地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例是23.2%還是58.2%？

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為應(yīng)該用動(dòng)態(tài)眼光看待土地成本———

　　入夏以來(lái)，北京氣溫節(jié)節(jié)攀升。而同期不斷升溫的還有北京的土地市場(chǎng)。

　　5月21日，經(jīng)過(guò)89輪競(jìng)價(jià)，富力以10.22億元拍得廣渠門外10號(hào)地，樓面地價(jià)達(dá)到15140.74元/平方米；

　　6月25日，經(jīng)過(guò)125輪競(jìng)價(jià)，北京祈連房產(chǎn)公司以17.4億元競(jìng)得通州九棵樹地塊，樓面地價(jià)達(dá)到6265元/平方米，創(chuàng)通州地價(jià)之冠；

　　一天之后，6月26日，成都中澤地產(chǎn)公司以19.6億元拿下朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊，樓面地價(jià)約15217元/平方米；

　　而備受關(guān)注的廣渠路15號(hào)地，于6月30日以40.6億元的價(jià)格被中化方興投資管理有限公司拍得，樓面價(jià)也再度沖高，成為北京新“地王”。

　　一個(gè)月的時(shí)間，北京“地王”桂冠不斷易主。地價(jià)走高，會(huì)不會(huì)帶動(dòng)未來(lái)房?jī)r(jià)“水漲船高”？一時(shí)間成為各界熱議的話題。而要從地價(jià)預(yù)判房?jī)r(jià)，首先要回答的就是，地價(jià)在房?jī)r(jià)中占據(jù)多大份額？各方觀點(diǎn)可謂大相徑庭。

　　●地價(jià)占房?jī)r(jià)份額：從全國(guó)工商聯(lián)的58.2%到國(guó)土資源部的23.2%

　　6月23日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社在國(guó)務(wù)院新聞辦的新聞發(fā)布會(huì)上表示，國(guó)土部系統(tǒng)調(diào)查表明，目前在我國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例是15%到30%，平均比例為23.2%。國(guó)土部的調(diào)查對(duì)象為我國(guó)東部、中部、西部不同類型的620個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。鹿心社據(jù)此批駁了所謂確保18億畝耕地紅線提高了地價(jià)、推漲了房?jī)r(jià)的說(shuō)法沒(méi)有根據(jù)，沒(méi)有道理。

　　國(guó)土部有關(guān)人士還向媒體舉例說(shuō)，北京首城國(guó)際，開盤價(jià)在14500元/平方米，而首城國(guó)際2006年拿地時(shí)的樓面價(jià)格是5000-6000元/平方米，地價(jià)占房?jī)r(jià)的30%多。該人士還稱“京西某熱銷樓盤的地價(jià)房?jī)r(jià)比也在此范圍�！�

　　國(guó)土資源部關(guān)于地價(jià)房?jī)r(jià)比的數(shù)字，和此前全國(guó)工商聯(lián)的數(shù)字形成了強(qiáng)烈對(duì)比。今年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)遞交了一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言，稱據(jù)在北京、青島和呼和浩特等9個(gè)城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。報(bào)告稱，在包括總成本與總稅收兩部分的開發(fā)項(xiàng)目總費(fèi)用支出中，大約一半流向政府。

　　●土地成本區(qū)域差異明顯

　　如果說(shuō)國(guó)土部的數(shù)字向全國(guó)工商聯(lián)的數(shù)字做出的是某種回應(yīng)，那么自身也受到了質(zhì)疑。高策地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)兼首席專業(yè)合伙人李國(guó)平在接受媒體采訪時(shí)也表示，國(guó)土部以全國(guó)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出來(lái)23%的平均值，沒(méi)有實(shí)際意義。因?yàn)槿珖?guó)存在很多偏遠(yuǎn)地方，這些地方土地價(jià)格很低，不能反映出實(shí)際的成交水平。“拿北京、上海去和西部中小城市平均，沒(méi)有價(jià)值�！崩顕�(guó)平在接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí)表示，“整體看，東部大城市地價(jià)房?jī)r(jià)比會(huì)高于偏遠(yuǎn)地區(qū)；城市中心地帶地價(jià)房?jī)r(jià)比會(huì)高于邊緣地帶�！本唧w到北京，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例肯定在50%以上，個(gè)別甚至能達(dá)到70%。這個(gè)“50%-70%”還只是土地獲取的價(jià)格，不含稅費(fèi)。

　　●土地成本應(yīng)包括因土地產(chǎn)生的所有支出

　　更為針鋒相對(duì)的質(zhì)疑發(fā)生在北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)和國(guó)土資源部系統(tǒng)的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院之間。

