2009年春節(jié)過(guò)后，全國(guó)許多城市的樓市都有不同程度的銷(xiāo)售回暖，然而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，絕大部分成交量都來(lái)自剛性自住需求，且以90平方米以下的中小戶(hù)型居多，改善型大戶(hù)型銷(xiāo)售平淡，投資客寥寥無(wú)幾。由此可以看出，樓市呈現(xiàn)的這一輪“購(gòu)房井噴”，主要是隨著房?jī)r(jià)逐漸走低，自2007、2008年高房?jī)r(jià)條件下被抑制的真實(shí)住房消費(fèi)需求得到釋放的結(jié)果。

　　因此有業(yè)內(nèi)人士提出，樓市在經(jīng)歷了近4個(gè)月的“小陽(yáng)春”之后，剛性需求即將釋放殆盡，下半年房地產(chǎn)能否延續(xù)火熱局面，還要看改善型住房能否成為購(gòu)房熱點(diǎn)。為此，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把目光瞄向了用于滿(mǎn)足消費(fèi)者更高居住需求的改善型大戶(hù)型上，預(yù)備通過(guò)各種促銷(xiāo)手段搶占市場(chǎng)先機(jī)。

　　那么，改善型住房能成為開(kāi)發(fā)商延續(xù)火爆銷(xiāo)售的一根救命稻草嗎？能成為繼中小戶(hù)型之后的下一個(gè)購(gòu)房熱點(diǎn)嗎？

　　啟動(dòng)改善型住房勢(shì)在必行

　　濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度濟(jì)南市90平方米以下住宅銷(xiāo)售面積為7.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)272.8%，占全部住宅銷(xiāo)售面積的14.2%，上升了9.3個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示了這一輪“小陽(yáng)春”的出現(xiàn)中小戶(hù)型功不可沒(méi)，剛性需求是市場(chǎng)銷(xiāo)售的中堅(jiān)力量。從單獨(dú)的樓盤(pán)銷(xiāo)售也能看出這一現(xiàn)象，2009年魯能領(lǐng)秀城推出了以94、97平米戶(hù)型為主打的UP青年街區(qū)，從推向市場(chǎng)開(kāi)始就受到了新婚一族的熱捧，銷(xiāo)售一路火爆，曾創(chuàng)下單月銷(xiāo)售302套的佳績(jī)。

　　但是面對(duì)如此火熱局勢(shì)，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)依然不樂(lè)觀(guān)：隨著自住型剛性需求的逐步釋放，如果改善型需求沒(méi)能跟上，以及投資性需求持續(xù)冰凍，那么樓市依然不可能徹底擺脫低迷之勢(shì)，后市不容樂(lè)觀(guān)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)黃嵐：“今年以來(lái)房產(chǎn)交易量都有大幅增長(zhǎng)，用‘小陽(yáng)春’來(lái)解釋還不準(zhǔn)確，應(yīng)該叫‘購(gòu)房井噴’，這是政策、市場(chǎng)調(diào)整的綜合效應(yīng)導(dǎo)致的結(jié)果，是一年庫(kù)存的需求造成的，這個(gè)需求在今年第三季度將釋放殆盡。因此僅僅靠剛性需求來(lái)維系樓市‘春天’，是很困難的�！�

　　濟(jì)南陽(yáng)光壹佰營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人：“判斷房地產(chǎn)是否真正回暖，要看改善型住房的需求能否徹底解放。中小戶(hù)型銷(xiāo)售火爆并不代表樓市已經(jīng)走上回暖軌道，只有面積比較大、總價(jià)比較高的大戶(hù)型的銷(xiāo)售量提上去，才能真正稱(chēng)得上樓市回暖了�！�

　　不少業(yè)內(nèi)人士持有相同觀(guān)點(diǎn)，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)之下，僅靠剛性需求很難構(gòu)成市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的推力，難以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的整體局面。社會(huì)中產(chǎn)階層的改善型住房需求才是當(dāng)前住房消費(fèi)的主力，要想讓房地產(chǎn)業(yè)活起來(lái)，必須激活改善型住房。正如中齊地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人所說(shuō)：“上半年剛性需求基本釋放完畢，目前啟動(dòng)改善型住房勢(shì)在必行�！�

　　市場(chǎng)需求潛力大

　　從“生存需求”轉(zhuǎn)向“舒適需求”，改善型購(gòu)房者多為二次置業(yè)甚至多次置業(yè)者，具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力，其置業(yè)的主要目的是為了改善居住條件，提高生活質(zhì)量。黃嵐稱(chēng)，改善型需求潛在的量很大，向來(lái)住房改善型需求的人都是購(gòu)房主力。

