近日，經(jīng)過(guò)101輪的競(jìng)拍后，廣東省廣州市科學(xué)城某地塊最終以43.41億元被雅居樂集團(tuán)“拔得頭籌”，也再次刷新了廣州的地價(jià)記錄，成為了新的“地王”。但是，與此同時(shí)發(fā)生的，卻是廣州市四大重點(diǎn)建設(shè)區(qū)的白云新城地塊，由于只有惟一的公司競(jìng)標(biāo)，被大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)達(dá)公司)以底價(jià)11.22億元競(jìng)得。

　　一邊是頻頻被刷新的“地王”，一邊卻以評(píng)估的底價(jià)競(jìng)得，這其中的差異引起了社會(huì)各界特別是業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。記者了解到，廣州的土地拍賣中，由于沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，被惟一公司以底價(jià)拍得的還不僅僅這一例。在此之前，保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱保利集團(tuán))和中國(guó)石化集團(tuán)洛陽(yáng)石油化工工程公司(以下簡(jiǎn)稱石化集團(tuán))以惟一競(jìng)拍者的身份以底價(jià)得到了廣州的另兩個(gè)重要地塊。

　　廣州接連三次重要地塊被惟一公司以底價(jià)獲得的現(xiàn)象，引來(lái)了眾多的質(zhì)疑，有業(yè)內(nèi)認(rèn)為上述土地的拍賣“內(nèi)定”的嫌疑非常大，拍賣程序只是一種形式罷了。對(duì)此，有專家指出：這種現(xiàn)象說(shuō)明，拍賣行業(yè)這種量身定做的傾向近年來(lái)沒有得到有效遏制，反而在各種不同的拍賣行為中，有進(jìn)一步發(fā)展的趨勢(shì)。因此，為了維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)秩序，對(duì)此類現(xiàn)象亟待立法予以規(guī)范。

　　設(shè)置有針對(duì)性條件

　　今年10月29日，廣州四大重點(diǎn)建設(shè)區(qū)的白云新城地塊首次推地，然而廣州國(guó)土房管局土地交易拍賣大廳卻大門緊閉。原來(lái)，由于只有惟一的公司競(jìng)標(biāo)，該次拍賣根本不需競(jìng)拍，就被萬(wàn)達(dá)公司以底價(jià)11.22億元競(jìng)得這一重要地塊。

　　房地產(chǎn)開發(fā)歷來(lái)都是“寸土必爭(zhēng)”，就拿當(dāng)天下午同樣進(jìn)行的一場(chǎng)土地拍賣———廣州科學(xué)城某地塊來(lái)說(shuō)，其激烈程度就不亞于一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)。此次拍賣，廣州開發(fā)區(qū)土地拍賣大廳里，齊集了碧桂園、萬(wàn)科、中信、雅居樂、保利等國(guó)內(nèi)著名的房地產(chǎn)開發(fā)商。最后，在歷時(shí)5個(gè)小時(shí)，經(jīng)過(guò)101輪的激烈競(jìng)拍之后，該地塊最終被雅居樂集團(tuán)競(jìng)得，并以43.41億元成為了廣州的新“地王”。

　　但是，作為廣州四大重點(diǎn)建設(shè)區(qū)而且發(fā)展前景良好的的白云新城首推地塊，怎么會(huì)只有一家公司競(jìng)標(biāo)，并被以底價(jià)成交呢？

　　采訪中，有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，白云新城地塊的拍賣條件設(shè)置了很多非常具體且門檻很高的條件：其一，參加競(jìng)拍的開發(fā)商必須是注冊(cè)資本15億元以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年、2008年的總資產(chǎn)均要達(dá)到120億元以上，2007年、2008年凈資產(chǎn)均達(dá)20億元以上；其二，參加競(jìng)拍的開發(fā)商要具有在國(guó)內(nèi)大中城市成功開發(fā)累計(jì)總建筑面積不少于200萬(wàn)平方米大型商業(yè)中心、五星級(jí)酒店項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)等；特別是，開發(fā)商還應(yīng)確保地塊上大型商業(yè)中心于2010年10月底前開業(yè)。

