“我對(duì)當(dāng)前的樓市提不起一點(diǎn)興趣,暫時(shí)也不會(huì)再買房!”被眾多媒體稱為“深圳民間投資炒樓鼻祖”的鄒建民感嘆,現(xiàn)在深圳房價(jià)泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重,“深圳普通市民三四個(gè)月的工資才夠買1平方米房子,一套房子要50年才能供完,這說明市場荒唐到了極點(diǎn)”。

　　在過去的9年里,鄒建民像獵人一樣在深圳尋覓心儀的樓盤,低價(jià)買入,高價(jià)賣出,經(jīng)他倒騰過的房子超過300套。目前,幾經(jīng)慘淡的鄒建民選擇了全身而退,他的手上只持有兩套房產(chǎn)———深圳和內(nèi)地各一套。

　　瘋狂的“干炒”

　　一直“高燒”的深圳樓市,在2008年經(jīng)歷了10余年來的首次下降。然而高房價(jià)只是輕微地畫了一個(gè)淺底V字,隨后便以更瘋狂的上漲完成了對(duì)2007年“泡沫時(shí)代”的全面回歸。去年,深圳再次成為全國樓市的領(lǐng)頭羊。

　　根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委發(fā)布的《2009年深圳房地產(chǎn)市場年終分析報(bào)告》披露,去年深圳新建商品住房平均價(jià)格高達(dá)14858元/平方米,比2008年同期上漲16.1%,比2007年市場高峰期也上漲了11.1%!

　　這個(gè)城市的樓市,已是投資者的盛宴,深圳普通百姓只能望樓興嘆。許多如同鄒建民一樣的炒房客演繹著一夜暴富的神話,享受著專屬于他們的“春天故事”。

　　鄒建民自稱深圳第一代炒房客。鄒的炒樓生涯始于2001年,是年,在股市賺得第一桶金的他準(zhǔn)備大干一場。

　　鄒的首個(gè)獵物是位于華僑城的祥麒苑。這個(gè)高檔樓盤在1998年開盤時(shí)單棟金額曾高達(dá)110萬元,開盤后碰上亞洲金融風(fēng)暴而大幅“跳水”,迫于還貸壓力,業(yè)主欲盡快出手。170平方米的復(fù)式房產(chǎn)跌破60萬元,鄒建民很是興奮,一口氣買下10多套。

　　一個(gè)星期后,頭腦靈活的鄒建民為這些豪宅找到了舍得出好價(jià)錢的買家,一經(jīng)轉(zhuǎn)手,凈賺70萬元。

　　正是在這種心態(tài)的利誘下,不少人覺得房地產(chǎn)市場已是遍地黃金,每逢開盤,深圳“價(jià)格高得沒天花板”的新樓均銷售一空。

　　在深圳的中介圈內(nèi),傳言炒房客控制了深圳將近30%的房產(chǎn)。傳言無法考證,中原地產(chǎn)一位不愿意透露姓名的店長告訴南方日?qǐng)?bào)記者,他們店里所成交的二手房,約有40%為炒房客所購買。

　　“在深圳,大家買的不是房子,而是投資品�！编u建民透露,炒房客“干炒”早已不是秘密。房價(jià)的上漲,已把太多自住需求拋離,目前二手房已經(jīng)從由投資客轉(zhuǎn)賣給自住者,轉(zhuǎn)變?yōu)榱送顿Y客轉(zhuǎn)給投資客,投資客之間相互接貨,然后一波波抬價(jià),也就是所謂的“干炒”。

　　而在“干炒”的過程中,炒房客絞盡腦汁四處活動(dòng),零首付或者負(fù)首付操作炒房的現(xiàn)象一直存在。“到最后,誰都沒買房,銀行是樓市最大的買家�！�

　　廣東金融專家陸磊直言,銀行已被綁上了推升房價(jià)的戰(zhàn)車。根據(jù)深圳官方公布的數(shù)據(jù),2009年全年,全市房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到4625.71億元,占全部貸款的比重為31.3%,比去年同期增長27.04%。其中,個(gè)人住房貸款余額為3394.60億元,同比增長率為44.1%,比年初增長984.47億元,增長額度創(chuàng)近年來年度新高。

　　而對(duì)于炒房客來說,他們?cè)谝徊ㄓ忠徊ㄍ苿?dòng)房價(jià)上漲中逐利,成為最大的贏家,變身百萬富翁、千萬富翁甚至億萬富翁�！凹词箖r(jià)格跌下來了,輸?shù)腻X也都是銀行的�！�

