再等一個(gè)月，橫跨珠江、連通廣州珠江新城和海珠區(qū)的獵德大橋即將通車。在沿線樓盤價(jià)格應(yīng)聲上漲的同時(shí)，大橋旁邊一塊面積達(dá)11萬(wàn)平方米的空地卻格外刺眼。這就是2007年由富力、合景泰富以及新鴻基三個(gè)地產(chǎn)巨頭以46億元天價(jià)拍得的珠江新城地王。

　　時(shí)間已過去兩年，這里依舊雜草叢生，空蕩蕩的一片，沒有任何動(dòng)工的跡象。連日來，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者踏訪多個(gè)廣州樓市上有影響力的大小地王，發(fā)現(xiàn)這些昔日風(fēng)光無(wú)限的王者大部分仍沒有啟動(dòng)跡象。在如今市場(chǎng)企穩(wěn)，政策也趨利好的背景下，蟄伏已久的地王是否能夠擺脫沉寂？本報(bào)就此展開調(diào)查。

　　拿地價(jià)格過高 面粉賣成面包

　　地王的出現(xiàn)或多或少給市場(chǎng)帶來了躁動(dòng)的情緒，尤其在2007年到2008年初，更被認(rèn)為是開發(fā)商瘋狂拿地、失去理性的時(shí)期。廣州樓市先后出現(xiàn)了不少地王項(xiàng)目。出現(xiàn)大量泡沫的樓市驅(qū)使開發(fā)商不惜高溢價(jià)拿地，然而最終進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)施工的項(xiàng)目卻寥寥無(wú)幾。

　　據(jù)悉，在目前廣州市場(chǎng)上，較有影響力的地王項(xiàng)目有6個(gè)，分別是：2007年9月保利以42億元收入囊中的廣州金沙洲兩幅地塊；富力、合景泰富以及新鴻基地產(chǎn)三巨頭聯(lián)袂出擊，以46億元合作拿下的珠江新城獵德村商業(yè)地塊；深圳鴻榮源以21億元高溢價(jià)競(jìng)得的金沙洲另一幅地塊；廣東中萊投資以44.75億元拿下的科學(xué)城地王；以及恒大以41億天價(jià)吃進(jìn)的廣州員村絹麻廠地塊。

　　“拿地價(jià)格過高，產(chǎn)生‘面粉和面包一樣貴’的奇特現(xiàn)象，這必然會(huì)承受未來市場(chǎng)較大的風(fēng)險(xiǎn)�！睗M堂紅首席分析師龍斌舉例說明，在廣州土地市場(chǎng)上，有的項(xiàng)目拍賣到的地價(jià)折算樓面價(jià)竟達(dá)到1.8萬(wàn)元/平方米，這樣一來售價(jià)起碼要上2.5萬(wàn)元/平方米才可能保本。

　　2008年，全球遭遇金融海嘯，樓市情勢(shì)也急轉(zhuǎn)而下，2007瘋狂飆價(jià)的情形不復(fù)存在，地產(chǎn)大亨們先后出現(xiàn)資金鏈斷裂、項(xiàng)目停工、上市計(jì)劃遭遇擱淺等情況。

　　保利地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理胡在新接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，保利金沙洲地王項(xiàng)目目前正在工程招標(biāo)過程中，何時(shí)開發(fā)時(shí)間仍未定。

　　廣州近年拍出的地王不下10個(gè)，但成功交付施工銷售的卻寥寥無(wú)幾。業(yè)內(nèi)人士稱，去年樓市形勢(shì)不好，開發(fā)商資金鏈趨緊，一些地王的地價(jià)至今都沒繳清。

　　獵德項(xiàng)目傳年內(nèi)動(dòng)工

　　廣州珠江新城獵德項(xiàng)目是這6個(gè)地王項(xiàng)目中總拍賣價(jià)最高的一個(gè)。據(jù)悉，獵德項(xiàng)目地處珠江新城的商業(yè)黃金地段，而珠江新城又是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的第三個(gè)中央金融商務(wù)區(qū)，其中未來潛藏的商業(yè)價(jià)值不可估量。