　　“如果沒有提前介入，怎么可能在一年的時(shí)間內(nèi)，確保大型商業(yè)中心營(yíng)業(yè)？”該業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑說(shuō)，而由于具體的條件導(dǎo)致只有一家公司參加競(jìng)標(biāo)的還不止這一次，他所了解到的，近期廣州的土地拍賣就已經(jīng)連續(xù)第三次出現(xiàn)大地塊以惟一競(jìng)拍者進(jìn)入市場(chǎng)，最后以底價(jià)成交———10月20日，保利集團(tuán)以底價(jià)1.42億元競(jìng)得廣州市海珠區(qū)琶洲城中村地塊；10月27日，廣氮首幅住宅用地以底價(jià)5.3億余元被惟一報(bào)名競(jìng)購(gòu)者石化集團(tuán)競(jìng)得。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，三大地塊底價(jià)成交，均有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是設(shè)置了非常具體且苛刻的條件�！熬湍酶�(jìng)拍琶洲城中村地塊的，競(jìng)拍的房地產(chǎn)公司就必須具備以下條件：一級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資本15億元以上；2007年、2008年總資產(chǎn)均達(dá)90億元以上，凈資產(chǎn)均達(dá)15億元以上；必須具有成功開發(fā)建筑面積10萬(wàn)m2以上大型商業(yè)、辦公、酒店綜合項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)；須在海珠區(qū)擁有建筑面積5萬(wàn)m2以上的自有辦公、商業(yè)物業(yè)，確保琶洲村全面改造拆遷安置周轉(zhuǎn)使用；競(jìng)買申請(qǐng)人及與其有參股、控股、投資關(guān)系的法人、個(gè)人及其他組織，在廣州市行政區(qū)域內(nèi)沒有嚴(yán)重違反出讓合同、閑置土地或有其他不良記錄。”

　　根據(jù)以上條件，琶洲村出讓的拍賣條件就是為保利集團(tuán)量身定做的。因?yàn)樵趶V州市海珠區(qū)，只有保利集團(tuán)擁有足夠多的自有辦公、商業(yè)物業(yè)。相對(duì)而言，其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在上述條件的限制下，根本無(wú)緣參加競(jìng)拍。

　　“面對(duì)這樣的條件，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)就表示符合條件的僅有保利集團(tuán)一家。特別是‘競(jìng)得人須在出讓地塊成交后30日內(nèi)，按照琶洲村全面改造的要求與琶洲經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽訂《琶洲村城中村改造拆遷補(bǔ)償安置和開發(fā)建設(shè)協(xié)議》’這一條，如果開發(fā)商之前沒有和琶洲村有接觸的話，絕對(duì)難落實(shí)�！睒I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　記者了解到，在拍賣廣氮地塊時(shí)，拍賣條件也同樣設(shè)置了有針對(duì)性的條件：參加競(jìng)買的必須是擁有石油化工國(guó)家綜合甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)的高新技術(shù)企業(yè)，而且其企業(yè)總部應(yīng)設(shè)在或遷至廣州。

　　有專家指出：“而這，就是只能有石化集團(tuán)一家符合條件參加競(jìng)拍，并最終以底價(jià)成交的真正原因�！�

　　拍賣行為量身定做

　　有專家認(rèn)為，造成惟一競(jìng)標(biāo)者以底價(jià)成交現(xiàn)象的發(fā)生，原因很簡(jiǎn)單：要想把地賣給誰(shuí)就以誰(shuí)的條件為標(biāo)準(zhǔn)量身定做地設(shè)置具體競(jìng)拍條件。針對(duì)這種現(xiàn)象，應(yīng)該出臺(tái)規(guī)定：只有一家競(jìng)標(biāo)者投標(biāo)算作流拍，這樣才能杜絕內(nèi)定、底價(jià)成交。

