廣州今年最大規(guī)模土地出讓將在今天下午舉牌競(jìng)拍，總面積超過(guò)41萬(wàn)平方米的10幅土地將把今年的土地供應(yīng)推向高潮。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)買(mǎi)賬，懲治“地王”后的廣州是否會(huì)讓開(kāi)發(fā)商望而卻步？一切將在今天下午見(jiàn)分曉。

　　南華西地塊或成區(qū)域地王

　　今天出讓的地塊中位置最好的就是海珠區(qū)南華西舊城改造地塊，該地位于南華西路以北、濱江西路以南、鰲洲大街以東、漱珠涌以西，用地面積達(dá)到18487平方米，不僅是廣州舊城改造推出的的第一幅住宅用地，也是廣州今年放出的單幅規(guī)模最大的住宅用地。

　　這幅罕見(jiàn)的市中心黃金靚地被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是有史以來(lái)出讓附帶條件最多的一塊地。出讓公告顯示，南華西地塊開(kāi)發(fā)商要保留地塊范圍內(nèi)總建筑面積約4020平方米的騎樓街和一棟8層的住宅樓；同時(shí)還要交付約5500平方米回遷房及130平方米復(fù)建房。此外，開(kāi)發(fā)商還須將約8000平方米的回購(gòu)房按7500元/平方米的價(jià)格出售給該地塊申請(qǐng)回購(gòu)的被拆遷人。

　　南華西地塊總建筑面積達(dá)到4.6萬(wàn)平方米，起始價(jià)為1.33億元。但除去上述保留、回遷和回購(gòu)房面積，實(shí)際可面向市場(chǎng)銷(xiāo)售的面積只有約2.5萬(wàn)平方米，占總建筑面積不到六成。這樣算來(lái)樓面地價(jià)已經(jīng)升至5293元/平方米。

　　即便如此，該地塊還是獲得不少開(kāi)發(fā)商的追捧，截至昨日19時(shí)，該地塊有3家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)價(jià)，最高報(bào)價(jià)達(dá)到1.66億元。廣東中原房地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，該地會(huì)受到開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶，不排除出現(xiàn)區(qū)域“地王”的可能性。

　　兩幅限價(jià)房用地將轉(zhuǎn)為商品房用地

　　今日同時(shí)出讓的還有黃埔區(qū)大沙鎮(zhèn)廣深公路北橫沙村東側(cè)地段住宅用地，面積超過(guò)11萬(wàn)平方米。

　　曾在2007年出讓過(guò)的花都區(qū)和番禺區(qū)兩幅限價(jià)房用地也將在今天轉(zhuǎn)變土地出讓性質(zhì)重新出讓。這是廣州首次將限價(jià)房用地轉(zhuǎn)為商品房用地，原因是政府部門(mén)認(rèn)為樓市調(diào)整后限價(jià)房的需求有所改變。

　　此次出讓的花都、番禺限價(jià)房地塊，都是在2007年底樓市開(kāi)始轉(zhuǎn)冷的時(shí)候賣(mài)出的。當(dāng)時(shí)，花都限價(jià)地以樓面地價(jià)1232元/平方米、最高房?jī)r(jià)3900元/平方米，被茂名亨利房地產(chǎn)輕松拿下；番禺限價(jià)地則以樓面地價(jià)2778元/平方米，最高房?jī)r(jià)5500元/平方米，在95輪激烈爭(zhēng)奪后被奧園地產(chǎn)拿下。據(jù)了解，兩幅限價(jià)地約共建成2823套90平方米以下的中小戶型。

　　但截至昨晚，這三幅用地都沒(méi)有開(kāi)發(fā)商報(bào)名競(jìng)買(mǎi)，這就意味者可能遭遇流拍，而兩幅限價(jià)地可被原開(kāi)發(fā)商繼續(xù)開(kāi)發(fā)商品房。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，如果限價(jià)房直接轉(zhuǎn)為商品房，等于是原開(kāi)發(fā)商以限價(jià)地的成本開(kāi)發(fā)商品房賣(mài)樓，將帶來(lái)豐厚利潤(rùn)，對(duì)業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)造成了不公平。

　　南華西地塊必須半個(gè)月交齊地價(jià)

　　值得注意的是，廣州這次明確了土地出讓金的征收和處罰規(guī)則。其中南華西地塊要求競(jìng)得開(kāi)發(fā)商交付地價(jià)的20%作為定金，而以往通常是交納出讓底價(jià)的10%作為競(jìng)買(mǎi)保證金。南華西地塊還要求開(kāi)發(fā)商在土地出讓合同簽訂之日起15日內(nèi)一次性付清出讓價(jià)款。

　　黃埔區(qū)住宅用地這次明確，開(kāi)發(fā)商可以分兩期支付地價(jià)，但自土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)必須付清總價(jià)款的70%。如果開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)支付地價(jià)，自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的1‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過(guò)60日就要被收回土地。

　　這次土地出讓也是廣州市大規(guī)模整治開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)土地違約后的首次大規(guī)模出讓，據(jù)廣州市國(guó)土房管局上周通報(bào)，廣州2007年賣(mài)地最瘋狂一天誕生的5宗地王至今全部拖欠土地出讓金，甚至有開(kāi)發(fā)商因?yàn)榈貎r(jià)太高而不想開(kāi)發(fā)。

　　專家預(yù)警

　　地價(jià)到樓價(jià)四成就該收手

　　恒鑫地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)發(fā)展中心黃俊怡表示，今年以來(lái)的住宅成交高潮為各大開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了大筆資金回籠，加上對(duì)于后市持續(xù)回暖的預(yù)期，今日拍賣(mài)的土地，尤其是住宅用地將出現(xiàn)相當(dāng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。他甚至預(yù)測(cè)廣州房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)將因此進(jìn)入非理性周期，資金實(shí)力較弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)感將越來(lái)越明顯。

　　“拿地前房企一定要掂量自己的口袋�！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江的觀點(diǎn)與黃俊怡基本一致，但他同時(shí)提醒開(kāi)發(fā)商注意拍賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)土地價(jià)格上升至周邊樓價(jià)的30%-40%就應(yīng)該適可而止，避免重蹈近期出現(xiàn)的“地王”因欠費(fèi)而被政府收回的覆轍。

　　本報(bào)記者 王衛(wèi)國(guó)　朱大尉