銀十將交出一份怎樣的答卷，直接影響后續(xù)市場的走勢，市場在結(jié)完盛夏的果實(shí)之后，是隨秋風(fēng)冷卻，還是秋收滿倉，何去何從成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)，今年房價(jià)上漲過快，增幅過大，水平過高，需求已被強(qiáng)力透支，開發(fā)商雖然賺得盆滿缽滿，卻已是高處不勝寒了。救市已一年，時(shí)隔一年后的今天，樓市會不會再一次陷入低谷？銀十是否會成為一道分水嶺？

　　樓市炒作三大話題

　　救市一年來，樓市已炒作了三大話題：剛性需求、婚房需求、通脹預(yù)期，接下來炒什么。

　　剛性需求是被經(jīng)常炒作的話題，年初消費(fèi)者猶豫，霧里看樓，開發(fā)商盼望明媚的春天。春江水暖樓先知，現(xiàn)在看來“機(jī)會來了，個(gè)人購房最佳時(shí)機(jī)，抄底買房”等說法非常正確，消費(fèi)者被戲稱為鋼絲，時(shí)間窗口留給了消費(fèi)者，市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，購房者終于可以挑來揀去，站在歷史的角度來看，樓市確實(shí)處在一個(gè)新的歷史階段的底部。對購房者而言，購房成本最低，可以坐下來認(rèn)真品味、挑剔、選擇合適的房子，從容面對了。

　　一二季度“婚房、換房、抄底買房”成為主流，而養(yǎng)老房、教育房也不斷加入剛性需求里�；榉繌膩頉]有像今年這樣炒得熱，各地婚房展會也在紛紛舉辦，房子成為婚姻的前提。

　　有笑話曰：女孩子把男人分成四類：一類男人是有房有車無房貸，可以馬上談婚論嫁。二類男人是有房有車有房貸。三類男人是有房無車無房貸，但是馬上就能有房有車有房貸。對第二、三類男人可以考察后談婚論嫁。四類男人是無房無車無房貸，而且今后長時(shí)間也不會有房有車有房貸，免談。

　　對于愛情來說，買房或者具備買房能力就成了談對象的前提。有人計(jì)算出愛情起步價(jià)：最低是小戶型，有人戲稱，躲得過開發(fā)商，躲不過丈母娘。丈母娘需求成為炒作的重點(diǎn)，專家精英們紛紛開出房價(jià)論斷，從“未婚女青年推動(dòng)房價(jià)上漲”到“丈母娘需求”再到“父母推高房價(jià)”的“第三方埋單”現(xiàn)象，都試圖破解需求之謎。

　　回暖、反彈，國內(nèi)媒體關(guān)于樓市“小陽春”爭論得熱火朝天，有人說曇花一現(xiàn)，倒春寒將來，其中焦點(diǎn)是開發(fā)商雇人排隊(duì)制造熱銷現(xiàn)象以及“假按揭”。不少人擔(dān)心樓價(jià)再次上漲開始入市，該出手的出手了，袖手的依然旁觀。

　　當(dāng)很多人在懷疑開發(fā)商炒作時(shí)，樓價(jià)已悄然上漲，在四萬億投資的拉動(dòng)下，炒作最多的就是通脹預(yù)期，以通脹的名義，一種恐慌情緒在樓市蔓延。通脹預(yù)期以及其帶來的樓市催化效應(yīng)已經(jīng)在很大范圍內(nèi)顯現(xiàn)。由于擔(dān)心通脹之下房價(jià)的繼續(xù)攀升，年初沒買房的消費(fèi)者痛恨自己沒能成功抄底，袖手旁觀的人轉(zhuǎn)身就成了追漲者，從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，加入到恐慌的洪流。一時(shí)間開發(fā)商、地產(chǎn)專家，人人爭論通脹預(yù)期，就像盼著早點(diǎn)到來似的，通脹預(yù)期和流動(dòng)性過剩，給了樓盤漲價(jià)的理由。

