老城區(qū)頻頻拆遷 高額補償掀起私房投資小熱潮

　　記者昨日走訪發(fā)現(xiàn)，隨著近期東濠涌、逢源路等老城區(qū)地段拆遷，政府開出的高額補償令到曾經(jīng)被人淡忘的老宅私房又再成為一些市民買家的投資熱點，僅在德政中路一帶今年以來的私房成交數(shù)量就超過40套，其價格也隨著補償價的增加水漲船高，比幾年前翻了數(shù)番。

　　中介機構(gòu)人士表示，廣州市規(guī)劃局最近出臺新規(guī)規(guī)定舊房原狀維修可以實行規(guī)劃行政自動許可，程序的簡化也吸引了更多投資者購買這類物業(yè)。但由于目前市場上這類盤源放盤量不多，對二手樓市不會造成太大影響。

　　買家中不乏隱形富豪

　　“這里是以前國民黨官員上世紀30年代建的房子，與西關(guān)大屋主要是青磚外墻不同，東山主要是紅磚外墻。”昨日，記者扮成看樓客，在中介物業(yè)顧問的引領(lǐng)下穿過橫街窄巷，來到位于德政中路定安里內(nèi)的一私房內(nèi)�？梢钥吹竭@是一座三層高的老式別墅，平時大門緊閉，老式的花窗和地磚還保留完好。

　　物業(yè)顧問介紹，與大多數(shù)在市場上出售的私房一樣，這間別墅的業(yè)主也是華僑，以前房內(nèi)間隔成20多間出租，每間的租金都有四五百元�，F(xiàn)時放盤價達到270萬元，要改裝的話既要保留原來的歷史底蘊，又要進行一定的翻新，估計要再投入30萬元才能裝修完畢。

　　“今年到現(xiàn)在這一帶的私房已經(jīng)成交超過40套了，買家中不乏一些隱形富豪。”中原地產(chǎn)德政中分行高級營業(yè)經(jīng)理謝鏡榮告訴記者，富豪看樓時大多“戴著草帽走路來看樓”，到去房管局辦手續(xù)時則駕著奔馳、寶馬等名車前往，令人感慨有錢人原來真不少。

　　“最�！睒I(yè)主一套房拆成九間

　　以前，廣州的舊房要翻新，假如拿不到規(guī)劃局的審批，房子只要一拆，重新再建就很可能算違建。但日前市規(guī)劃局取消對“原狀維修工程”的規(guī)劃審批要求。

　　謝鏡榮表示，這一新規(guī)加上私房改造不受今年“房中房”政策的影響，使得不少業(yè)主對自己的舊房放膽進行分拆改造，以獲得更高的出租回報率。前段時間就有一位“牛人”放售一間面積約118平方米的私房物業(yè)。該業(yè)主在3年前以30萬元購入，經(jīng)過重建，物業(yè)分拆成9個面積約10平方米的單間，每個單間還獨立辦理了分契，可以單獨出售。業(yè)主售價約1.2萬元/平方米，9個單間全部賣出，總成交價達到約140萬元左右，比當(dāng)初購入時足足翻了兩番多。

　　騎樓屋上居下鋪受青睞

　　記者了解到，私房投資主要表現(xiàn)在購入后整體改造再出租或出售，例如騎樓私房，一般是整棟出租，上居下鋪，樓上主要是給店里的員工做宿舍和倉庫。

　　中介人士表示，近期廣州增加了不少購置私房的短線投資者，買家在購入私房后再維修物業(yè)，用于出租，希望經(jīng)過半年到一年之后就再將物業(yè)轉(zhuǎn)售。不久前就有中介成交了這樣一宗私房買賣：當(dāng)初業(yè)主以260萬元的價格購入越秀區(qū)紙行路一騎樓單位，經(jīng)修建后，將物業(yè)分層租出去。該物業(yè)共有4層，每層面積約73平方米。首層為街鋪，月租金約1.5萬元；二樓租金約3000元/月，三樓、四樓的月租金分別為2800元和2300元。這樣每個月的月租金高達23100元，年出租回報率在10%左右。后來業(yè)主以380萬元的價格將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，前后差價達到120萬元，投資利潤非常可觀。

　　據(jù)介紹，以前私房買家多為一些經(jīng)驗豐富的資深投資者。自從舊房原狀維修實行規(guī)劃行政自動許可后，有意購買私房的買家有所增加，除了這些老面孔，還多了一些初次投資私房的“生客”。

　　特別提醒

　　買私房有風(fēng)險

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘透露，廣州市的私房主要集中在荔灣區(qū)、越秀區(qū)和海珠區(qū)，市場上流通的私房盤源并不多，但近期成交相當(dāng)活躍。代表路段有越秀區(qū)的越秀南路、署前路、珠光路、泰康路一帶，荔灣區(qū)的寶華路、長壽路、十甫路等。這些私房多為樓齡在20年以上的磚木結(jié)構(gòu)物業(yè)，樓齡雖長，但由于分布在市區(qū)中心，地理位置優(yōu)越，其二手均價基本與周邊的房改房樓價持平。

　　還有些投資者看中老城區(qū)改造地段內(nèi)的私房拆遷補償。近一年來恩寧路、東濠涌、逢源路的拆遷，私房的補償金額每平方米基本在1萬元或以上，無疑刺激了投資者購買私房的意欲。不過李粵湘提醒，拆遷房一般在規(guī)劃后就不能進行買賣，不能辦理過戶；另外購買私房這類樓齡較長的物業(yè)，又是磚混結(jié)構(gòu)，除了農(nóng)信社外基本上不能辦理按揭貸款，必須一次付款；而且舊城區(qū)拆遷補償?shù)淖h定期比較長，導(dǎo)致投資回款期相應(yīng)加長，因此這類投資會有一定風(fēng)險。 (記者賴偉行)