令人意想不到的樓市二次調(diào)控新政突然在最為關(guān)鍵的樓市營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)——“五一”小黃金周前夕降臨，隨之而來的“退房潮”、“深客離場(chǎng)”、五一樓市成交預(yù)期轉(zhuǎn)冷等紅色信號(hào)不斷在市場(chǎng)閃現(xiàn)。原本推盤熱情高漲的開發(fā)商們也陷入了深思：這個(gè)“五一”的樓市營(yíng)銷，究竟該怎么做？

　　事實(shí)上，經(jīng)過多日采訪，記者發(fā)現(xiàn)：對(duì)于貌似極為不利的市場(chǎng)預(yù)期，各大開發(fā)商們顯現(xiàn)出急速應(yīng)變、坦然面對(duì)的冷靜態(tài)度。據(jù)了解，“五一”期間，各路開發(fā)商將按照原定計(jì)劃持續(xù)推盤，各盤的營(yíng)銷活動(dòng)不斷。據(jù)粗略估計(jì)，東莞各鎮(zhèn)區(qū)在“五一”前后有推盤活動(dòng)的項(xiàng)目至少有30多個(gè)，其中城區(qū)市場(chǎng)有14個(gè)新舊樓盤、3000多套房源將陸續(xù)入市，進(jìn)行加推或認(rèn)籌的活動(dòng)。

　　市場(chǎng)觀察

　　買賣雙方處于觀望博弈狀態(tài)

　　市場(chǎng)分析人士指出，由于二次調(diào)控政策剛剛落地執(zhí)行，今年的“五一”樓市正好處于一個(gè)政策消化期、觀望期最濃的節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)這個(gè)期間樓市成交不會(huì)太理想，開發(fā)商和購房者都會(huì)處于一個(gè)觀望博弈的狀態(tài)。

　　在采訪中，多數(shù)的開發(fā)商及代理商對(duì)今年“五一”樓市的銷售預(yù)期不高，但也不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的突然轉(zhuǎn)變而選擇消極回避，所有的推盤計(jì)劃不會(huì)改變，正常的帶動(dòng)人氣、吸引購房者看樓的營(yíng)銷活動(dòng)會(huì)照做。多數(shù)樓盤負(fù)責(zé)人明確表示，不會(huì)為了促進(jìn)成交而輕易實(shí)行大幅的降價(jià)促銷策略。

　　中惠熙元營(yíng)銷管理部經(jīng)理袁治龍表示，由于東莞2008年的市場(chǎng)銷售情況比較差，許多項(xiàng)目工程的施工進(jìn)度放緩，新增供應(yīng)有限，加上2009年市場(chǎng)消化了不少存量房，導(dǎo)致今年以來東莞的樓市供應(yīng)一直處于一個(gè)較為緊張的供不應(yīng)求狀態(tài)，剛需受到一定抑制，在這種情況下，調(diào)控政策對(duì)于需要買房的剛性需求者影響不會(huì)很大。而且，目前許多開發(fā)商都沒有回籠資金的壓力，并不急于推動(dòng)銷售成交。因此就算市場(chǎng)預(yù)期不好，開發(fā)商都不會(huì)輕易降價(jià)促銷，整個(gè)五一預(yù)期成交會(huì)差一些，但整體價(jià)格會(huì)保持平穩(wěn)。

　　瑞豐置業(yè)副總經(jīng)理姚麗軍也認(rèn)為“五一”期間東莞樓市房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)直降：“馬上進(jìn)行讓利促銷或降價(jià)對(duì)于開發(fā)商市場(chǎng)后市的銷售更為不利，現(xiàn)在開發(fā)商們更多的是選擇觀望，或者將預(yù)期銷售目標(biāo)降低。”

　　市場(chǎng)反應(yīng)

　　部分項(xiàng)目已在本月提前推盤預(yù)熱

　　據(jù)了解，為了錯(cuò)開“五一”推盤高峰，不少樓盤已在4月份提前入市，陸續(xù)進(jìn)行推盤預(yù)熱，認(rèn)籌、開盤等活動(dòng)早已做得如火如荼，市場(chǎng)購房者的看樓人氣一度高漲。

　　姚麗軍表示，因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間市場(chǎng)新推樓盤貨量不多，積蓄了一批剛性及投資客源，一些提早入市推盤的項(xiàng)目已消化成交了不少貨量，如金地博登湖項(xiàng)目上周末開盤后新品解籌率達(dá)到了80%。

　　“這些樓盤避開了‘五一’銷售的高峰節(jié)點(diǎn)，營(yíng)銷效果理想，消化了一批貨量后就不會(huì)在‘五一’期間大力推盤了。”姚麗軍認(rèn)為，“五一”期間多數(shù)樓盤在定價(jià)方面會(huì)更加合理，價(jià)格不會(huì)上調(diào)，促銷力度也會(huì)加大，對(duì)于剛需買家而言，不失為一個(gè)看房入市的好機(jī)會(huì)。

　　個(gè)別項(xiàng)目：

　　多管齊下 全力刺激剛性需求

　　記者了解到，目前市場(chǎng)上個(gè)別資金實(shí)力較弱的開發(fā)商因?yàn)榧庇谕票P，已經(jīng)提前想好了各種辦法進(jìn)行項(xiàng)目促銷。

　　一些綜合競(jìng)爭(zhēng)力較弱的新盤，為了刺激剛需客入市，將采取低價(jià)入市或?yàn)榭蛻魤|付首期款、發(fā)信用卡分期付款等形式提高產(chǎn)品銷售率。