　　據(jù)富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理陳志濠介紹，該項(xiàng)目將建成甲級(jí)寫字樓、匯聚高端品牌的購(gòu)物商場(chǎng)，以及世界級(jí)酒店和服務(wù)式公寓。

　　“合景泰富擅長(zhǎng)做豪宅項(xiàng)目，而新鴻基擁有豐富的商場(chǎng)及酒店物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，富力則長(zhǎng)于高端寫字樓銷售�！焙细惠x煌首席分析師黎文江認(rèn)為，三巨頭聯(lián)合既可以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)又可以利用其優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

　　然而，獵德項(xiàng)目從2007年10月砸下拆遷第一錘后，這片面積超過11萬(wàn)平方米的城中村改造項(xiàng)目便再無(wú)任何動(dòng)靜，以至業(yè)界傳出新鴻基退出，富力、合景泰富遭遇“缺錢”的困境。而2008年房產(chǎn)市場(chǎng)銷售慘淡，銀行貸款收緊，遭遇全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)又使得未來形勢(shì)不明朗，以致開發(fā)商資金鏈條緊縮。富力2008年報(bào)顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)高達(dá)139%，而新鴻基也被傳退出該項(xiàng)目。但此后新鴻基、富力相繼辟謠，表示該項(xiàng)目被市場(chǎng)看好，只不過因去年形勢(shì)不好而將施工進(jìn)度放緩而已，可能會(huì)在年內(nèi)動(dòng)工。

　　“項(xiàng)目盤子開得太大，開發(fā)起來相對(duì)很困難。新鴻基只是負(fù)責(zé)前期的商業(yè)項(xiàng)目策劃等，而項(xiàng)目后期建設(shè)投入才是最重要的。”黎文江認(rèn)為，如此龐大的項(xiàng)目，即便開工銷售，或許也是2年之后的事情。

　　地王何去何從仍不明朗

　　今年3月初，廣東省政府頒布刺激房地產(chǎn)業(yè)的“粵15條”，其中規(guī)定在2008年后拍得的地皮未繳清地價(jià)，可緩繳延長(zhǎng)至2年。此政策一出，讓不少?gòu)V東地產(chǎn)商松了一口氣，上百億元的資金由此得到緩解。

　　恒大在2008年以41億元的天價(jià)奪得員村絹麻廠地塊，規(guī)劃總建筑面積約為31萬(wàn)平方米，樓面價(jià)約達(dá)1.3萬(wàn)元/平方米，超過地價(jià)近8倍。此前坊間傳言，恒大已與政府達(dá)成協(xié)議，退還給政府改作商業(yè)用途性質(zhì)。

　　廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，以前也有開發(fā)商拖欠土地出讓金，但政府并沒有強(qiáng)行收回土地，可見政策還是有彈性空間。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)時(shí)恒大拿地主要是為了擴(kuò)大自己的土地儲(chǔ)備，為上市做準(zhǔn)備。2008年3月，市場(chǎng)趨向不甚明朗，外資機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估升級(jí)，恒大香港上市擱淺，100多億元的IPO融資未能實(shí)現(xiàn)。無(wú)奈之下，恒大只有通過降價(jià)促銷加大資金回籠的速度。在去年的銷售旺季，恒大連續(xù)在全國(guó)11個(gè)城市推出18個(gè)項(xiàng)目，開盤即打八五折，銷售回款約30億元。而此前員村地塊土地定金也僅僅繳納了1.3億元。

　　“過段時(shí)間政府可能要公布地王的處理意見�！崩栉慕�說，員村地皮依然是珠江新城CBD的組成部分，若由住宅改為商業(yè)用途，那么按照恒大當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格來說應(yīng)該算是便宜。

　　如今政策利好，樓市銷售轉(zhuǎn)好，土地市場(chǎng)價(jià)格以及商品房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)，市場(chǎng)上的地王也隨之開始蠢蠢欲動(dòng)。但此后的市場(chǎng)形勢(shì)如何，未來樓市如何走向，在金融危機(jī)的大環(huán)境下仍不甚明朗。地王將何去何從，看來只有等到其真正動(dòng)工后才能揭曉。