編者按：去年底以來針對房地產市場出臺了一系列的調控政策，在資本市場上的一個直接反應就是房地產上市公司的融資路徑開始卡緊了，這是很多投資者看淡今年的房地產市場的一個重要原因。但我們沒必要過分悲觀，此次國家調控房地產業(yè)的基調是重民生、抑投機，房地產上市公司如能因勢而變，其經營業(yè)績并不會受到多大影響。況且，今年房地產金融或許會有許多創(chuàng)新品種出現(xiàn)。因此，投資者在投資房地產股時，需要具備一雙“慧眼”。

　　房地產開發(fā)商現(xiàn)在還可以比較輕松。

　　2009年，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源達57128億元，而全國完成房地產開發(fā)投資僅為36232億元，這其中20896億元的差額使得房企暫不擔心此輪調控中所謂收緊銀根的措施；此外，2009年火爆的房地產消費市場也將開發(fā)商的錢袋子塞滿了真金白銀。而此番密集出臺的調控措施中，沒有明確提及將開發(fā)商自有資金比率恢復到35%，更是令開發(fā)商從心底展開笑顏。

　　2010年以低成交量慘淡開局的房地產市場，迎來了國家對其調控的最強音。繼2009年12月中央密集出臺一系列針對房地產行業(yè)的調控政策以來，一份被稱作“國十一條”的綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調控藍圖，確定了2010年中國房地產調控政策的基調和架構。

　　隨后住建部等六部門聯(lián)合召開了新聞發(fā)布會，并發(fā)布《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》，具體落實“國十一條”的內容。這次調控思路清晰、明確，是更加系統(tǒng)、全面地從“調結構、抑投機、控風險、明責任”四個方面加快遏制房價過快上漲。

　　不過細心的人發(fā)現(xiàn)，重磅出擊的五次房地產調控政策都沒有提及房地產開發(fā)商的自有資金率。在“國十一條”中也只是指出，嚴格執(zhí)行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產開發(fā)貸款。但這項目資本金的要求究竟是什么，比例究竟占幾成，公眾不得而知。

　　2004年9月，中央為調控當時較熱的房地產市場，曾要求申請貸款的開發(fā)企業(yè)，自有資本金比例不得低于35%。其后幾年，隨著樓市升溫，中央曾出臺過一系列調控房地產開發(fā)市場的政策，“35%”的大限從未松動。

　　時間走到中國經濟受金融危機沖擊的2009年，外貿出口嚴重受挫，投資和消費成為帶動中國經濟走出泥淖當仁不讓的牽引力，房地產作為少數(shù)肩挑投資和消費兩輛馬車的行業(yè)更是臨危受命。是年5月27日，國務院公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。

　　政策出臺后，業(yè)內人士指出，此次資本金比例的降低，實際上是對廣大開發(fā)商最為“對癥下藥”的“拯救”良方。自有資金比例降低后，也就意味著房地產開發(fā)商的貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的貸款，從而增強企業(yè)信心。

　　從后來的房地產市場發(fā)展看來，此舉確實增強了企業(yè)的信心。開發(fā)商瀕臨斷裂的資金鏈如同獲得甘露，在資金充足的環(huán)境下，他們將自有資金的杠桿作用發(fā)揮到了極致。新開工面積的上升，不僅拉動了上游產業(yè)的發(fā)展，也促使著“地王”一個一個的出現(xiàn)，房價如竹子一樣“節(jié)節(jié)高”。盡管2009年下半年開始，一線城市的房屋成交量連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下降，但開發(fā)商的熱情絲毫沒有受到影響。

　　過快上漲的房價和過高的房地產開發(fā)熱情，終于還是招致調控政策的密集出臺。從“國四條”到“國十一條”，從國土部與證監(jiān)會配合核查房地產上市公司再融資項目，到央行宣布上調存款準備率，一個月來，明確提出或是影響到房地產的調控措施連續(xù)出臺，甚至頻頻指向開發(fā)商的資金鏈。

　　“央行收緊流動性，意味著房地產企業(yè)貸款門檻將有所提高，房地產企業(yè)的融資環(huán)境將比2009年趨緊�！北本┐髮W房地產研究所所長陳國強說。中國指數(shù)研究院副院長陳晟言簡意賅，這些措施的出臺，都顯示相關部門對房地產業(yè)的政策正從“鼓勵”轉為“趨緊”。

　　盡管出臺的一系列政策從表面上看收緊了銀根，但分析師指出，這為2010年房地產信托融資的繼續(xù)擴大也制造了聲勢，作為房地產融資超級替補的信托，正在逐漸躍升至舞臺的光束下。“央行工作會議提出的加快開展房地產投資信托基金(REITs)試點工作，可以說是向房地產企業(yè)傳達了一個利好的信號。”分析師說。

　　國家信息中心經濟預測部首席經濟學家祝寶良分析，雖然房地產業(yè)“支柱”地位的提法，從中央文件中消失，但房地產和汽車仍然是2010年GDP增長的主力，國家在遏制房價過快上漲的同時，依然要保持房地產開發(fā)投資增長速度。

　　房地產行業(yè)研究人員表示，低自有資金比例，會使更多的人投身房地產開發(fā)。他們將通過日益多樣化的融資渠道發(fā)揮自有資金的杠桿作用，如果運用得到，可以繼續(xù)推動房地產行業(yè)發(fā)展。