新年伊始，房地產(chǎn)市場未來走勢卻依然帶有很大不確定性。2009年底的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策并未給火熱的房地產(chǎn)市場帶來太多涼意 ，以至于多數(shù)人仍認為2010年的房價會持續(xù)上漲。相較之下，股市調(diào)控卻立竿見影，表現(xiàn)出“政策市”的跡象。那么，房地產(chǎn)市場緣何越調(diào)控越漲，或者說，調(diào)控究竟難在何處？

　　中國的房地產(chǎn)調(diào)控之難，首先在于房市存在剛性需求。在國人的傳統(tǒng)觀念中，有房才等于有家，房子在一定程度上屬于生活必需品，不論房價是漲是跌，該部分需求量皆基本恒定。

　　房地產(chǎn)市場中有85%自住型購房者的存在，加之中國人口變遷趨勢未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，市場真實購買力非常堅挺，房價難以長期深幅下跌。

　　中國的房地產(chǎn)調(diào)控之難，還在于房價不同于一般商品。對于一般商品價格調(diào)控，運用供給調(diào)控與需求調(diào)控手段都可達到較為理想的效果。但是，土地作為稀缺資源，調(diào)控供給手段受限，相較之下，只能通過調(diào)整房地產(chǎn)市場需求才能得到較好的效果。然而在“居者有其屋”的責任之下，房地產(chǎn)市場的剛性需求無法壓制，只能壓制投機需求，調(diào)控方式受限，調(diào)控效果自然不盡如人意。

　　中國的房地產(chǎn)調(diào)控之難，更因為其涉及廣泛的利益群體。一旦房地產(chǎn)市場萎縮，將聯(lián)動鋼鐵、水泥、建材、家電等相關產(chǎn)業(yè)，使經(jīng)濟增長失去一個重要的驅(qū)動力。不僅如此，1994年開始的分稅制改革，在較短的時間內(nèi)迅速提高了中央財政收入占財政收入總額的比重，卻也同樣造成財權(quán)和事權(quán)不匹配的情況，主要是地方政府財政收入比重低，而承擔事務卻相對過多，地方財政的拮據(jù)使得地方政府怨聲載道。

　　作為快速提高地方財政收入的手段，“土地財政”自然成為中央與地方利益的平衡器。由此，無論是中央還是地方政府，皆因短期利益而放松調(diào)控力度，對開發(fā)商故意囤積土地等行為“睜一只眼閉一只眼”，房價也就難以下調(diào)。

　　因此，無論是中央及地方政府，還是地產(chǎn)開發(fā)商和投機性購房者，如果不能基于長遠利益就未來房價達成共識，房地產(chǎn)調(diào)控難免“隔靴搔癢”，只能流于形式。事實上，與一般商品相同，合理的房地產(chǎn)價格當由供求雙方博弈形成，行政力量這一“有形的手”則應更多關注相關政策的設計與完善，以抑制投機性需求，打擊炒地、囤地行為，影響市場供求關系，使房價真正停住上漲步伐。

　　首先，政府當局應考慮改革分稅制，按照財權(quán)和事權(quán)相匹配的原則，提高地方財政收入占財政收入總額的比例。地方政府出賣土地所得收入本身就具有不可持續(xù)性，加之“土地財政”多造成投資過熱，地價與房價飆升，損害普通購房者的利益，因此，改革分稅制勢在必行。

　　其次，在信貸政策方面，應繼續(xù)嚴格執(zhí)行二套房貸政策。二套房貸政策自出臺以來就一直是壓制投機性購房者的“利器”。隨著首付比例的提高和貸款利率的上浮，炒房者投機盈利空間縮小，必將有效遏制投機性購房行為，并對過熱的樓市降溫。但伴隨改善性住房定義的出現(xiàn)，銀監(jiān)會對“二套房”的定義便一直模棱兩可，使二套房貸政策收緊在實施過程中頻頻受阻，銀行或中介渾水摸魚的空間一直存在。

　　因此，監(jiān)管部門在明確標準過程中應注意嚴格區(qū)分改善性需求與投機需求，并對此設定不同利率與首付門檻，如對二套房貸中的投資需求提高貸款條件，對三套以上房貸在首付和利率標準上逐級提高，并建立違規(guī)懲戒機制，如對購房后空置行為征稅等，減少投機行為對房價的不當推動。

　　再次，稅收政策應有進一步動作。物業(yè)稅的開征特別是采用累進稅制，可以提高投機需求的交易成本，有效打擊房地產(chǎn)投機活動，整頓房地產(chǎn)市場秩序、穩(wěn)定房價，在一定程度上刺破房地產(chǎn)投資領域的泡沫。

　　通過差別稅率對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)，對高檔別墅住戶加大征稅額度，對普通住房居住者減少征稅甚至減免物業(yè)稅。(郭田勇)