報(bào)載，北京土地市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)重大變革：5年內(nèi)，土地一級(jí)開發(fā)將全部收歸政府。媒體說，這個(gè)由政府推進(jìn)、土地儲(chǔ)備中心執(zhí)行、銀行資金支持的土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)最新模式，如果能大規(guī)模推行，將有可能成為未來各地土地一級(jí)開發(fā)都采取的樣本。

　　我不認(rèn)為此舉能夠在全國大面積推行。北京財(cái)大氣粗可以這樣做，但牽涉到大規(guī)模規(guī)劃的地區(qū)就不可能這樣做。比如西安要恢復(fù)故宮三倍大的大明宮遺址公園，周邊要拆遷的土地規(guī)模就是大明宮的兩倍，因此其做法是統(tǒng)一底價(jià)，在全國各地遍邀有實(shí)力的開發(fā)商參與土地一級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)。

　　人們更關(guān)心的是，這場(chǎng)土地一級(jí)市場(chǎng)大收權(quán)大壟斷，是否能夠從土地出讓環(huán)節(jié)控制成本，從而達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)目的？北京市土地整理儲(chǔ)備中心內(nèi)部人士就堅(jiān)定地認(rèn)為，政府壟斷土地一級(jí)開發(fā)可以更好地遵從整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃供給土地，并調(diào)整供給的速度和數(shù)量，從而達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。

　　實(shí)際上，這個(gè)理由是不成立的。此前政府一般會(huì)對(duì)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的企業(yè)給予拿地的優(yōu)惠，致使很多地塊競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，這樣可以保證一部分土地以底價(jià)成交。但土地一級(jí)市場(chǎng)完全被政府壟斷之后，只要競(jìng)價(jià)存在，土地價(jià)格底線就會(huì)失去意義，因?yàn)槌山粌r(jià)是由市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期決定的。而且，政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)之后，其自身對(duì)土地利益的追求肯定會(huì)蓋過壓低房?jī)r(jià)的訴求，從而在調(diào)控土地上未必符合公眾期待。

　　但政府全面壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，是否會(huì)直接助推房?jī)r(jià)？這也未必有那么直接的關(guān)系。從過去眾多“地王”的開發(fā)上市經(jīng)驗(yàn)看，“地王價(jià)格”未必一定就賣出“樓王”價(jià)格，樓價(jià)依然是由預(yù)期和需求所決定。

　　因此，在真正的壟斷打破之前，亦即在農(nóng)村宅基地和農(nóng)地?zé)o法直接與城市國有土地“同權(quán)同價(jià)”入市之前，地方政府是否全面壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，并不對(duì)未來樓價(jià)構(gòu)成過于直接的影響。其實(shí)質(zhì)，只是改變地方政府和開發(fā)商在房地產(chǎn)暴利中的分成關(guān)系。在房地產(chǎn)暴利中，地方政府獲得的份額可能因此而更多了，開發(fā)商獲得的相對(duì)份額則有可能因此減少，但房?jī)r(jià)并不受根本性影響。

　　與此同時(shí)，直接受影響的還有兩個(gè)方面。一是政府和被拆遷民眾的關(guān)系。以往的拆遷是開發(fā)商和被拆遷戶面對(duì)面，將來則是地方政府和民眾面對(duì)面。地方政府的中立或曰相對(duì)中立地位如何實(shí)現(xiàn)，成了一個(gè)更為復(fù)雜的問題。

　　另一個(gè)問題是銀行的收益可能更大了，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也可能增加了。土地儲(chǔ)備中心資本金較少，過分依賴商業(yè)銀行資金，資產(chǎn)負(fù)債率較高，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力低。在實(shí)際運(yùn)作過程中，有時(shí)因地段拆遷成本過高，使開發(fā)成本高于市場(chǎng)可接受的出讓價(jià)格；有時(shí)因地塊受政策因素影響導(dǎo)致地價(jià)下滑，造成土地開發(fā)成本與收益不匹配。此外，拍賣中流拍也會(huì)導(dǎo)致土地出讓收益得不到充分實(shí)現(xiàn)。更要緊的是，銀行如何面對(duì)一級(jí)政府可能出現(xiàn)的“賴賬”行為，可能比直接面對(duì)開發(fā)商的“賴賬”行為要難辦得多。

　　(童大煥 作者為資深時(shí)事評(píng)論員)