中國房地產(chǎn)市場在走過10余年的市場化道路之后，其自身結(jié)構(gòu)所存在的矛盾已經(jīng)到了不容輕視的地步——中國住宅總值已經(jīng)超過GDP總量的2倍。在這種情況下，各界探索解決這一矛盾的腳步不會因為這個事件而有所停滯。正如中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院郭田勇教授所言：“房地產(chǎn)市場應(yīng)該是一個大眾的市場，而不應(yīng)該是局限于高端小部分人的市場�！�

　　平民化、大眾化成主要方向

　　房改經(jīng)歷了10余年的完全市場化道路，其弊端也漸漸地顯露出來：在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)過熱。

　　由于權(quán)力和資本基于政績和利潤的集體沖動，一方面導(dǎo)致了宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫化風(fēng)險，另一方面則帶來了嚴(yán)重的社會不公——使得少數(shù)人借此牟利。房地產(chǎn)市場價格“不市場”成為了一句笑談，違背了市場規(guī)律的“市場價格”使中低收入階層望房興嘆。

　　中博實業(yè)有限公司陳玉春先生在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，“二次房改”是有必要的。陳玉春表示，當(dāng)前中國的住房市場化遠遠沒有取得成功，現(xiàn)在只不過是在路上摸索而已。

　　陳玉春認為，中國的住房市場化改革學(xué)自西方，但卻并不完全：只注重引進了西方國家住房徹底市場化的一半，卻沒有甚至忘記引進西方國家完善的住房保障制度的另一半。那么形成完善的住房保障體系就是下一步房改的重點。

　　郭田勇對這一觀點也持贊同意見。在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時，郭田勇表示：“目前房價水平已經(jīng)超出了普通職工的正常支付能力，讓房地產(chǎn)市場定位成平民化和大眾化的市場，就是下一步房改的方向。”

　　該怎樣改？

　　然而，“二次房改”到底需要改什么和怎樣改卻尚無定論。

　　此輪“二次房改”的提出者之一，世界華人不動產(chǎn)學(xué)會會員李明在接受媒體采訪時重申了自己對于“二次房改”的意見。他提出，“二次房改”要改的是：戶籍限制的保障性住房制度和商品住房制度兩種住房制度，政府劃撥供地和招拍掛供地兩種供地方式，由開發(fā)商一支隊伍壟斷經(jīng)營的“‘二二一’現(xiàn)行住房制度”。

　　李明說，自己所建議建立的“‘三三制’住房制度”是：保障性住房以政府劃撥方式供地，由政府和民間的非營利公益性建房機構(gòu)及建筑開發(fā)商共同參與，不受戶籍限制解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房問題。公共住房和公共租賃住房實行“四定兩競”招標(biāo)，由民間的非營利公益性建房機構(gòu)和建筑開發(fā)商共同參與，不受戶籍限制向城鎮(zhèn)中等收入家庭提供準(zhǔn)市場化的平價住房。商品住房仍然以“招拍掛”方式供地，由建筑開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，戶型面積和房價由開發(fā)商自主確定，滿足高收入家庭的住房需求。概括起來就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”，簡稱“‘三三制’住房制度”。提出“二次房改”制度創(chuàng)新的目標(biāo)是建立“低端有保障，中端買得起，高端有選擇”的多層次良性發(fā)展的住房供應(yīng)體系。

　　來自網(wǎng)絡(luò)的意見則更多，比如：改變房地產(chǎn)稅費制度，避免地方財政收入過分依賴土地出讓金；允許小產(chǎn)權(quán)房上市交易，增加供給；允許民眾自建房等等。網(wǎng)友銅豌豆在自己的博客中提出：一是把土地收入納入專門管理，�？顚Ｓ茫�而不能將之作為普通財政收入來對待。通過把土地資金進行專門管理，用固定支出渠道的方式方法來解決。二是土地收入根本不具備可持續(xù)性�，F(xiàn)在世界發(fā)達國家的通行做法，就是把土地增值收入作為經(jīng)營土地的長久之計，而不是只賣土地。只有把土地增值部分納入公共財政，才能使資本遠離土地和房地產(chǎn)的炒作。

　　對于這個問題，專家們的意見更加豐富詳盡。

　　郭田勇的意見很簡練。他認為，假如會有“二次房改”，改革會從3方面入手。首先，政府需要對土地使用權(quán)的管理制度進行改革；其次，需要有關(guān)部門對房地產(chǎn)運行進行規(guī)劃和調(diào)控，防止房產(chǎn)價格居高不下；再次，對于中低收入者，政府應(yīng)該提供廉租房。

