湖墅南路密渡橋路口，一塊僅3786平方米的土地，至今已荒廢了許久。2007年2月，溫州市喬訊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7000萬元的總金額成功拿下該地，10769元/平方米的樓面價在當時看來，即使與創(chuàng)下2006年“地王”紀錄的“杭汽發(fā)”地塊相比，也毫不遜色。如今，周邊地價已悄然爬上了20000元/平方米，而屬于該地塊的現(xiàn)狀依然停留在2007年。

　　2007年2月，浙江中南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下濱江長河的一宗地塊，當時立下案名為中南·憶江南。近3年時間，憶江南項目遲遲沒有動靜；而據(jù)證實消息，此項目已在去年悄然迎來新東家——中南將于杭房聯(lián)合開發(fā)該項目。

　　去年9月22日，中南置業(yè)集團與杭州市房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司共同舉行了[2006]53號地塊簽約儀式。地塊位于風景蝶院項目北面，總建筑面積8萬多平方米，原本“憶江南”的案名至今暫未確定將沿用�！坝捎谑恰�90/70’項目，所以項目還是會以高性價比的小戶型為主。按照現(xiàn)在的開發(fā)進度，項目于2010年上半年或?qū)㈤_盤。”對于這個合力打造的新項目，杭房銷售負責人陳堅毅這樣告訴記者。

　　不難發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過長時間“潛伏”，不少正迎來或即將迎來“最后期限”的出讓地塊，已踩著最后的節(jié)點陸續(xù)動工。

　　2006年12月，浙江華成投資開發(fā)有限公司以2.2億元的價格，折合樓面價10976元/平方米競得復(fù)興白塔地塊，3年來一直沒有動工跡象。據(jù)了解，這個叫做華成·波爾多莊園的項目將以排屋為主要物業(yè)形態(tài)，“最近已經(jīng)動工了”，華成投資一位黃小姐這樣表示。

　　2007年2月，浙江華潤房地產(chǎn)有限公司獲得華豐板塊一地塊，位于如今的潤和·億城嘉園南側(cè)，當時的拿地總價約1億元，樓面價3184元/平方米。目前地塊上將建起名叫華潤·翠庭的住宅項目，據(jù)銷售相關(guān)負責人祝小姐表示，地塊眼下也已動工。

　　此外，由義烏中國小商品城開發(fā)有限公司開發(fā)的商博·東城印象、浙江匯鑫控股集團開發(fā)的匯鑫·星匯榮邸、麗水市金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的博城·十八郡、杭州時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的錢塘·新梧桐公寓等，如今都已拿地兩年以上，目前項目正處于醞釀開盤階段，部分甚至仍未動工。

　　1999年4月，國際頒布了《閑置土地處置辦法(中華人民共和國國土資源部令5號)》；近年來，國土資源部更是多次下發(fā)通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地。

　　另一方面，杭城主城區(qū)日益減少的可售房源存量也使得市場上產(chǎn)生一定的“房荒說”。近日據(jù)統(tǒng)計，樓市長期的供應(yīng)不足使得樓市的可售房源量持續(xù)縮減，截至11月15日，杭州可售房屋套數(shù)和可售房屋面積分別為10122套和161.92萬平方米，其中可售住宅存量僅為3813套。

　　一方面是新房源吃緊的現(xiàn)狀，另一方面則是多宗土地久久沒有動作的現(xiàn)實�！皟赡甏笙蕖保�本應(yīng)是懸在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頭上吊繩最細的那把利刃，但時至今日，這把“劍”卻鮮有真正“砍”向開發(fā)企業(yè)。

　　喬訊“密渡橋路地塊”依然在繼續(xù)長草

　　溫州喬訊房產(chǎn)拿下的杭政儲出[2007]3號地塊，之所以在當時名噪一時，完全是沾了與其相毗鄰的“杭汽發(fā)”地塊的光。由于該地塊面積太小，僅3786平米，因此當時在大多數(shù)杭城開發(fā)商眼中是一塊“雞肋”——地段雖好，操作空間卻不大。

　　轉(zhuǎn)眼就將三年，地塊依然平靜地置于矗立的樓宇間。為探查地塊的新動向，輾轉(zhuǎn)間，電話最終聯(lián)系到項目相關(guān)負責人李茜。她表示，地塊拖到現(xiàn)在還沒動靜，是因為就規(guī)劃問題一直在與政府協(xié)商。“眼下項目最終規(guī)劃已基本出爐，建筑面積相比之前少了約1000平方米�！敝劣诤螘r將動工，李茜沒有做明確說明，只表示目前正在辦手續(xù)，一旦手續(xù)齊備即將開工。

