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經(jīng)濟學家謝國忠日前在鳳凰衛(wèi)視《財經(jīng)點對點》欄目中表示,通過房地產(chǎn)的價值跟GDP的比例、房租回報率、房地產(chǎn)生產(chǎn)量、房價收入比四項指標比較,中國樓市已現(xiàn)泡沫。南京有關專家認為,無論從哪個指標來衡量,國內(nèi)樓市確實已存在泡沫,但最具代表性的指標當數(shù)房價收入比。
房價收入比最高20倍
謝國忠說,現(xiàn)在中國很多城市,房子的平均價格都是個人收入的20倍左右,這是不可持續(xù)的,再怎么看中國的房地產(chǎn),可能都是一個泡沫。
南工大房地產(chǎn)管理系副主任、天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華介紹,房價收入比的計算公式為:(套均面積×均價)÷(家庭年收入)=房價收入比。按照國際公認的標準,房價收入比在4—6倍之間比較合理,也就是說,一個家庭4—6年的可支配收入可買一套房。但目前,大城市的房價收入比都在10倍以上。
出租15年很難收回成本
吳翔華介紹,衡量房租回報率的標準通常是用總房款÷年租金,如果15年內(nèi)能收回總房款,說明這個房產(chǎn)是值得投資的。但現(xiàn)在,房價太高,房租回報率卻很低,很多人買房子投資,靠的都是升值預期,以便再倒賣賺個差價,而非房租回報。
南京我愛我家市場部經(jīng)理舒莉莉介紹,現(xiàn)在租房市場確實不太好。她舉例說,老城一套60多萬元的房子,月租金一般在1500元左右。照此計算,收回成本也得近30年。但她認為,用房租回報率來衡量國內(nèi)樓市是否有泡沫不合適,主要原因在于國外持有房產(chǎn)成本較高,如需繳納物業(yè)稅等,所以要更多地考慮租金收益。而國內(nèi)持有房產(chǎn)的成本幾乎為零,租金多一點少一點不是很重要,房產(chǎn)升值的部分就夠業(yè)主賺的了。
房地產(chǎn)投資遠超GDP10%
謝國忠認為,從目前中國房地產(chǎn)生產(chǎn)量來看,房地產(chǎn)投資占GDP的10%以上。這個在世界上來說,在城市化高速增長的情況下也是很高的,而這正是衡量中國樓市已現(xiàn)泡沫的另一重要指標。
吳翔華表示,拉動GDP主要靠居民消費、生產(chǎn)投資和出口,F(xiàn)在出口出現(xiàn)負增長,居民消費能力有限,如果房地產(chǎn)投資在GDP中所占比例過高,出現(xiàn)泡沫在所難免。
(本報記者 鄒偉)
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