　　陳玉春則表示，改革的關(guān)鍵在于當(dāng)前各地政府在土地財政上的政策。如果推行新的住房政策，那勢必會牽涉到包括財政、信貸、土地等各個環(huán)節(jié)和部門。房子作為一種商品，卻又具有其特殊性。再次改革，首先應(yīng)該解決完善與住房市場化制度并行的住房保障制度。此外，應(yīng)從土地的國有屬性出發(fā)，使人們享受到國有土地本應(yīng)帶來的福利，把住房需求分類解決。

　　姜仁地產(chǎn)全國連鎖機構(gòu)董事長姜仁在其博客中撰文指出，“二次房改”首先要改的是房地產(chǎn)業(yè)的“游戲規(guī)則”——將地方政府的財政收入與土地“招、拍、掛”脫鉤。其次是通過明確住房服務(wù)的提供范圍，由政府提供一定比例的廉租房和平租房來逐步扭轉(zhuǎn)以買房為主要形式的住房商品化。

　　中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰，則在接受媒體采訪時提出：當(dāng)前我國的廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房和限價房等體系足夠多了，但是審查機制尚不夠健全。他表示，只有通過建立完善的家庭及個人資產(chǎn)審核機制，來確保保障性住房能夠切實地被需要的人使用，才能真正緩解低收入群體的住房壓力。

　　不管是哪種房改方案都直指畸高的房價，正是這個無法遏制漲勢的房價，逼迫所有人反思現(xiàn)行的住房制度問題出在哪兒，用什么辦法終結(jié)這種明顯危及民生福祉的不正常房價格局。

　　冷淡預(yù)期是主流

　　假如真的出現(xiàn)“二次房改”，那么需要面對的則不僅僅是政策的變化，市場的風(fēng)云也會隨之變幻。

　　此前有網(wǎng)站對“二次房改”做過調(diào)查。76%的網(wǎng)友認為有必要“二次房改”，以解決中等家庭的住房問題；4%的網(wǎng)友認為“沒有必要”。面對目前的房價，72%的網(wǎng)友表示“不會買房”。對于專家提出的以“二次房改”降低房價，68%的網(wǎng)友表示“不抱希望”。

　　陳玉春表示，雖然七八十年代生人很迫切地希望房屋制度改革，但是由于目前的主流群體已經(jīng)享受過福利分房帶來的利益了，所謂“二次房改”對他們的影響較小，難以得到其有利支持，進入到實質(zhì)性階段的可能性較小。即使進入到實施階段，由于來自地方政府和開發(fā)商等的巨大壓力，對于目前市場的方向并不會有太大改變。

　　郭田勇則認為，目前中國的房地產(chǎn)市場存在一些偏離，處于一種“曲高和寡”的狀態(tài)。市場的大方向與大眾化的住房需求相背離。實施“二次房改”或許可以緩解這種狀態(tài)，但是根本性的改變并不可期。

　　中國房改政策的起草人之一、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受相關(guān)媒體采訪時對中國房地產(chǎn)市場做出了這樣一個評價：中國的房地產(chǎn)市場還是一個年輕的市場，有很多不規(guī)范，我們在調(diào)控當(dāng)中恐怕還要多吸取教訓(xùn)，比如現(xiàn)在房價漲得太快，宏觀調(diào)控如何正確見效，水平需要不斷提高。另外，保障性住房嚴(yán)重不足，中低收入階層的住房問題凸顯。在他看來，對于這樣年輕的市場，貫徹原先定下的政策，完善解決出現(xiàn)的問題才是正確之舉，單純地否定現(xiàn)有政策和推倒重來，其結(jié)果是毀滅性的。

　　鏈接

　　目前住房體制三大缺陷

　　首先，貨幣化補貼政策與市場房租房價嚴(yán)重脫節(jié)。切實可行的住房貨幣化，必須具備以下兩個條件：一是住房實物供給充分，二是貨幣化住房補貼的數(shù)額能夠跟上房價和房租的實際漲幅。

　　其次，保障性住房建設(shè)與供給缺乏制度保障。

　　再次，禁止單位提供住房實物保障也存在弊端：一是無法就近上班的城市職工將與日俱增；二是增加城市交通量和能耗。