關。主要是受到上海三城七鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃建設導向影響，尤其是在供地有限的情況下，未來上海又將優(yōu)先建設保障型住宅，開發(fā)商可以獲得的商品住宅開發(fā)用地將十分有限，因此龍湖等開發(fā)商可能因此而選擇高價拿地。

　　他的猜測得到了上海龍湖投資發(fā)展兼營銷副總高晚晴的證實。高晚晴表示，嘉定的城鎮(zhèn)化建設投入非常多，區(qū)域逐漸趨于成熟，就在本周末，通往該區(qū)域的軌道交通11號線即將開通，這將進一步提升該區(qū)域的成熟度，龍湖因此選擇在嘉定新城建造中高端住宅。

　　“中國經濟下一個五年，會重點發(fā)展低碳產業(yè)和城鎮(zhèn)化建設。”一家海外著名投資銀行的負責人昨日(12月21日)在一個內部講座上說，根據(jù)中國經濟的發(fā)展需要，開發(fā)商正面臨轉型——向善于開發(fā)高利潤率產品的住宅制造商、向有城鎮(zhèn)建設能力的城鎮(zhèn)建設者轉型，類似萬科、龍湖這樣的地產開發(fā)商，很有希望抓住這樣的機遇，在本輪宏觀調控后受益。