　　拆遷、升級(jí)置業(yè)甚至部分結(jié)婚者構(gòu)成了改善型住房的需求市場(chǎng)。濟(jì)南正處在城市大建設(shè)時(shí)期，大明湖擴(kuò)建工程、棚戶(hù)區(qū)改造、小清河改造、西客站建設(shè)以及多條道路的拓寬等，涌現(xiàn)出大量的拆遷戶(hù)，構(gòu)成了龐大的改善型住房需求群體。僅棚戶(hù)區(qū)改造拆遷建筑面積460萬(wàn)平方米，使受益群眾6.8萬(wàn)戶(hù)、18.6萬(wàn)人。同時(shí)，省城相當(dāng)一部分居民持有的住房，年代已經(jīng)很久遠(yuǎn)了，其改善自身居住條件的愿望最為迫切。另外，還有因原有住房面積太小，戶(hù)型不合理，社區(qū)環(huán)境不夠好，物業(yè)服務(wù)不到位，子女上學(xué)，照顧老人等等原因，需要再次置業(yè)改善居住條件的，同樣占到相當(dāng)?shù)谋壤��?/p>

　　所以改善型需求的釋放程度影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正回暖。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“改善型住房”的主要購(gòu)買(mǎi)者大都是已有住房的人，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，房子在一定的條件下是可買(mǎi)可不買(mǎi)的。因此，對(duì)于這部分人來(lái)說(shuō)，是可以等待最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)的。如果房?jī)r(jià)還沒(méi)有達(dá)到其支付能力的水平，他們是不會(huì)輕易進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的，房?jī)r(jià)以及優(yōu)惠程度成為他們出手的關(guān)鍵。如果房?jī)r(jià)合適，也會(huì)有中小戶(hù)型的置業(yè)者加入到改善型住房需求的行列。

　　因此對(duì)于改善型住房，有專(zhuān)家認(rèn)為不要貿(mào)然漲價(jià)！

　　開(kāi)發(fā)商開(kāi)搶改善型住房“蛋糕”

　　目前，改善型住房需求已經(jīng)累計(jì)到一定的層面，中央出臺(tái)的房貸新政中，將“改善型住房”從二次置業(yè)中剝離出來(lái)，與“投資性需求”加以區(qū)別對(duì)待，已表明對(duì)這部分需求的支持和重視。

　　據(jù)悉，去年年底成都市政府就出臺(tái)了支持改善型住房銷(xiāo)售的“救市”新政：購(gòu)買(mǎi)改善型住房者不僅可享受首付兩成、貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率0.7倍等多重優(yōu)惠，還對(duì)改善型住房進(jìn)行了較為寬松的界定……

　　一方面政府對(duì)改善型住房需求市場(chǎng)的支持，另一方面海爾綠城、東山墅、名士豪庭以及中海·紫御東郡別墅區(qū)等針對(duì)改善型購(gòu)房者的樓盤(pán)相繼火爆銷(xiāo)售甚至逆勢(shì)漲價(jià)，都在傳遞一種“信號(hào)”：改善型住房市場(chǎng)在逐步復(fù)蘇。嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商悄然改變產(chǎn)品推出策略，開(kāi)始啟動(dòng)改善型產(chǎn)品銷(xiāo)售。

　　近期，中齊地產(chǎn)針對(duì)改善型住房市場(chǎng)推出了“城市親情兩代居”的產(chǎn)品，提出了“親情責(zé)任家庭觀(guān)念”的購(gòu)房理念。魯能領(lǐng)秀城繼隨行就市推出了中小戶(hù)型UP街區(qū)之后，針對(duì)高端市場(chǎng)的漫山香墅也在本月正式大規(guī)模啟動(dòng)。為了迎合改善型住房的需求，開(kāi)發(fā)商不僅快速推出產(chǎn)品，還提出了不少新的置業(yè)理念。搶占改善型住房市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始行動(dòng)。

　　中齊地產(chǎn)負(fù)責(zé)人：“有感于濟(jì)南的改善型需求市場(chǎng)悄然啟動(dòng)，針對(duì)這一改善置業(yè)需求，中齊地產(chǎn)攜旗下項(xiàng)目未來(lái)城，推出了定位于改善型需求的三室產(chǎn)品，提出親情兩代居的置業(yè)概念。‘城市親情兩代居’是指為滿(mǎn)足父母為照顧孩子住在一起、父母為照顧家庭第三代的三代同堂以及子女贍養(yǎng)年事已高的父母而同居的住房需求提出的�！�

　　漫山香墅是一種“3+x”的類(lèi)別墅高端住宅，提出了非經(jīng)驗(yàn)主義住宅的概念，同樣是為了滿(mǎn)足改善型置業(yè)者對(duì)居住環(huán)境、戶(hù)型、品質(zhì)的升級(jí)需求。

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　　2008年10月，中央在出臺(tái)的房貸新政中首次提到“改善型普通自住房”的概念，稱(chēng)“金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%”。通知中還指出，“改善型住房”是指“第二次置業(yè)、但是家庭人均住宅面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平以下的住宅”�！案纳菩妥》俊睂儆诙�次置業(yè)，但二次置業(yè)并不都是“改善型住房”，其中還包含部分投資性需求。對(duì)于“改善型住房”來(lái)說(shuō)，其二次置業(yè)的目的仍然是為了自住，是為了改善現(xiàn)有的住房條件，而非投資或炒賣(mài)，因此國(guó)家才在抑制樓市投資性需求的同時(shí)，從信貸政策上給予“改善型住房”與“首次置業(yè)”同等的優(yōu)惠條件。