　　中惠熙元營(yíng)銷管理部經(jīng)理袁治龍認(rèn)為，會(huì)采取以上營(yíng)銷手法進(jìn)行促銷的樓盤開發(fā)商屬于少數(shù)，類似于為客戶墊付部分首期款、借錢給購房者的做法對(duì)于開發(fā)商而言比較冒險(xiǎn)：“開發(fā)商借錢給購房者，銀行也擔(dān)心其中的真實(shí)性，這會(huì)影響到開發(fā)商的資信等級(jí)評(píng)定，不到非不得已，開發(fā)商一般不會(huì)越‘雷池’走這一步�！�

　　據(jù)悉，目前開發(fā)商更多選擇曲線讓利、保守定價(jià)的方式刺激剛需客入市，通過加大贈(zèng)送、促銷及折扣力度吸引買家，部分樓盤會(huì)采取推出少量特價(jià)優(yōu)惠單位的方式吸引現(xiàn)場(chǎng)看樓人氣，或是以較為實(shí)在的價(jià)格、增加產(chǎn)品品質(zhì)投入等方法促動(dòng)消費(fèi)者入市買房。

　　更多項(xiàng)目：

　　以認(rèn)籌為主 著力摸底市場(chǎng)

　　據(jù)合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，“五一”前后東莞樓市已進(jìn)入到一個(gè)集體推盤的“小高潮”，有一定比例的新舊樓盤處于一個(gè)新品認(rèn)籌的階段。其中，城區(qū)市場(chǎng)中有多個(gè)樓盤已開始蓄客認(rèn)籌。

　　市場(chǎng)分析人士指出，基于目前不太樂觀的市場(chǎng)狀況，這類處于認(rèn)籌階段、尚未正式開盤的項(xiàng)目產(chǎn)品或會(huì)采取延長(zhǎng)認(rèn)籌期、延后開盤的方法對(duì)買家及市場(chǎng)進(jìn)行摸底調(diào)查。“因?yàn)楝F(xiàn)在開盤的話風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)比較大，很難預(yù)計(jì)購房者會(huì)不會(huì)入市，如果開盤不利，將對(duì)項(xiàng)目后市的銷售產(chǎn)生很大影響，在目前這個(gè)政策敏感期內(nèi)，全新項(xiàng)目一般不會(huì)輕易開盤�！�

　　而對(duì)于在市場(chǎng)已形成較好口碑影響力的盤源，開盤計(jì)劃則不受影響。尤其對(duì)于一些像萬科金域華府這種以90平方米以下中小戶型為主、有超高贈(zèng)送率的項(xiàng)目，由于受房貸新政的影響較小，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)此類90平方米以下的房源會(huì)甚為搶手。

　　后市預(yù)測(cè)

　　樓市拐點(diǎn)或在下半年出現(xiàn)

　　據(jù)東莞中原研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2010年全年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過700萬平方米。越往下半年走，新增供應(yīng)將大幅增加。

　　東莞中原事業(yè)部總經(jīng)理李寶柱認(rèn)為，東莞樓市的推盤高峰會(huì)出現(xiàn)在第四季度，開發(fā)商的銷售壓力會(huì)在下半年充分顯現(xiàn)。“現(xiàn)在開發(fā)商資金充足不會(huì)輕易降價(jià)促銷，但下半年后的情況會(huì)很不一樣，市場(chǎng)新盤上市量會(huì)非常大，開發(fā)商如果前期的銷售一直不好，也會(huì)有銷售目標(biāo)的壓力，在各種壓力之下，開發(fā)商將采取更積極的態(tài)度對(duì)樓盤進(jìn)行促銷讓利。”

　　李寶柱認(rèn)為，現(xiàn)在樓市看似穩(wěn)定，但樓市真正產(chǎn)生變化可能會(huì)在3個(gè)月后出現(xiàn)，屆時(shí)，房?jī)r(jià)回調(diào)、大規(guī)模類似2008年一樣的降價(jià)促銷手段可能會(huì)出現(xiàn)。

　　觀望期過后樓市或有好轉(zhuǎn)

　　對(duì)于普遍悲觀的市場(chǎng)態(tài)度，瑞豐置業(yè)副總經(jīng)理姚麗軍并不認(rèn)同：“東莞樓市整體非常穩(wěn)健，以自住買家為主，房?jī)r(jià)也處于一個(gè)合理區(qū)間。實(shí)際上從去年年底開始，房貸政策已經(jīng)收緊，二套房早就執(zhí)行首付四成的規(guī)定，現(xiàn)在的政策只是在四成的基礎(chǔ)上加多了一成，對(duì)剛需自住客而言，影響并不大�，F(xiàn)在新政出來后市場(chǎng)必然會(huì)有一個(gè)觀望期，但我預(yù)計(jì)經(jīng)過2~6個(gè)月的觀望，剛需客還是壓不住出手，該買房的還是會(huì)買房的�！�

　　鼎峰地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理區(qū)卓威則認(rèn)為，在觀望期內(nèi)東莞樓市的成交量可能會(huì)大跌，一個(gè)月后如果樓市成交還沒有好轉(zhuǎn)，部分大開發(fā)商也許會(huì)率先降價(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)也跟著下調(diào)。但這種情況預(yù)計(jì)在9月份左右會(huì)有好轉(zhuǎn)：“按照往年慣例，9月份后銀行的放貸會(huì)適當(dāng)放寬，屆時(shí)市場(chǎng)成交量會(huì)相應(yīng)有所提高。”(張玉云、蔣幸端)