“09地王”難現(xiàn)07年“風(fēng)采”

　　與前幾個(gè)月相比，5月北京土地成交出現(xiàn)久違的“井噴”現(xiàn)象，成交量超過了1至4月的總和。5月21日富力地產(chǎn)以10.2億元的高價(jià)、242%的溢價(jià)率競得廣渠門外10號(hào)地，這也讓富力地產(chǎn)成為了5月份最受人關(guān)注的地王。

　　就在5月份，北京出現(xiàn)了不少受到開發(fā)商熱捧的地塊。5月7日，北京億城以5.95億元競得海淀區(qū)中關(guān)村辦公商業(yè)項(xiàng)目地塊。5月19日，通州區(qū)通胡大街70號(hào)地經(jīng)過80輪競價(jià)，最終被北京麥金利地產(chǎn)有限公司以6.24億元拿走，超出底價(jià)2.44億。此外，5月底，北京市昌平區(qū)東小口地塊同時(shí)吸引了十余家開發(fā)商到場(chǎng)角逐，經(jīng)過88輪競價(jià)，最終由潤豐地產(chǎn)以3.17億元成交競得。

　　不光是北京，全國包括上海、寧波、廈門在內(nèi)的一些其它城市最近也頻頻爆出“地王”。例如就在本周的6月8日，廈門共拍出8幅商住地塊，成交總價(jià)97億元，而去年一年廈門地塊成交總價(jià)僅43.25億元。廈門島內(nèi)樓面地價(jià)再度超過萬元。

　　頻頻出現(xiàn)的“地王”讓人們感覺到土地成交之熱似乎回到了2007年的瘋狂時(shí)代。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)6月9日在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)指出，雖然目前土地市場(chǎng)有所回暖，雖然也有一些地王的案例出現(xiàn)，但土地市場(chǎng)還沒有回到2007年瘋狂的時(shí)候，現(xiàn)在的地王現(xiàn)象并不是普遍存在的。

　　“現(xiàn)在土地市場(chǎng)還沒有到人們想象中的熱得不得了的時(shí)候。” 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長顧云昌同日在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也表達(dá)了相似觀點(diǎn)。他認(rèn)為，“地王”的出現(xiàn)說明了開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的看法出現(xiàn)了變化，但“地王”在全國并不是普遍現(xiàn)象，目前只是在一些熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地區(qū)出現(xiàn)，而這些城市和地區(qū)則具有先導(dǎo)性，但總體上來說并沒有出現(xiàn)像2007年時(shí)一樣瘋狂的“地王”。

　　6月9日，上海春之聲置業(yè)(集團(tuán))有限公司董事長朱大鳴也對(duì)本報(bào)記者表示，目前，中國許多城市的土地市場(chǎng)并沒有真正復(fù)蘇，特別是一些三四線城市，迄今為止連一塊土地都沒有拍出，地方財(cái)政依舊非常吃緊。

　　“地王”因何而現(xiàn)？

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，近段時(shí)間以來，特別是5月份以來，中國有些地方出現(xiàn)開發(fā)商搶地的現(xiàn)象，招拍掛爭奪比較激烈。但是與此形成鮮明對(duì)比的是，前幾個(gè)月，特別是今年第一季度，全國的土地市場(chǎng)非常低迷，有40%的土地遭遇流拍，而且在成交的地塊里有大約70%是以底價(jià)成交的。

　　土地市場(chǎng)似乎在一夜之間就回暖了，并且有的地塊變得炙手可熱。人們印象中，不久前開發(fā)商還在哭窮，似乎他們是在一夜之間就成了暴發(fā)戶，拿出大把鈔票搶購?fù)恋�。是什么原因�(qū)е峦恋厥袌?chǎng)形成了這么大的反差呢？

　　陳國強(qiáng)告訴本報(bào)記者，第一，由于前段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，開發(fā)商銷售速度加快，資金回籠速度也加快不少，融資渠道暢通，開發(fā)商資金鏈緊張情況得到改善，有錢拿地；第二，由于宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的回暖，開發(fā)商信心得以提升，對(duì)于市場(chǎng)未來預(yù)期得以改善；第三，地方政府改變了供地策略和節(jié)奏，比如北京近期推出了一些非常不錯(cuò)的地塊，吸引開發(fā)商去搶地；第四，天量信貸投放市場(chǎng)，市場(chǎng)流動(dòng)性增加的同時(shí)，也有開發(fā)商開始擔(dān)憂通脹，于是改變策略，不再信奉“現(xiàn)金為王”，而改信“資產(chǎn)為王”。

　　“土地市場(chǎng)回暖的前提是房屋市場(chǎng)的回暖，另外也跟開發(fā)商資本金比例下調(diào)、信貸增加等因素有關(guān)�！� 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長顧云昌告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，企業(yè)融資、回款也變得順利，開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期有所改變，市場(chǎng)流動(dòng)性增加也使得開發(fā)商開始擔(dān)憂通脹，那么開發(fā)商就開始信奉“資產(chǎn)為王”的信條。對(duì)于購房者來說，房子是資產(chǎn)；而對(duì)于開發(fā)商來說，土地就是資產(chǎn)，因此開發(fā)商轉(zhuǎn)而開始購地也是可以理解的行為。

