房價飆升的背后有沒有推手？真的是自住需求推動的嗎？

　　上海銀監(jiān)局昨天發(fā)布的2009年三季度上海房地產(chǎn)信貸運(yùn)行分析報告顯示，當(dāng)季“兩外人士”(外籍和外地)住房貸款增量占比大幅上升。1-6月，外地居民和境外人士住房貸款增量占全部住房貸款增量的比重為29%，1-9月則升至36%，其中，七八月份這一比例均達(dá)42%，特別是境外人士住房貸款增量占比7-9月分別達(dá)到3%、6%、8%。

　　是否炒房族又來？

　　滬上房貸總量破關(guān)

　　今年以來，全市中外資銀行商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額連破六千、七千億元整數(shù)關(guān)，9月末達(dá)7134.1億元，比年初增加1175.8億元。

　　從增量來看，房地產(chǎn)貸款增量逐季提高，僅三季度就增加588.1億元，占今年以來的一半增量。從增量主體轉(zhuǎn)變來看，購房貸款比例逐季提高，1-3月，購房貸款增量占房地產(chǎn)貸款增量的比重僅為18%，1-6月升至50%，而1-9月又升至65%。

　　可是即便如此，房貸的增速還是呈現(xiàn)“兩低”，一是房地產(chǎn)貸款增速低于全市各項貸款，增速差近2個百分點。二是上海地區(qū)房地產(chǎn)貸款增速低于全國房地產(chǎn)貸款，增速差為9.3個百分點。

　　由于國家和地方在恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的信貸支持上投入較多，總體上看，上海房地產(chǎn)貸款的走勢還算正常。

　　個人房貸屢創(chuàng)新高

　　與此同時，申城個人住房貸款增量也屢次刷新紀(jì)錄。

　　9月末，全市中外資銀行購房貸款余額4543.6億元，比年初增加760.2億元，同比多增628.4億元。其中，個人住房貸款余額3827.7億元，比年初增加715.2億元，三季度454.6億元的個人房貸增量創(chuàng)單季最高紀(jì)錄。

　　新建住房貸款增量占比上升，1-6月新建住房貸款增量占全部住房貸款增量的比重為38%，1-9月則升至47%。

　　天量之后必然是天價，之后就可能伴隨著調(diào)整，這從10月份的房產(chǎn)交易天價無量已看出端倪。業(yè)內(nèi)人士分析，“兩外人士”的行動一致并非偶然。從中期因素來看，國際上目前要求人民幣升值的呼聲又再次響起，我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)所造成的外貿(mào)順差局面仍可能延續(xù)，且未來為了防止通脹，加息可能依然存在。這些因素將使資金源源涌入。但從短期因素看，本市房地產(chǎn)救市的一系列稅收優(yōu)惠政策年內(nèi)即將到期，長達(dá)一個月的房產(chǎn)交易周期使得許多兩年以上五年不到的新購房人急于拋出。這有可能使一些房主在最后時刻為了減少將近8%的損失而減價。

　　房貸質(zhì)量依然可控

　　上海銀監(jiān)局表示，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量總體控制穩(wěn)定。9月末，全市中外資銀行房地產(chǎn)不良貸款余額62.4億元，比年初略增0.7億元；不良率0.87%，比年初下降0.17個百分點。房地產(chǎn)貸款質(zhì)量總體控制良好，其不良率比全部貸款平均不良率低0.57個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款余額比年初減少5.1億元，不良率1.3%，比年初下降0.5個百分點；個人住房不良貸款余額比年初減少1.4億元，不良率0.45%，比年初下降0.15個百分點。

　　但業(yè)內(nèi)人士也提醒，房貸不良率下降主要是房貸總量上升，仍然要嚴(yán)把信貸審批關(guān)。銀監(jiān)會日前已經(jīng)明確要求各地嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策。

　　本報記者 陳韶旭