自5月起,各項樓市調(diào)控政策效果逐步顯現(xiàn),廣州二手樓市轉(zhuǎn)入冷靜期,買家追漲的現(xiàn)象已消失,游離于市場上的部分炒家開始退出。記者昨天從一大型地產(chǎn)中介獲悉,進入5月炒家入市數(shù)量環(huán)比下跌六成。現(xiàn)時市場上已很少見到短炒客的身影,甚至有部分短炒客寧愿虧本2萬元出售物業(yè)以求脫身,不少短炒客變身長線投資客,將物業(yè)轉(zhuǎn)賣為租。

　　短炒客獲利少4%

　　合富置業(yè)發(fā)布的住宅投資客上半年動態(tài)分析報告透露,新政出臺后近兩個月這段時間,短炒客基本都是只出不入。新政之前短炒客平均獲利為14%,而新政之后炒家寧愿賺少一些或不虧本就會出售,炒家出貨的平均獲利下降到10%,近期已少見炒家入貨。

　　在新政之前,投資客出貨成交的個案多以兩房物業(yè)為主,比例多達70%,面積普遍都在50—90平方米之內(nèi)；新政之后,投資客出貨成交的個案轉(zhuǎn)變?yōu)槿�房居�?兩房的成交比例下降到30%。

　　轉(zhuǎn)租為售套現(xiàn)增多

　　除了短炒客急售套現(xiàn)外,還有部分長線投資者選擇在近段時間出貨套現(xiàn),這類型物業(yè)一般都是帶租約的,主要分布在天河和海珠兩區(qū)。此外,老城區(qū)、白云和番禺也有一些轉(zhuǎn)租為售的情況出現(xiàn)。從戶型方面看,最多為兩房物業(yè),成交比例約40%。

　　據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年以來轉(zhuǎn)租為售的成交當中僅20%的個案會由長線投資者接手,此外,多達80%個案的買家為首次置業(yè)或改善型買家,因此,專家提醒,若需要購買這些正在履行租約的物業(yè),即使價格很吸引人,也需要花點心思多了解物業(yè)情況,以免延誤收樓入住計劃。

　　以租待售投資期變長

　　與此同時,也有短炒客暫棄短炒改為長租,賺取每月租金獲利。據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,這批在新政后轉(zhuǎn)賣為租的成交個案當中,超過70%的租金回報率達到3-4厘,而租金回報率達5-6厘的成交比例也有20%以上。租金回報率不到3厘的轉(zhuǎn)賣為租個案,占比很少,僅6%。

　　合富置業(yè)首席分析師龍斌解釋,由于不少炒家喜歡選擇市中心那些地理位置好、轉(zhuǎn)手相對較容易的中小戶型作投資,因此,在遇到市場調(diào)整期投資客可以靈活處理,租售都有市場,若出租獲利大多都能獲取理想且穩(wěn)定的租金回報。天河、海珠兩區(qū)出現(xiàn)較多轉(zhuǎn)賣為租的成交個案,原因在于當?shù)刈赓U市場需求活躍,即使轉(zhuǎn)賣為租,回報率自然也不會太差,但投資期由短變長。

　　據(jù)悉,近日住宅租賃市場交投迅速升溫,租盤放盤量和成交量也有較出色的表現(xiàn),其中一部分新增的房源也是來自轉(zhuǎn)賣為租的物業(yè)。據(jù)統(tǒng)計,在天河北、車陂、東圃、江南大道、寶崗、機場路等租賃熱門的區(qū)域,一房或兩房轉(zhuǎn)賣為租的物業(yè)比較受租客歡迎,基本上是出一套租一套。記者/胡良光