經(jīng)濟(jì)參考報(bào)一篇文章揭示了今年房?jī)r(jià)上漲的推手，前四位的主要有四個(gè)：開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行、媒體。

　　這是一個(gè)麻雀，我們需要解剖一下其中的奧秘。住宅樓盤(pán)“地中海陽(yáng)光”位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場(chǎng)銷(xiāo)售的均價(jià)是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽(yáng)光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。在3946.61元/平方米的成本價(jià)中，土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米，前期工程費(fèi)是95.37元/平方米；房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)每平方米1828.23元；管理費(fèi)94.82元/平方米；財(cái)務(wù)費(fèi)170.48元/平方米；銷(xiāo)售費(fèi)用(90%為媒體費(fèi)用)160元/平方米；其他費(fèi)用201.1元/平方米；稅費(fèi)695元/平方米。

　　該作者得出的大致結(jié)論是，政府獲得了最大收益，開(kāi)發(fā)商第二，銀行第三，而媒體第四。這種結(jié)論有三點(diǎn)是典型的結(jié)論，可以推出一般的論斷，也有四點(diǎn)需要考慮差異。三點(diǎn)典型結(jié)論分別是：

　　第一，政府及銀行在這一輪房?jī)r(jià)上漲中總體獲益最大。土地出讓金701+695=1396元，占了近36%；按著他們的計(jì)算，一是土地權(quán)使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米；二是前期工程費(fèi)中的“可行性研究費(fèi)”2元/平方米；三是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的8.33%即152元；四是管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50%即47.41元；五是稅費(fèi)695元/平方米。幾項(xiàng)合計(jì)約1600元/平方米，超過(guò)了房?jī)r(jià)的1/3。銀行每平方米收益在170元，但是銀行是吃了買(mǎi)房人再吃賣(mài)房人。近10年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款始終是銀行利潤(rùn)最大的一塊，主要是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)貸款，一般也要達(dá)到百分之十幾。這個(gè)典型的麻雀有局限性，局限在于數(shù)值比例有偶然性，但總體來(lái)說(shuō)可以支持政府銀行獲利最大的結(jié)論。中國(guó)的土地財(cái)政難以割除，房地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)變成銀行最大的一塊，一個(gè)支撐著財(cái)政能穩(wěn)住，擴(kuò)大財(cái)政政策，頂住金融危機(jī)，一個(gè)則是是穩(wěn)住金融系統(tǒng)，抵御金融危機(jī)。

　　第二點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商這一塊作者只能從整體上分析，“現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商是歷史上最厲害的一個(gè)商人群體。我們賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的，當(dāng)然有時(shí)候用來(lái)打點(diǎn)的錢(qián)也是老百姓想不到的�！� 這里需要指出的是，房地產(chǎn)能否獲利的關(guān)鍵在于資本周轉(zhuǎn)速度以及資本金所撬動(dòng)的資本量的大小，資本周轉(zhuǎn)速度快，也就是房子好賣(mài)，當(dāng)然利潤(rùn)賺的就快；考慮自有資本撬動(dòng)的資本量越大，基數(shù)大了當(dāng)然所獲得利潤(rùn)就大。這里都是靜態(tài)考慮的，所以，他們得不出開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

　　第三點(diǎn)結(jié)論是媒體對(duì)于房?jī)r(jià)漲跌有很大作用，即預(yù)期引導(dǎo)作用以及消除信息不對(duì)稱(chēng)的作用。在房?jī)r(jià)背后的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，就“地中海陽(yáng)光”這個(gè)樓盤(pán)，目前每平方米160元的推廣費(fèi)用中，有90%給了媒體。行業(yè)內(nèi)，基本上是成本價(jià)的3%至5%要投放至媒體。這里需要指出的是，媒體有時(shí)候會(huì)在預(yù)期上給予房?jī)r(jià)予以正向引導(dǎo)，也會(huì)反向引導(dǎo)，這里主要是指輿論，至于廣告費(fèi)則是媒體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。無(wú)論是干什么的，要想商品找到最好的買(mǎi)主，當(dāng)然要消除信息不對(duì)稱(chēng)，減少買(mǎi)主搜尋成本。