　　為保增長，房地產(chǎn)業(yè)獲得新的發(fā)展機(jī)遇，各地經(jīng)濟(jì)要增長，要就業(yè)，地方財(cái)政要支出，銀行不被壞賬拖垮。我國以投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向，放松了對開發(fā)商的緊箍咒，比如自有資金比例下調(diào)至20%，比2003年房地產(chǎn)調(diào)控以前還要寬松。投資、出口、消費(fèi)是我國經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車，房地產(chǎn)是目前最重要的投資和消費(fèi)形式，上下游關(guān)聯(lián)部門100余個(gè)，與居民消費(fèi)密切相關(guān)。當(dāng)通脹成為一個(gè)話題的時(shí)候，通脹預(yù)期其實(shí)就已經(jīng)產(chǎn)生。在保增長的大前提下使得開發(fā)商無形中有了一個(gè)免死金牌。在通脹通縮并存的年代，投機(jī)需求、投資需求、剛性需求等多重?cái)D壓下，固定資產(chǎn)成為財(cái)富的代名詞。

　　人民幣升值成房價(jià)推手？

　　國家統(tǒng)計(jì)局顯示第三季度GDP增長8.9%，全年保八無憂，雖然通脹沒有預(yù)期而來，可是熱錢卻卷土重來，第三季度不明資金超500億美元，涌向預(yù)期人民幣升值的中國，10月3日，七國集團(tuán)發(fā)布會議公報(bào)，強(qiáng)調(diào)了對人民幣匯率的看法，稱“歡迎中國繼續(xù)致力于更加靈活的匯率制度”。這一言論被市場普遍解讀為七國對“人民幣應(yīng)升值”的呼吁。

　　近期，針對中國產(chǎn)品(如橡膠和鋼鐵等)的反傾銷調(diào)查案件不斷出現(xiàn)。摩根士丹利亞洲區(qū)主席羅奇斷言，在明年美國國會選舉前，人民幣兌美元將面臨更大升值壓力。貿(mào)易摩擦激增，正使人民幣升值的外部壓力不斷積聚。專家表示，長遠(yuǎn)來看，由于中國在危機(jī)中的率先復(fù)蘇、龐大的外匯儲備、美國等國施加的壓力等因素，人民幣升值是一個(gè)不可改變的趨勢。

　　人民幣升值預(yù)期將導(dǎo)致國外熱錢流入，集中在樓市和股市，因?yàn)闊徨X能在樓市中享受人民幣升值、房價(jià)上漲和租金三重收益。熱錢的持續(xù)流入將為中國樓市的上漲推波助瀾。中央曾頒布“限外令”，對外資投資樓市做出限制，但外資還是不斷通過各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場。人民幣升值，給地產(chǎn)注入興奮劑，加上通貨膨脹壓力在逐步積累，物價(jià)下行態(tài)勢得到遏制，通貨膨脹的預(yù)期強(qiáng)化，人民幣升值炒作的雙重壓力將進(jìn)一步刺激樓市神經(jīng)。

　　短期看樓市不會步2007年盛極而衰的后塵，隨著貿(mào)易保護(hù)主義愈演愈烈，在未來，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)引擎作用并沒有因保八無憂而減弱。近期樓市拐點(diǎn)之爭再起，拐點(diǎn)是一個(gè)很難界定的概念，常言道：“病來如山倒，病去如抽絲”，樓價(jià)上漲的時(shí)候如火箭，下跌的時(shí)候卻慢如蝸牛。去年開發(fā)商且戰(zhàn)且退，今年開發(fā)商卷土重來，越戰(zhàn)越勇，盡情末日狂歡，今年賺得不差錢的開發(fā)商，有足夠的存糧，不會輕易向市場低頭，雖然風(fēng)聲四起，開發(fā)商是咬定房價(jià)不放松，現(xiàn)在的樓市與一年前最大的不同就是政府的政策取向不同，政策的風(fēng)聲沒有轉(zhuǎn)向，就不存在拐點(diǎn)的問題，樓市風(fēng)聲停不住，房價(jià)已過萬重山，如果政策的風(fēng)聲轉(zhuǎn)了，樓市的風(fēng)向就必然轉(zhuǎn)了。