一次規(guī)格高、時間緊、措辭嚴厲的土地儲備摸底調(diào)查正在國土資源部(下稱國土部)部署下悄然啟動。

　　近日，本報記者獨家獲悉，一封標明“特急”字樣、名稱為《關(guān)于開展土地儲備制度建設(shè)和運行情況調(diào)查的緊急通知》的文件已經(jīng)由國土部下發(fā)至各省國土廳，調(diào)查目標直指囤地危機甚至觸及背后的土地儲備運行制度。

　　據(jù)知情人士透露，該文件已于9月上旬簽發(fā)，由國土部辦公廳發(fā)到各省國土廳，再層層轉(zhuǎn)發(fā)。文件具體調(diào)研內(nèi)容包括了調(diào)查建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)及來源于儲備土地的情況、土地儲備資金管理情況、儲備機構(gòu)借商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)貸款余額情況。

　　此時國土部出面組織摸底調(diào)查土地情況并非偶然。據(jù)悉，房價飆升、地王頻現(xiàn)早已引起了政府高層的注意，“尤其對樓市的成交量和價格回升迅速、但投資啟動緩慢的現(xiàn)象，中央尤其不滿”。

　　值得注意的是，國土資源部已先后于9月7日至9月9日3天內(nèi)，發(fā)出通知要求地方政府要加強建設(shè)用地批后監(jiān)管以及國有土地使用權(quán)出讓合同監(jiān)管等工作。

　　“相比之前的措施，這次土地儲備大調(diào)查試圖從土地儲備制度這一根本上找出土地市場的根本癥結(jié)，力度相當大。”上述知情人士說。

　　據(jù)悉，在9月9日國土部召開的電視電話會議上，國土部部長徐紹史坦率直言：“我要不客氣地說，在土地供應(yīng)和供地效率上，我們做得不夠好。”

　　土地大摸底

　　在這份文件中顯示，此次調(diào)研旨在全面了解目前各地土地儲備制度建設(shè)和運行情況，研究分析當前土地儲備制度運行中存在的問題并提出完善土地儲備相關(guān)制度建設(shè)的政策建議和措施。

　　在具體調(diào)查方式中，國土部擬訂了5份表格，分別涉及到了建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)及來源于儲備土地的情況、政府儲備土地來源、開發(fā)及供應(yīng)土地價款以及土地儲備資金管理情況、儲備機構(gòu)借商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)貸款余額情況。

　　具體操作由各省、自治區(qū)、直轄市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團組織各市(地)，以建立土地儲備制度的市、縣為調(diào)查單元開展調(diào)查，調(diào)查完成后，以紙質(zhì)和電子方式逐級匯總，國土部將選擇部分城市進行實地調(diào)研。

　　值得注意的是，這是今年5月以來由國土資源部啟動的第二次土地儲備摸底調(diào)查。

　　廣州中地行董事長徐建平向本報記者透露，今年5月中旬，國土資源部就先后派駐“人馬”，前往廣州、杭州以及山東等地進行過一次土地摸底調(diào)查。主要對當?shù)匾雅牡貕K的開工情況以及后續(xù)處理問題做調(diào)研。

　　“幾個月之后再次啟動調(diào)研，很大程度上與5月份過后頻繁拍出的高價地塊有關(guān)。同時1～8月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，房價雖然飆升，但房地產(chǎn)投資拉動效應(yīng)不明顯很可能是最主要動因�！狈康禺a(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉表示。

　　章林曉曾在8月底向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提交一份建議，其中將此類問題歸結(jié)為“兩快一慢”現(xiàn)象：價格回升和銷售面積增加比較快，但投資增加比較慢。而此現(xiàn)象顯然也引起了政府高層的高度關(guān)注。

　　上述知情人士表示，這次調(diào)查將是有史以來最為徹底的一次，并試圖找出制度背后的問題以及解決途徑。如果按照進度來看，很難在短時間內(nèi)完成，花費精力也將很大。

　　“但這次調(diào)查科目卻只涉及土地儲備中心，沒有考慮現(xiàn)在很多地方城市投資公司取代了儲備中心的功能，這將會使得這個調(diào)查效果大打折扣�！痹撝�情人士說。

　　劍指囤地

　　“儲地和融資是本次調(diào)研的重點。儲地重點調(diào)研未開發(fā)地塊，具體來說就是囤地；而融資層面主要為地價款支付狀況。”上述知情人士表示，“其實，地價款分期支付是主要漏洞之處。土地拍賣時只涉及到單價和總價狀況，而具體的支付內(nèi)容主要體現(xiàn)在后期合同文本中。”

　　“為什么要土地、金融兩手并舉？在這輪地王頻出的背后是信貸的支撐，尤其是金融機構(gòu)通過土地融資向有政府背景的單位放貸，都在一定層面上助長了這種狀況的發(fā)生�！闭铝謺哉f。

　　金隅北京公司副總經(jīng)理何弢在接受記者采訪時表示，一級土地開發(fā)速度過慢也是導(dǎo)致土地供應(yīng)不足而引起開發(fā)商囤地的根本。

　　“土地市場不同于樓市，整理時間很長，集中供應(yīng)一段后就沒地了。下半年北京市國土局號稱會供應(yīng)1000公頃，其實壓力很大。”何弢表示，

　　事實上，9月國土資源部已先后通過各種方式對開發(fā)商囤地發(fā)出最嚴厲警告：非政府原因造成商品房用地閑置的將嚴懲不貸。

　　9月1日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府及時向社會公開供地計劃、供應(yīng)結(jié)果和實際開發(fā)利用情況動態(tài)信息；9月7日，國土部下令，各省將前期工作不足、資金不落實而無法開工的項目用地，及時調(diào)劑給其他項目使用；9月9日國土資源部副部長鹿心社表示，國土資源領(lǐng)域?qū)㈤_展專項治理工作，六大任務(wù)之一就是“加強國有土地使用權(quán)出讓合同監(jiān)管”。

　　高策地產(chǎn)董事長李國平就國土部此次整飭力度表示，這反映政府對前一段時間刺激政策所達到的效果不滿意�！俺隽四敲炊啻碳ふ�策，成效卻是幫開發(fā)商解套，這不是政府希望看到的效果”。

　　“企業(yè)囤地有兩種原因：賭預(yù)期和避險�，F(xiàn)在拿地大多是出于避險，這是一種低效運營。”李國平說，“在市場剛有轉(zhuǎn)機時，開發(fā)商捂盤、提價、囤地等行為令后市驟然又增加了風險，政府部門此時嚴格控制囤地是對這一現(xiàn)象的警示。但在后續(xù)政策方面，目前政府部門面臨的尷尬是：既不能加油，也不能踩剎車，所以純粹行政方式所起的作用或許并不大�！� (中國房地產(chǎn)報 張媛媛 魏洪磊)