　　近日，國(guó)土部土地利用管理司和中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院編寫的《2008中國(guó)城市地價(jià)狀況》報(bào)告顯示，全國(guó)主要城市同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比基本保持20%～40%之間。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松對(duì)媒體表示,目前地價(jià)房?jī)r(jià)比有兩種算法，一是同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比，即用當(dāng)前市場(chǎng)上的樓面地價(jià)水平(非開發(fā)商剛拿地時(shí)的價(jià)格)與市場(chǎng)上銷售的房?jī)r(jià)水平相比。例如，如果一個(gè)城市當(dāng)前的新房售價(jià)為10000元/平方米,而樓面地價(jià)為4000元/平方米，同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比即為40%。另一種是成本地價(jià)房?jī)r(jià)比，即從商品房成本的角度，將土地獲取時(shí)的樓面地價(jià)水平與房屋開盤銷售時(shí)的房?jī)r(jià)相比。趙松同時(shí)表示，從購(gòu)置土地到商品房上市,通常會(huì)有3年左右的開發(fā)時(shí)間。在此期間，如果土地市場(chǎng)走勢(shì)是上漲的,那么這種上漲帶來(lái)的地價(jià)增值就有可能轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤(rùn),即使考慮了地價(jià)款的利息支出,得出的地價(jià)房?jī)r(jià)比也會(huì)更低些。

　　“越描越黑�！睂�(duì)于中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的報(bào)告，任志強(qiáng)在其博客中批評(píng)官方研究機(jī)構(gòu)“只會(huì)按計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的計(jì)算方式靜態(tài)地計(jì)算土地供給的初始價(jià)格”，只知道土地隨著時(shí)間的變化會(huì)升值，卻不知道與此同時(shí)持有土地的成本也在增加。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，因土地產(chǎn)生的費(fèi)用均應(yīng)計(jì)入土地成本，而這包括購(gòu)買土地時(shí)的契約稅、項(xiàng)目未建成前的土地使用稅、購(gòu)買土地有建設(shè)期的資金成本、不少于5%的不可銷售面積的地價(jià)分?jǐn)�、土地增值稅等�?/p>

　　對(duì)于任志強(qiáng)的這一觀點(diǎn)，李國(guó)平表示贊成：“開發(fā)商不是拿到土地就能賣房子的。因此，不能靜止地拿開發(fā)商拿地時(shí)一次性支付的土地出讓金去算地價(jià)房?jī)r(jià)比，而應(yīng)該動(dòng)態(tài)地看到，開發(fā)商因?yàn)橥恋厮�付出的一切費(fèi)用都應(yīng)計(jì)入土地成本�！�

　　而全國(guó)工商聯(lián)兩會(huì)期間的報(bào)告中也指出，在市政工程和公共配套設(shè)施中，除了企業(yè)為項(xiàng)目本身進(jìn)行的投入外，這些建設(shè)還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務(wù)中。這實(shí)際上是企業(yè)為市政建設(shè)提供了額外服務(wù)，變相提高了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本。

　　●地價(jià)推漲房?jī)r(jià)：加數(shù)與和的關(guān)系

　　“面粉漲價(jià)，怎么可能不影響面包價(jià)錢？”看到媒體報(bào)道有人認(rèn)為地價(jià)和房?jī)r(jià)無(wú)直接對(duì)應(yīng)關(guān)系時(shí)，CBD區(qū)域一家房地產(chǎn)中介置業(yè)顧問(wèn)王先生覺得這種論調(diào)很費(fèi)解，“地價(jià)上漲，不僅會(huì)影響本項(xiàng)目未來(lái)價(jià)格，還會(huì)影響到周邊二手房和新盤的價(jià)格�！蓖跸壬�介紹說(shuō)，廣渠路10號(hào)地成交后，周邊二手房坐地起價(jià)，一周左右的時(shí)間里，每平方米漲了1000到2000元�！稄V廈時(shí)代》也于6月18日?qǐng)?bào)道了“高價(jià)土地引來(lái)捂盤待漲”的消息。

　　日前，北京市有土地管理官員發(fā)表了“地價(jià)和房?jī)r(jià)無(wú)直接對(duì)應(yīng)關(guān)系，房?jī)r(jià)由樓市的供求關(guān)系決定”的言論，立刻招來(lái)包括經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)商等在內(nèi)的多方質(zhì)疑。一位地產(chǎn)開發(fā)商在接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí)表示，“從整個(gè)市場(chǎng)看，地價(jià)和房?jī)r(jià)以及房?jī)r(jià)預(yù)期是互為因果的關(guān)系。正如在其他因素不變的情況下，原材料價(jià)格上漲，產(chǎn)品價(jià)格肯定也會(huì)上漲。因?yàn)轭A(yù)期產(chǎn)品價(jià)格會(huì)上漲，原材料供應(yīng)方自然也會(huì)抬高原材料價(jià)格。”這位開發(fā)商稱，影響房?jī)r(jià)的因素很多，“但地價(jià)作為房?jī)r(jià)構(gòu)成的一部分，和房?jī)r(jià)息息相關(guān)。樓面價(jià)達(dá)到15000元，房?jī)r(jià)難道會(huì)低于這個(gè)價(jià)錢嗎？”

　　“就單個(gè)項(xiàng)目自身而言，包括地價(jià)、供求關(guān)系在內(nèi)，影響房?jī)r(jià)的因素很多，這些因素與房?jī)r(jià)之間就是加數(shù)與和的關(guān)系。不能夸大單方面因素的影響，但也不能忽視單方面因素的作用�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)表示，“僅就北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，地價(jià)持續(xù)升溫，拉高房?jī)r(jià)預(yù)期是確定無(wú)疑的。如果地價(jià)和房?jī)r(jià)沒(méi)關(guān)系，土地起始價(jià)憑什么確定呢？地價(jià)高了，又如何指望房?jī)r(jià)不漲呢？”文/張旭