話題背景：最近一段時(shí)間，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策頻出，內(nèi)容從土地到稅收到信貸到企業(yè)，涉及面非常廣。10日，國(guó)務(wù)院再次發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(業(yè)界稱(chēng)為“國(guó)十一條”)，針對(duì)近期部分城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管等問(wèn)題作出要求。

　　在國(guó)家再三禁令下，房地產(chǎn)市場(chǎng)(特別是重慶樓市)是否會(huì)發(fā)生新的變化？

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　　房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭將得到抑制

　　主持記者：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施的系列調(diào)控政策，多數(shù)是之前的舊政策，并無(wú)新意，這些政策對(duì)抑制高房?jī)r(jià)會(huì)起到什么作用？會(huì)不會(huì)成為“越調(diào)越漲”的怪象？

　　沈光明：最近的樓市政策不斷，多為舊政策的重新強(qiáng)調(diào)，但也不乏對(duì)原來(lái)政策執(zhí)行力度的明確。政策的針對(duì)性推出無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的上漲勢(shì)頭過(guò)快有抑制作用，因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，特別是一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格增長(zhǎng)速度已經(jīng)表現(xiàn)出了十分明顯的非理性增長(zhǎng)，這不利于地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，調(diào)控之下越調(diào)越漲的可能性較少。

　　徐波：漲跌是市場(chǎng)規(guī)律，價(jià)格最終決定于市場(chǎng)的自我選擇和消費(fèi)者對(duì)于未來(lái)的預(yù)期。理性，往往代表不了事實(shí)。

　　王雪松：此次出臺(tái)的調(diào)控政策并不猛烈，應(yīng)該說(shuō)只是“微調(diào)”，但在當(dāng)前形勢(shì)下對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲還是會(huì)起到一定的抑制作用，“越調(diào)越漲”的現(xiàn)象應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。首先，當(dāng)前的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位運(yùn)行；其次，目前來(lái)講，剛需已不是主流，投資需求所占比例更大。

　　張揚(yáng)能：也不是完全沒(méi)有新意，其中二套房貸政策已經(jīng)在短期內(nèi)迅速?gòu)膰?yán)。之前“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”,在“國(guó)11條”卻將其調(diào)整為：“對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)�！庇纱丝梢�(jiàn)國(guó)家抑制高房?jī)r(jià)的決心。這對(duì)市場(chǎng)的利空性，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)短暫的自我調(diào)整階段，但樓市的量?jī)r(jià)關(guān)系，還需根據(jù)市場(chǎng)供需情況來(lái)決定。

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　　房地產(chǎn)投資趨于中長(zhǎng)期

　　主持記者：在10日出臺(tái)的國(guó)11條中，明確要求抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，同時(shí)在對(duì)二套房首付、住房不滿5年轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅等措施下，樓市的投資需求是否會(huì)受到打擊？

　　沈光明：首付的提高對(duì)于投資門(mén)檻是某種意義上的提高，但應(yīng)該不是太明顯，其影響遠(yuǎn)比增加一成首付來(lái)得更有力量。因?yàn)檎�策�?duì)投資行為抑制的影響反而更大，這在某種意義上影響到了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期，而投資行為和市場(chǎng)的預(yù)期是緊密關(guān)聯(lián)，市場(chǎng)預(yù)期不好，說(shuō)明未來(lái)的升值潛力將會(huì)受到影響，營(yíng)業(yè)稅的措施對(duì)投資相對(duì)二套的影響會(huì)更大些，首付是提高投資門(mén)檻，營(yíng)業(yè)稅會(huì)提高交易成本。

　　徐波：市民投資渠道有限，在現(xiàn)狀不改變的大背景下，投資需求依然會(huì)出現(xiàn)，但投機(jī)行為必然減少。

　　王雪松：相對(duì)來(lái)說(shuō)，“住房不滿5年轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅”對(duì)投資性購(gòu)房的打擊更大，對(duì)這些投資者來(lái)說(shuō)，退出門(mén)檻更高，持有時(shí)間更長(zhǎng)，利潤(rùn)空間變小。二套房首付比例的提高也會(huì)抑制投資性購(gòu)房，比如之前10萬(wàn)元的首付可以買(mǎi)的房子，現(xiàn)在至少也得首付15萬(wàn)元，也是對(duì)投資者原始成本的考驗(yàn)，增加資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　張揚(yáng)能：投資者會(huì)產(chǎn)生一定的觀望情緒，房?jī)r(jià)短期內(nèi)快速上漲的現(xiàn)象有望被抑制，相應(yīng)的短線投機(jī)行為也有望被控制，但經(jīng)濟(jì)通脹現(xiàn)象或股市走勢(shì)無(wú)法改善的話，在投資者資金去向渠道有限的前提下，大量的投資仍只能涌向房地產(chǎn)以求中長(zhǎng)線保值。