　　在杭州，類似密渡橋地塊這樣觸犯了“兩年大限”的閑置土地其實有很多。1999年4月，國家頒布了《閑置土地處置辦法(中華人民共和國國土資源部令5號)》，國土資源部更是多次下發(fā)通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地。“兩年大限”，本應(yīng)是懸在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頭上吊繩最細的那把利刃，但時至今日，這把“刀”卻鮮有真正“砍”向開發(fā)企業(yè)。

　　政府嚴打難禁開發(fā)商逐利本性

　　早在上個世紀末，由于協(xié)議出讓拿地成本低廉，囤地之風一度盛行，不少地方政府就開始出臺處置閑置土地的相關(guān)辦法。但一直以來，一系列相關(guān)政策卻未能如市場預(yù)期般執(zhí)行。

　　1999年，國土部頒布《閑置土地處置辦法(中華人民共和國國土資源部令5號)》，其中明確規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)最新調(diào)查的全國12個城市土地數(shù)據(jù)，在其選取的萬科、金地、和黃等40家知名開發(fā)企業(yè)2003年在公開土地市場獲取的270幅地塊樣本中，除去在售和售完狀態(tài)地塊，仍有27%處于未開發(fā)狀態(tài)。這些地塊中，于2003-2007年拿地，至今尚未開發(fā)的有28塊，包括和黃2005年在重慶拿下的某高價地及泰達在天津投資的某地塊。這些地塊至今多數(shù)并未轉(zhuǎn)讓，仍囤積在原有開發(fā)商手中閑置。

　　“一般而言，政府根據(jù)企業(yè)本身資金鏈、土地款的支付情況來酌情裁定一個土地的閑置時長。如果土地閑置逾期時間過長，政府也看不到企業(yè)支付土地款的任何端倪，才會不得已收回土地；但一般情況下肯定是以監(jiān)督、扶持為主。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣分析指出。

　　開發(fā)商“樂意”坐地凈賺

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，在一定程度上，土地閑置的背后，“逐利”正是開發(fā)商心中的小算盤，“就拿一些于2007年高點時拿地的‘地王’來說，本著對后市的樂觀預(yù)期，即使是暫時的資金困擾，但長期積累后，就是一筆大收入。”

　　再來看2007年溫州喬訊房產(chǎn)拿下的杭政儲出[2007]3號密渡橋地塊，當時的拿地樓面價為10769元/平方米。當年底，距離該地塊不遠的原東南面粉廠地塊已逾19000元/平方米的價格被競得；今年，新華集團地塊成功出讓，樓面價更已拍至22361元/平方米。兩年中，密渡橋地塊已坐地凈賺至少一倍利潤。

　　密渡橋地塊已如此，更何況“杭汽發(fā)”的“坐地吸金”速度，要知道其背后還有“綠城+濱江”這兩塊金字招牌。

　　華成·波爾多莊園，就在上城區(qū)八卦田附近，2006年12月的拿地價格為10976元/平方米。今年，饅頭山旁的南星橋糧庫地塊，出讓價格為24295元/平方米。

　　華潤·翠庭，華豐板塊，2007年2月的拿地價格為3184元/平方米。與其毗鄰的潤和·億城嘉園，將于近期推出均價約13500元/平方米的新房源。

　　錢塘·新梧桐公寓，2007年9月的拿地價格為5347元/平方米。就在上個月，與其相臨近的之江再創(chuàng)造土地出讓樓面價的歷史新高，達15281元/平方米。

　　“按照現(xiàn)在樓市的行情，尤其是在上海、杭州的沿海城市，地價是逐步攀升的。所以只要樓盤開得越晚，房價就能提得越高。在這種情況下，出于趨利的本性，地產(chǎn)開發(fā)商是很樂意這么做。”對于這樣的現(xiàn)象，中國指數(shù)研究院杭州研究分院研究總監(jiān)曹旭東這樣分析。

　　資金問題成土地閑置要因

　　“其實主觀上閑置土地的開發(fā)商占了極少數(shù)，沒有企業(yè)希望放著可以賺的錢不賺。除規(guī)劃調(diào)整等客觀原因外，一般來說，資金才是土地被閑置的最主要因素。”一位開發(fā)商相關(guān)負責人這樣告訴記者。該開發(fā)商曾于2007年8月拿下位于留下的一宗地，由于資金不濟等原因直到近日才有起色，但日前仍處于未動工的狀態(tài)。“在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)捂地得不償失，只會拉長戰(zhàn)線占用自己的資金�！�

　　中天集團副總裁金偉成分析說：“在市場高點時以高價拿下地塊，因此，開發(fā)商的資金也隨之被套牢，以至于無力開發(fā)土地項目，導(dǎo)致土地閑置并最終被政府收回。這樣的案例已屢次在外地發(fā)生，這也是開發(fā)商資金影響土地開發(fā)的最主要原因。”