　　四點(diǎn)有差異的結(jié)論是：

　　第一，土地出讓金這一塊考慮的是出讓時(shí)候土地總價(jià)，而非考慮賣(mài)房子時(shí)候的成本。這一點(diǎn)很關(guān)鍵，因?yàn)榧热荒憧紤]的是現(xiàn)在的均價(jià)，就得考慮現(xiàn)在的成本，這樣同一時(shí)期才能比較，你不能拿彼一時(shí)的成本和現(xiàn)在的收益相比。如果是這樣的比，那么很多地價(jià)和房?jī)r(jià)比嚴(yán)重縮小。因?yàn)槟銢](méi)有考慮到土地價(jià)格的變化，只考慮房?jī)r(jià)價(jià)格的變化。銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)的地位絕對(duì)很重要，只有在銀行是商業(yè)銀行時(shí)代，才可能出現(xiàn)這樣大規(guī)模的融資，開(kāi)發(fā)商才能替代金融家們的部分職能。銀行吃了原告吃被告，在某種程度上來(lái)說(shuō)，銀行是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中樞，沒(méi)有銀行就根本不可能有房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不可能有政府把70年的土地使用權(quán)一次出讓?zhuān)�也不可能出現(xiàn)沒(méi)有足夠的款就可以先住到房子。土地的供應(yīng)由于可開(kāi)發(fā)的土地難以再提高，因?yàn)橥恋匾呀?jīng)不可再生資源，即使開(kāi)發(fā)沙漠需要的也在加大，在這種情形下，旺盛的需求得不到滿(mǎn)足只能提高價(jià)格。

　　第二點(diǎn)說(shuō)的是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)主要取決于資金周轉(zhuǎn)的速度以及可以撬動(dòng)資本量的大小。如果市場(chǎng)不好，開(kāi)發(fā)商的成本投入都很難收回，何談什么利潤(rùn)，如果是市場(chǎng)較好，那么利潤(rùn)率比較小，但利潤(rùn)卻可能很大，這是因?yàn)檫\(yùn)轉(zhuǎn)速度快以及資本量大的緣故。房地產(chǎn)首先是資本密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資本，也是勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，需要各色勞動(dòng)力，農(nóng)民工、設(shè)計(jì)師、銷(xiāo)售員等等，價(jià)值鏈最長(zhǎng)。因此，無(wú)論對(duì)于經(jīng)濟(jì)還是就業(yè)，都起到很關(guān)鍵的作用。

　　第三點(diǎn)說(shuō)的是媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，主要是消除信息不對(duì)稱(chēng)的，為買(mǎi)賣(mài)雙方提供一個(gè)信息交流的平臺(tái)，當(dāng)然更多的表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商打廣告，也就是說(shuō)商品需要自我展現(xiàn)才能得到買(mǎi)房的初步了解，才能搜尋到你，才有可能形成交易，否則，買(mǎi)者找不到賣(mài)者，買(mǎi)方是缺貨，賣(mài)方則是賣(mài)不出去。因此，媒體的力量還是很大的，但媒體并非天天有利于開(kāi)發(fā)商，很多情況下，媒體會(huì)改變預(yù)期，唱衰房地產(chǎn)，這樣的事情很多。

　　第四點(diǎn)，這個(gè)樓盤(pán)的建筑成本和財(cái)務(wù)成本過(guò)大，這或許是因?yàn)樵谌�線城市的緣故。因?yàn)樵谝痪�城市缺乏的是土地，土地不能全國(guó)來(lái)回跑，有級(jí)差性，而建筑材料等成本全國(guó)差不多，可以改變，三線城市的建筑成本可能占的比重就大很多。因此，一線城市的土地成本要在這個(gè)比重提高，而建筑成本要在這個(gè)比重中降低。

　　（朱大鳴）