　　政策大拐彎

　　“高層480萬,豪裝別墅1500萬”———3月1日下午,深圳灣口岸豪宅片區(qū),舉著促銷牌的地產(chǎn)中介員工站在路口向過往的路人推銷。(見上圖,楊大正攝)

　　“要住的人買不起,買得起的都不是用來住的�！鄙钲谥�名地產(chǎn)評(píng)論人牛刀感嘆,一直不按牌理出牌的中國房地產(chǎn)市場像一個(gè)非法賭場。

　　有賭就有輸。

　　去年年底以來,好日子似乎到了頭。中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控手段變得越來越嚴(yán),國務(wù)院相繼發(fā)布了調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國四條”和“國十一條”。同時(shí),今年年初中國兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,多家商業(yè)銀行紛紛叫停房貸7折優(yōu)惠利率,令炒房客和房地產(chǎn)業(yè)者進(jìn)一步感到貨幣緊縮政策的壓力。

　　2月26日,廣東也出臺(tái)了調(diào)控樓市的“粵四條”,作為落實(shí)和貫徹及執(zhí)行“國十一條”配套文件的具體措施�！盎浰臈l”中強(qiáng)調(diào)了保障性住房建設(shè)、抑制房地產(chǎn)投資、打擊開發(fā)商捂盤等敏感問題。因此,業(yè)內(nèi)有專家解讀這將成為一劑對(duì)目前“虛火”旺盛的廣東樓市尤其是深圳樓市起到降溫作用的“退燒針”。

　　此外,溫家寶總理也曾三次對(duì)當(dāng)前中國的離奇房價(jià)做出公開表態(tài)。2月27日,溫家寶與網(wǎng)友交流時(shí),主動(dòng)要求主持人談?wù)摲孔訂栴},表示政府要維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價(jià)等違法犯罪的行為。他還承諾,本屆政府有決心把房價(jià)保持在合理價(jià)位。

　　今年春節(jié)也成為深圳樓市“史上最慘淡”的尷尬期———連續(xù)六天零成交。根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示,除夕至初五深圳新房無一套成交。即使是開年以后,成交量略有回升,但是目前看來仍未達(dá)到理想狀態(tài),成交量上漲仍然緩慢。

　　像鄒建民這樣的深圳炒房客開始變得焦慮不安。

　　對(duì)于春節(jié)樓市成交冷淡的問題。深圳某地產(chǎn)中介一高層給出以下解釋:春節(jié)歷來是深圳樓市淡季,一方面因?yàn)楹芏嗌钲谑忻窕乩霞一虺鐾庥瓮?留在深圳的較少,另一方面因?yàn)榇汗?jié)期間天氣寒冷潮濕,所以看房者稀少。

　　盡管上述解釋給炒房客帶來了少許精神上的安慰,他們心里卻祈禱再來最后一波沖高,好讓自己有機(jī)會(huì)“割肉”。但是,在當(dāng)前慘淡的樓市面前,手上留有大量房子“過年”的炒房客如坐針氈。

　　昨日,深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)公布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,1月全市成交商品房13220套,環(huán)比減少59%；新建商品住宅銷售面積35.15萬平方米,比上年同期下降32.7%,環(huán)比下降8.7%。這也是深圳一手房成交量連續(xù)4個(gè)月持續(xù)回落,而二手房成交總面積為833311平方米,環(huán)比減少66.06%。

　　鄒建民認(rèn)為,只要政府不去救市,今年將是深圳樓市重新走向拐點(diǎn)的一年,未來三年房價(jià)會(huì)平緩下跌。“現(xiàn)在的炒房客雖說更加有實(shí)力和理性,但是只要房價(jià)一跌下來,拋售的瘋狂不會(huì)亞于通宵排隊(duì)買房。”

　　危險(xiǎn)的信號(hào)

　　今年以來,深圳樓市另一標(biāo)志性的特征是,被稱為“炒房客”重要推手的房產(chǎn)中介公司也漸陷慘淡。招商地產(chǎn)置業(yè)顧問李鋼坦誠如果房價(jià)下跌,對(duì)于他這樣的置業(yè)顧問來說,實(shí)在是個(gè)壞消息。