　　“其次，拿地后隨著土地價格的高企，不少開發(fā)商也會選擇以合作的形式操作項目。一方面，開發(fā)商在規(guī)劃過程中對自己的操盤能力有了更深的認識，認為自己能力有限，因此求助于另一方；另一方面，即使開發(fā)商的拿地價格較低，在操盤獲利上不成問題，但一個公司的操盤能力與項目獲利多少卻有著直接關(guān)系，站在這個角度上，也有不少開發(fā)商選擇合作。”

　　“當然，作為開發(fā)商拿地的‘堅強后盾’，銀行方面是否能順利提供款項也很重要�！苯饌コ杀硎�，一些開發(fā)商在拿地時可能會想當然地認為銀行可以提供資金保證，但拿地后雙方卻產(chǎn)生分歧，以至于資金無法及時到位，地塊開發(fā)進度便因此受阻。”

　　主管部門：立法容易監(jiān)管難

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，中央出臺“土地閑置兩年以上，政府就能強制收回”這一政策的立意是極好的，這在一定程度上可以控制房地產(chǎn)開發(fā)商囤地的規(guī)模，對抑制房價的過快上升有重著要作用。然而，這一政策卻并沒有得到地方政府的嚴格實施。

　　在如何界定“閑置”一說上，市場一直存在聲音。“沒有一個切實可行的標準去判定土地是否被閑置。”曹旭東說，“按照‘兩年內(nèi)動工’的規(guī)定，一個正在開發(fā)的地塊，只要有施工隊有開工，似乎就不能說土地被閑置了，但實際上可以通過放慢工期的方法來控制樓盤上市的時間。結(jié)果就是從拿地到樓盤真正面市的時間被拖得很長，開發(fā)商的目的也就達到了。這也是日前經(jīng)常被市場所提及的‘假開工’�！�

　　在目前的政策規(guī)定下，現(xiàn)在土地成功出讓后并不需要馬上付出所有款項，大部分的款項是可以等到樓盤銷售后再進行支付的。對此曹旭東表示：“如果嚴格按照相關(guān)政策執(zhí)行，政府收回土地容易，但也同時意味著土地拍賣所得后續(xù)資金的回收就成了問題。出于這方面因素的考慮，監(jiān)管部門對嚴格執(zhí)行中央有關(guān)土地閑置政策的放寬就很容易讓人接受了。”

　　此外有輿論指出，閑置土地管理辦法規(guī)定兩年大限時，就留出過一定的操作的空間，“因政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)遲延的除外”。針對這一規(guī)定，青島就曾有開發(fā)商故意制造“政府原因”，譬如說報批項目時故意寫錯一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，被政府部門退回修改，自然就成了“動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延”。

　　監(jiān)管部門應(yīng)因地制宜

　　“‘兩年大限’，這是大家心照不宣的事情。”不止一位業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時這么說。在開發(fā)企業(yè)和一些監(jiān)管部門的調(diào)整下，這一原本有效的政策已被化解于無形。

　　有開發(fā)商告訴記者，實際上，在去年下半年，杭州市各區(qū)的土管相關(guān)部門曾給一些通過招商引資等方式競得土地的開發(fā)商召開了會議或給予通報。其中表明，于2007、2008年拿地的開發(fā)商，其相關(guān)土地款支付時限可往后延遲半年時間。這也與“24條”中所提出的優(yōu)惠政策基本相符。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商負責人表示，在土地囤積是否會被監(jiān)察一事上，一些中小開發(fā)商相比大型的實力開發(fā)商更心存陰霾。“就不少‘地王’囤積卻沒有被清查現(xiàn)象來說，能拿到地的都是有實力的開發(fā)商，既然有能力拿到好地塊，也就有能力不被收回�！�

　　“如果切實實行中央有關(guān)土地閑置的政策的話，損失最大的實際上并不是地產(chǎn)開發(fā)商，而是各地監(jiān)管部門�！辈苄駯|說。至于相關(guān)機構(gòu)如何監(jiān)管的問題，他認為必須因地制宜�！案鞯氐木唧w情況都存在著一定的差別，面對不同地方出現(xiàn)的情況，不能因為情況相似就武斷地搞‘一刀切’。對一線城市土地閑置情況的監(jiān)管應(yīng)當進一步加強，對二三線城市則應(yīng)適度放寬。畢竟二三線城市的發(fā)展更需要開發(fā)商資金的支持�！�

　　金偉成則直言：“如果真要明確監(jiān)管，就可以將目標瞄準于‘竣工時限’。”金偉成表示，在每次的土地出讓手冊中，對該地塊的竣工時間都有明確的時限標準。“政府若真有意對閑置地塊加大監(jiān)管力度，就應(yīng)該對竣工時間嚴查，而不是拘泥于動工時間。”來源： 青年時報