　　“我始終認(rèn)為，地價(jià)是由房價(jià)決定的。如果現(xiàn)在的房屋市場(chǎng)跟去年一樣，是不會(huì)出現(xiàn)地王的。反過來，地價(jià)的攀升也會(huì)影響到現(xiàn)在的房屋市場(chǎng)�！鳖櫾撇龑�(duì)本報(bào)記者表示，“地王”的出現(xiàn)也說明了開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期開始出現(xiàn)變化，現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格膨脹、流動(dòng)性過剩的預(yù)期也是導(dǎo)致土地市場(chǎng)在局部城市變熱的原因。所以真正主宰市場(chǎng)的是貨幣和金融政策。

　　前段時(shí)間，讓顧云昌感到擔(dān)心的是房地產(chǎn)市場(chǎng)無法好轉(zhuǎn)進(jìn)而影響到開發(fā)商投資、拿地，進(jìn)而影響到GDP的增長，而現(xiàn)在他卻開始擔(dān)心重點(diǎn)城市房價(jià)由于市場(chǎng)流動(dòng)性過剩等因素而使得資產(chǎn)價(jià)格泡沫變得更大。

　　顧云昌認(rèn)為，今年以來，支撐樓市成交的因素前段時(shí)間是由于市場(chǎng)的剛性需求，而現(xiàn)在則是由于通脹預(yù)期的原因。

　　陳國強(qiáng)則告誡說，對(duì)于競拍的企業(yè)來說，從拿地到上市銷售會(huì)有一個(gè)周期，那么企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎研判拿地項(xiàng)目本身的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，可能最直接受益的是周邊項(xiàng)目和二手房，但是項(xiàng)目自身未來面臨的風(fēng)險(xiǎn)需要充分地評(píng)估。

　　開發(fā)商稱地價(jià)偏高，拿地依然謹(jǐn)慎

　　盡管有包括潘石屹在內(nèi)的多位地產(chǎn)界大佬對(duì)于一些熱點(diǎn)地塊虎視眈眈，并表現(xiàn)出極強(qiáng)的沖刺“地王”的意圖，但依然有開發(fā)商對(duì)于拿地和當(dāng)“地王”非常謹(jǐn)慎。

　　“最近不少城市地王的出現(xiàn)，都有溢價(jià)成交的現(xiàn)象。例如富力地產(chǎn)以溢價(jià)242%的巨大代價(jià)拿下北京廣渠門外10號(hào)地塊，導(dǎo)致其樓面地價(jià)超過15000元每平方米。根據(jù)我們業(yè)內(nèi)測(cè)算，富力的開發(fā)成本為負(fù)值，因?yàn)橹苓厖^(qū)域房價(jià)還不到2萬元每平方米，如果加上建安、配套等成本，房價(jià)必然超過周邊區(qū)域售價(jià)。” 上海春之聲置業(yè)(集團(tuán))有限公司董事長朱大鳴告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者。

　　朱大鳴最近也經(jīng)常收到一些地方政府發(fā)來的關(guān)于土地招商會(huì)的邀請(qǐng)函，但他并不是很感興趣。因?yàn)殡m然現(xiàn)在許多城市土地的價(jià)格比2007年瘋狂時(shí)期便宜不少，但按照現(xiàn)在回歸后的房價(jià)來看，土地價(jià)格依然偏高，而且建安成本、人工成本、配套成本也都還是偏高的。這樣一來，這些土地開發(fā)后，開發(fā)商并沒有什么利潤。用朱大鳴的話說，這些地根本就“無利可圖”。因此，開發(fā)商對(duì)于是否開發(fā)這些土地還是表現(xiàn)得非常猶豫。

　　地產(chǎn)上市企業(yè)南京棲霞建設(shè)股份有限公司董事長陳興漢6月9日在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，未來房價(jià)的上漲空間并不會(huì)很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪發(fā)展會(huì)更加理性。

　　陳興漢承認(rèn)自己公司近期也在積極拿地，但并不完全是出于對(duì)通脹的擔(dān)憂。“通脹的壓力肯定會(huì)有，但我們拿地是出于公司正常發(fā)展的需要，土地儲(chǔ)備不夠了需要補(bǔ)充，今年公司銷售不錯(cuò)，需要補(bǔ)充新的開發(fā)量，并不完全是出于對(duì)通脹的擔(dān)憂。前段時(shí)間樓市不錯(cuò)，并且我們認(rèn)為樓市會(huì)有新一輪的剛性需求�！�

　　陳興漢對(duì)本報(bào)記者表示，現(xiàn)在開發(fā)商拿地并不像2007年那么瘋狂，其公司并不會(huì)去爭當(dāng)“地王”。

　　“我們拿地肯定是會(huì)非常謹(jǐn)慎的�！标惻d漢向本報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在房價(jià)不可能有很大的上漲空間，并且現(xiàn)在的地價(jià)特別是好點(diǎn)的城市地價(jià)也并不便宜，開發(fā)商利潤空間其實(shí)很小。

　　“可以肯定的是中國是個(gè)地少人多的國家，雖然城市化進(jìn)程也在加快，一二線城市中心地段的土地依然是稀缺資源，但中國在新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，政策對(duì)房地產(chǎn)泡沫的抑制會(huì)更有經(jīng)驗(yàn)。”陳興漢告誡開發(fā)商千萬不要抱有幻想，花過高的代價(jià)拿下“地王”，這是自取滅亡。雖然現(xiàn)在地方政府對(duì)于土地財(cái)政依賴比較大，但中央未來可能會(huì)對(duì)這一現(xiàn)狀采取措施，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展光依靠土地財(cái)政并非長久之計(jì)。