　　隨著房價(jià)的逐步升溫,深圳的置業(yè)顧問群體也如同樓市般急劇膨脹。在深圳后海大道招商海月花園二期的外面,20個(gè)店鋪中就有7家地產(chǎn)中介,連大門口昔日生意相當(dāng)不錯(cuò)的水果商店也變身為地產(chǎn)中介店面。

　　李鋼透露,有的地產(chǎn)中介去年因?yàn)檎衅噶颂�多置業(yè)顧問,以至于店內(nèi)有限的空間已無法容納。于是,訓(xùn)練有素的地產(chǎn)置業(yè)顧問們只得站在店鋪門口微笑著招攬生意,如同菜市場賣大白菜般吆喝著兜售房子。

　　但是,年后開工已過半月,置業(yè)顧問李鋼還沒有賣出一套房子,李鋼就職于招商地產(chǎn),之前他每月至少都會(huì)保持兩套以上的銷售記錄。然而,空白業(yè)績讓李鋼很焦灼。

　　在政策的連連調(diào)控下,李鋼還感覺到了最明顯的一個(gè)變化———銀行收緊了錢袋。春節(jié)前他去中國銀行為一位業(yè)主辦理二套房產(chǎn)貸款,首付兩成的申請(qǐng)?jiān)獾搅算y行的拒絕,他連續(xù)跑了好幾家銀行才搞掂。之前,李鋼曾為多名炒房客辦理房產(chǎn)貸款,盡管他們手上已經(jīng)有三五套以上的房產(chǎn),但在銀行依然可以順利辦理首付兩成的按揭貸款。

　　隨著銀行的門越開越小,市場進(jìn)一步轉(zhuǎn)冷。如此一來,房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生改變。近日,深圳出現(xiàn)的一個(gè)退房個(gè)案更是讓敏感的炒房客心驚肉跳。

　　今年年初,深圳南山一名資深投資客準(zhǔn)備出手購買招商海月花園的一處價(jià)值340萬元的房產(chǎn),談妥后付了20萬元定金。但是到了合同約定日期,買家以無法貸款為由放棄購買,20萬元定金也打了水漂。

　　李鋼推測,也有可能是買家眼見市場慘淡而看空,以無法貸款為借口忍痛“割肉”�！盁o論怎樣,這都是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)�！�

　　據(jù)李鋼分析,當(dāng)前的市場心理已經(jīng)出現(xiàn)了重大逆轉(zhuǎn),最近的確是出現(xiàn)了簽約后想退房的客戶,而且態(tài)度很堅(jiān)決,寧可損失定金。

　　瘋狂過度必是癲狂。

　　在宏觀調(diào)控之手逐漸握緊時(shí),曾嘗到炒房勝利果實(shí)的李鋼不得不承認(rèn),保全成了他當(dāng)前的主題�！吧钲跇鞘袥]得玩了,政府已經(jīng)不再歡迎投資者了。在政府如此緊密的調(diào)控下,投資房產(chǎn)的杠桿效應(yīng)暫時(shí)不復(fù)存在�！�

　　面對(duì)深圳市今年1月份新房成交面積統(tǒng)計(jì)———僅為2009年的新房月平均成交面積的60%,深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認(rèn)為,國家出臺(tái)的系列房地產(chǎn)調(diào)控措施對(duì)深圳房地產(chǎn)市場短期的調(diào)控作用已經(jīng)顯現(xiàn)出來。深圳房地產(chǎn)市場觀望的氣氛將加劇,房價(jià)下跌成了一種趨勢。

　　中原地產(chǎn)一位不愿意透露姓名的深圳員工接受南方日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)透露,他正在忙于制作簡歷,如果樓市行情不好,他要提前做好跳到其他行業(yè)的準(zhǔn)備。

　　近段時(shí)間,曾經(jīng)和鄒建民并肩作戰(zhàn)過的炒房客們焦慮得整晚睡不著覺,他們多次深夜致電向鄒詢問意見。鄒建民態(tài)度非常堅(jiān)決,“即使略低于市場價(jià)也要賣,一定要跑得快”。對(duì)于準(zhǔn)備進(jìn)場抄底的敢死隊(duì),他再三告誡“現(xiàn)在已經(jīng)不是炒房,而是賭房,只有賭徒才會(huì)進(jìn)場”。

　　(應(yīng)受訪者要求,文中李鋼為化名)

　　-南方日?qǐng)?bào)記者楊大正馬芳實(shí)習(xí)生陳晨深圳報(bào)道