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　　保障性住房對(duì)樓市影響有限

　　主持記者：國(guó)務(wù)院要求加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，而重慶的政策保障性住房的供應(yīng)也明顯增加，保障性住房影響最大的是中低價(jià)位、中小戶型的商品房影響，房企是否應(yīng)該在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有所變化？

　　沈光明：雖然有一定數(shù)量的保障性物業(yè)納入建設(shè)范圍，但對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的需求面來(lái)講還是相對(duì)較小，只是對(duì)市場(chǎng)化房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)的一種補(bǔ)充，而且保障性用房的價(jià)格和中小戶型的商品房在價(jià)格存在一定程度的落差，這樣的直面沖擊是局部的，影響不會(huì)太大，房地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新是理性市場(chǎng)下的基本選擇，也是規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要法寶。

　　徐波：不自我進(jìn)化，就只有被動(dòng)退化。產(chǎn)品當(dāng)然要調(diào)整，更要了解客戶的購(gòu)買(mǎi)心理，比如80后、90后，他們的生活方式與生活態(tài)度與70后差異明顯，就看開(kāi)發(fā)商們自己的水平與營(yíng)銷(xiāo)段位了。

　　王雪松：加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)對(duì)調(diào)控樓市起到的作用比較微弱，保障性住房相對(duì)于商品房體系來(lái)說(shuō)所占的比例太小，主要影響的是低端人群，并且任何人都有向高端產(chǎn)品看齊的需求，因此不會(huì)影響市場(chǎng)的運(yùn)行。

　　張揚(yáng)能：中低價(jià)位和中小戶型商品房之間并沒(méi)有必然的關(guān)聯(lián)，實(shí)際上由于土地市場(chǎng)的進(jìn)入門(mén)檻越來(lái)越高，對(duì)于很多房企而言，在國(guó)家推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的前提下，未來(lái)進(jìn)入中低價(jià)位商品房的市場(chǎng)也不失為獲取經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的選擇。

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　　商品房銷(xiāo)售明碼實(shí)價(jià)難界定

　　主持記者：在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策中，要求已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。在重慶樓市中也存在開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)現(xiàn)象，此舉會(huì)給重慶樓市和房企帶來(lái)什么影響？

　　沈光明：公開(kāi)房源不捂盤(pán)惜售也是比較早的規(guī)定，目前的市場(chǎng)執(zhí)行狀況也良好，但明碼實(shí)價(jià)的對(duì)外銷(xiāo)售規(guī)定的信息公開(kāi)化和透明化對(duì)消費(fèi)者是一種利好，但何時(shí)公開(kāi)，以何種方式公開(kāi)，中間是不是存在變化都是難以界定的，價(jià)格總體來(lái)講還是一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)的變量，供需是決定價(jià)格最好手段，可以公開(kāi)，但不能形成干預(yù)。

　　徐波：加劇洗牌。反向推導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商會(huì)更加注重階段的價(jià)格策略與推盤(pán)策略，營(yíng)銷(xiāo)人折騰的幾率提高。

　　王雪松：“已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，明碼標(biāo)價(jià)、對(duì)外銷(xiāo)售”對(duì)打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)現(xiàn)象起到的作用并不大，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)逃避這一政策限制，比如此前一次性推出10萬(wàn)平方米，現(xiàn)在可以只推出5萬(wàn)平方米，根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)加推。但要求“明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售”對(duì)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)體系則是一個(gè)考驗(yàn)。

　　張揚(yáng)能：該政策有望打擊市場(chǎng)上一些開(kāi)發(fā)商不規(guī)范的捂盤(pán)提價(jià)行為，一定程度上可改善市場(chǎng)的供需關(guān)系，抑制開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)提價(jià)的行為。不過(guò)很難限制一些相對(duì)高明的開(kāi)發(fā)商通過(guò)采取不同折扣調(diào)整房?jī)r(jià)的行為。

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　　央企投資房地產(chǎn)是“被限制”

　　主持記者：上周，國(guó)資委再發(fā)“央企慎入樓市”風(fēng)險(xiǎn)提示，并明確表示投資房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，此舉是否會(huì)讓房地產(chǎn)投資出現(xiàn)回落？統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已達(dá)到1040億元，預(yù)計(jì)年底將達(dá)1200億，同時(shí)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已有大批央企進(jìn)入。