　　“招投標(biāo)法第二十條規(guī)定：招標(biāo)文件不得要求或者標(biāo)明特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在投標(biāo)人的其他內(nèi)容。”有法律界人士指出，在出讓條件中設(shè)置種種門檻，是對(duì)市場(chǎng)的莫大傷害。除了造成壟斷，還會(huì)讓其他企業(yè)感受不到一個(gè)公開、公平、公正的市場(chǎng)，這將讓市場(chǎng)走向偏差，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同說(shuō)：“雖然縱觀房地產(chǎn)業(yè)界，只有保利集團(tuán)來(lái)進(jìn)行琶洲村的改造最合適，但是政府的做法卻有欠妥當(dāng)。”

　　在廣州市局所貼出公告標(biāo)明參加競(jìng)拍所需條件時(shí)，韓世同就寫了一篇文章質(zhì)問其公平性：“一看公告的條件，能夠符合的只有保利集團(tuán)，完全是政府為之量身定做，這是變相地取消了公平競(jìng)爭(zhēng)，讓競(jìng)拍形同虛設(shè)。這種特定方式與特定價(jià)格是否合適，我覺得還需要商討。”

　　“土地招牌掛是制度的進(jìn)步，也是政府行政行為透明化的必要手段�！睆V東合邦律師事務(wù)所主任楊愛斌認(rèn)為，不過(guò)，透明是公正的必要條件，但不是充分條件。上述事件的發(fā)生，再次暴露出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多問題，這些問題有的需要建立新的制度，有的則在于執(zhí)行層面。如果在各方面沒有更加有力的措施，相信還會(huì)在拍賣場(chǎng)內(nèi)外出現(xiàn)更多的鬧劇，市場(chǎng)也難以真正做到公正有序。

　　中國(guó)政法大學(xué)研究生院副院長(zhǎng)教授李曙光指出，不能用專項(xiàng)法解決交易過(guò)程中出現(xiàn)的普遍性問題。目前，規(guī)范中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，缺乏的是配套法律設(shè)施和誠(chéng)信交易的市場(chǎng)環(huán)境，如交易中出現(xiàn)的串通拍賣和職業(yè)控場(chǎng)行為，就可以通過(guò)設(shè)立《反欺詐交易法》來(lái)解決。當(dāng)法律得以規(guī)范，誠(chéng)信交易社會(huì)建立，監(jiān)管部門權(quán)責(zé)明晰，拍賣市場(chǎng)才有望真正凈化。

　　記者了解到，在接觸多起關(guān)于拍賣糾紛的案例中，常會(huì)聽到關(guān)于只有一個(gè)人參加競(jìng)買的情況下拍賣會(huì)能否舉辦的問題，關(guān)于這個(gè)疑問，在當(dāng)前的拍賣理論及實(shí)踐當(dāng)中仍然存在較大的分歧。

　　有專家告訴記者，肯定論認(rèn)為是應(yīng)當(dāng)舉辦的：現(xiàn)行拍賣法并沒有對(duì)“一個(gè)人參加競(jìng)買不能舉辦拍賣會(huì)”的明確陳述，因此即使只有一個(gè)單位或個(gè)人參加競(jìng)買的拍賣會(huì)仍然是應(yīng)當(dāng)舉辦的；否定論認(rèn)為是不應(yīng)當(dāng)舉辦的：在拍賣會(huì)上沒有人和惟一的競(jìng)買人進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，不符合關(guān)于公開競(jìng)價(jià)的方式，所以不能舉辦拍賣會(huì)。該專家認(rèn)為，雖然現(xiàn)行法律沒有給予明確規(guī)定，但如果允許競(jìng)買過(guò)程中只有一個(gè)單位或個(gè)人參加，那么會(huì)給招標(biāo)留下“定向設(shè)計(jì)”、“量身打造”等暗箱操作的空間，從而為以招標(biāo)的合法形式掩蓋協(xié)議出讓的非法目的創(chuàng)造條件。因此，建議盡快在拍賣法或相關(guān)法律中對(duì)此予以明確。