房?jī)r(jià)問題又成了全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。房?jī)r(jià)問題的重要性，不僅是關(guān)系到千家萬戶，是民生中最重要問題，從宏觀的角度來看，房?jī)r(jià)的大起大落，會(huì)把整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)拉入衰退之中。要防止未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入嚴(yán)重危機(jī)，保證國(guó)家長(zhǎng)治久安，就應(yīng)該探索一種根本的機(jī)制來防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。筆者認(rèn)為，應(yīng)該把調(diào)控物價(jià)的機(jī)制運(yùn)用到調(diào)控房?jī)r(jià)上。

　　為什么要調(diào)控房?jī)r(jià)？道理與為什么要調(diào)控物價(jià)是一樣的。本來物價(jià)是由市場(chǎng)來定的，為什么全世界各國(guó)政府都有反通貨膨脹的干預(yù)措施呢？這是因?yàn)樗�直接關(guān)系著每一個(gè)家庭的基本生存，關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，關(guān)系到社會(huì)的安定。而凡是用于解釋為什么政府要調(diào)控通脹的理由，原則上都適用于調(diào)控房?jī)r(jià)。

　　為什么要從宏觀的層面來管房?jī)r(jià)呢？這也是與要從宏觀上來管物價(jià)的道理是一樣的。政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，也應(yīng)該看整體的房?jī)r(jià)水平是否過高，而不應(yīng)該過多地去調(diào)控具體的土地、房型等微觀層面的問題。

　　為什么要用調(diào)控物價(jià)的機(jī)制來調(diào)控房?jī)r(jià)呢？這是因?yàn)檎�府�?duì)物價(jià)問題的關(guān)注，對(duì)物價(jià)的調(diào)控基本上是有效的。針對(duì)通貨膨脹的宏觀調(diào)控，有很清晰的目標(biāo)。什么時(shí)候出手，出拳多重，什么時(shí)候該停手，清清楚楚。全社會(huì)也會(huì)自覺與不自覺地加以配合

　　但是對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控卻缺乏一個(gè)明確的目標(biāo)。調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？是保證人人有住房？還是人人有房��？是保證結(jié)婚前都能買到房，還是40歲以后都買房？目標(biāo)很不清楚。當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，沒有把主要的注意力放在宏觀的價(jià)格水平上，而是把重點(diǎn)放在具體的微觀層面上，各種措施五花八門，效果不佳。 對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控近年來總體上來說是不成功的。

　　幾乎所有國(guó)家都多次地絆倒在房地產(chǎn)這同一塊石頭上，隔一段時(shí)間房地產(chǎn)危機(jī)就又來一次。

　　這種現(xiàn)象不能不引起我們深思。而這種現(xiàn)象的出現(xiàn)很可能是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的缺失，是宏觀調(diào)控在內(nèi)容、目標(biāo)、手段上的缺失所造成的。

　　長(zhǎng)期以來，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)舉足輕重的支柱產(chǎn)業(yè)沒有給予應(yīng)有的關(guān)注。對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控沒有系統(tǒng)地進(jìn)入宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的范圍里。盡管房?jī)r(jià)是經(jīng)濟(jì)中最重要的價(jià)格之一，但由于它并不屬于消費(fèi)類，所以不在CPI的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，沒有反映在通貨膨脹之中。在價(jià)格指數(shù)中，僅包括了租金的變化。而在房地產(chǎn)泡沫形成的時(shí)候，很可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，租金反而回落的現(xiàn)象。因宏觀部門對(duì)房?jī)r(jià)監(jiān)視不夠，研究不夠，只有當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)大問題了才采取措施，但這時(shí)往往已經(jīng)積重難返。

　　這些在政府的宏觀管理中造成了極大的問題。幾年前，在極度寬松的貨幣政策下，美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)迅速攀升。但當(dāng)時(shí)的美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘還在沾沾自喜，因?yàn)閷捤傻呢泿耪�策并沒有造成美國(guó)的通貨膨脹。對(duì)房?jī)r(jià)上升的忽視使他得出了寬松的貨幣政策并無風(fēng)險(xiǎn)的錯(cuò)誤結(jié)論，終于釀成了大禍。

　　這次世界金融危機(jī)給全世界政府的一個(gè)重大教訓(xùn)是，宏觀政策不能只盯著就業(yè)，只盯著通脹。以房地產(chǎn)價(jià)格為主的資產(chǎn)價(jià)格，也應(yīng)該是宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)。為什么房?jī)r(jià)不算在CPI中呢？ 傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋是，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是投資，而投資品的價(jià)格不應(yīng)該算在CPI中。但是筆者認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)來說，特別是對(duì)居民的住房來說，是居民的最終消費(fèi)。這個(gè)價(jià)格最終是反映不到CPI中的。因此要與其他的投資品區(qū)別對(duì)待。

　　更重要的是房?jī)r(jià)的膨脹與房地產(chǎn)的崩盤對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的危害，與通貨膨脹一樣，可以嚴(yán)重影響老百姓的基本生活方式，一樣會(huì)置一國(guó)的經(jīng)濟(jì)，甚至全世界的經(jīng)濟(jì)于極大的危險(xiǎn)之中。

　　人類對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的認(rèn)識(shí)是有一個(gè)過程的。1929年的大蕭條，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上催生了凱恩斯的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。使政府理直氣壯地去進(jìn)行宏觀管理。而在這之前，政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)是被傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)所反對(duì)的。

　　同樣地，這次百年未遇的金融危機(jī)也應(yīng)該使我們對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論有新的認(rèn)識(shí)，新的突破。在貿(mào)易全球化、資本在世界范圍內(nèi)快速流動(dòng)的背景下，資產(chǎn)泡沫的危害越來越大，出現(xiàn)得越來越頻繁，這也一定能催生出新的理論來。筆者認(rèn)為，把房地產(chǎn)價(jià)格等資產(chǎn)價(jià)格納入宏觀經(jīng)濟(jì)與宏觀調(diào)控的范圍內(nèi)，很可能是今后經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展的一個(gè)新的方向。

　　在下一篇的文章中，筆者將討論如何設(shè)計(jì)一個(gè)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控指標(biāo)，研究對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控與對(duì)物價(jià)的調(diào)控有何異同。筆者還將對(duì)應(yīng)該如何對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控提出一些看法。特別是筆者將討論房?jī)r(jià)的調(diào)控對(duì)政府的運(yùn)作，對(duì)房地產(chǎn)商，對(duì)老百姓又有什么好處。欲知觀點(diǎn)如何，請(qǐng)聽下回分解。

　　(⊙湯敏 作者供職于中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)、中國(guó)人民銀行研究生部 )