　　沈光明：資金總是流向有利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)較小的區(qū)域，如果房地產(chǎn)領(lǐng)域是高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，那么自然投資會(huì)回落，但事實(shí)上，從目前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上講，從城市化的進(jìn)展對(duì)地產(chǎn)的支持來(lái)講，地產(chǎn)在未來(lái)10年的投資都是可以期待的，即使有回落，應(yīng)該都是階段性，資金對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好依然是可以判斷的方向，當(dāng)然央企在09的地王頻出也讓人們加重了國(guó)進(jìn)民退的擔(dān)憂。

　　徐波：央企被限制！記住：是“被”、而非主動(dòng)，央企減少，難道民企就會(huì)大規(guī)模進(jìn)入嗎？在產(chǎn)能過(guò)剩與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型沒(méi)有充分實(shí)現(xiàn)價(jià)值的背景下，格局難以改變。但這也表明政府的一種姿態(tài)——國(guó)進(jìn)，需要立足更高層面的研發(fā)與競(jìng)爭(zhēng)，比如國(guó)家戰(zhàn)略布局考慮下的總體策略。同時(shí)，也要鼓勵(lì)民進(jìn)。

　　王雪松：國(guó)資委此前發(fā)出的警告并不是強(qiáng)制要求，僅是一種風(fēng)險(xiǎn)提示，對(duì)這些央企來(lái)說(shuō)并不構(gòu)成決策因素。對(duì)這些央企來(lái)說(shuō)，是否能夠獲得銀行足夠多的貸款額度和其他方面具備的優(yōu)勢(shì)，也即資金的來(lái)源和投向才是影響決策的關(guān)鍵。

　　張揚(yáng)能：此舉旨在抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱的勢(shì)頭，但想在短期內(nèi)讓房地產(chǎn)投資回落，仍不太現(xiàn)實(shí)，在新政下打擊囤地和提高土地款首付的要求下，2009年遍及全國(guó)的新、老地王不得不在政策要求的時(shí)間內(nèi)開(kāi)工，在近2年內(nèi)房地產(chǎn)投資的上升勢(shì)頭因大量土地入市而難以回落，最快的反應(yīng)也要在2年之后。

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　　多數(shù)渝房企不具“房產(chǎn)信托”條件

　　主持記者：2010年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議上的消息稱(chēng)，今年將開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)有關(guān)工作，此措施能否真正解決房企的融資渠道，降低對(duì)銀行貸款的依賴度？重慶房企進(jìn)行REITS會(huì)面臨什么難度？

　　沈光明：09年的放貸充足，資金的流動(dòng)性充足，加上市場(chǎng)狀況好得出乎意料，開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題不大，當(dāng)然REITS對(duì)融資渠道有很好的開(kāi)拓作用，目前的問(wèn)題是制度環(huán)境和信用制度不太支持。

　　徐波：目前重慶的金融手段與金融工具相對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還不是特別多！重慶房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的路徑設(shè)計(jì)必須要調(diào)整，不然外來(lái)大鱷會(huì)逐步蠶食掉市場(chǎng)份額！重慶的地產(chǎn)企業(yè)，不僅追求在產(chǎn)品與品牌上的高度，也需要在資本運(yùn)用上的風(fēng)生水起。

　　王雪松：此舉只是金融系統(tǒng)給自身找的一條降低風(fēng)險(xiǎn)的出路，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)并不算是一種利好。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)僅是多了一種融資渠道，但對(duì)開(kāi)發(fā)商自身的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通的銀行商業(yè)貸款。對(duì)于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，如果能夠通過(guò)簡(jiǎn)單的渠道獲得銀行貸款，都不愿意多此一舉。

　　張揚(yáng)能：在市場(chǎng)火熱的環(huán)境下，房企融資渠道相對(duì)寬松，而此消息的透露，是否隱含了2010年可能對(duì)市場(chǎng)深度調(diào)控、是否是金融界在籌備預(yù)備措施都尚需時(shí)間驗(yàn)證。但對(duì)于房企而言，銀行貸款在一定長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍然是成本最低的融資渠道，因此銀行貸款在一定時(shí)間內(nèi)仍然是房企依賴的主要融資渠道。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的投放，也需要房企有相對(duì)穩(wěn)定回報(bào)的優(yōu)良資產(chǎn)進(jìn)行支撐，對(duì)目前重慶房企而言，具備該項(xiàng)條件的企業(yè)并不多，但房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)相比投行和民間融資，較低的融資成本在未來(lái)仍是重慶房企關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　主持記者 葉林 肖玲 吳神忠

　　特邀嘉賓：

　　重慶立業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總 沈光明

　　聯(lián)合國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 徐波

　　重慶市人民政府發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究中心特約研究員、重慶容磁企業(yè)管理咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理 王雪松

　　克而瑞重慶機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 張揚(yáng)能