樓市報(bào)低價(jià)成風(fēng) 誰是背后黑手?

　　廣州房價(jià)貴不貴？看成交價(jià)，二手市區(qū)房動(dòng)輒過萬，的確貴，但看廣州市房管局每月公布的一二手成交價(jià)格，5月份全市一手成交均價(jià)為11745元/m2，二手房均價(jià)才5198元/m2。這個(gè)價(jià)格真實(shí)嗎？若這個(gè)價(jià)格真實(shí)，恐怕全廣州的人只買二手房，事實(shí)上5月份廣州市二手市價(jià)約為10800元/m2。從時(shí)常見諸報(bào)端的廣州市三大地產(chǎn)中介行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，廣州市一二手住宅價(jià)差僅在2000元/m2之內(nèi)，遠(yuǎn)低于房管局公布的一二手住宅價(jià)差。房管局公布的二手住宅價(jià)格偏低,究其原因在于二手住宅遞件過戶申報(bào)的價(jià)格偏低。從記者調(diào)查廣州日?qǐng)?bào)監(jiān)控的30大二手屋苑的成交價(jià)與報(bào)稅價(jià)來看，報(bào)稅價(jià)僅為實(shí)際成交價(jià)的四五成，部分市內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段樓房報(bào)稅價(jià)更低至成交價(jià)3折以下。

　　報(bào)低價(jià)，有人說，這是皇帝的新衣；有人說，這是行業(yè)“潛規(guī)則”；也有人說，這是行業(yè)公開的秘密。本期記者要做那個(gè)指出皇帝沒穿衣服的小孩，為讀者揭開行業(yè)“潛規(guī)則”背后的成因與潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，把這個(gè)公開的秘密大白于天下。

　　報(bào)低價(jià)怪狀掃描：

　　譽(yù)峰成交價(jià)2.5萬，報(bào)稅價(jià)7470元/m2

　　從記者調(diào)查的全市30大二手屋苑成交價(jià)與報(bào)稅價(jià)的表格來看，名盤報(bào)稅價(jià)只為成交價(jià)的40%~60%。成交單價(jià)最高的匯景新城，二手價(jià)已過2.3萬元/m2，報(bào)稅價(jià)依然是“9字頭”的四位數(shù)。從區(qū)域來看，番禺區(qū)報(bào)稅價(jià)與成交價(jià)差距最小，一般是成交價(jià)60%左右。

　　有中介人士表示，一般來說二手成交價(jià)不會(huì)低于一手成交價(jià)，不過一個(gè)譽(yù)峰單位的成交個(gè)案推翻了中介人士的說法。這個(gè)譽(yù)峰成交單價(jià)2.5萬元/m2，報(bào)稅價(jià)僅為7470元/m2。就算是譽(yù)峰最早推出而且朝向最差的單位，其單價(jià)都不會(huì)低于“8字頭”，知名度如此高的樓盤居然以“7字頭”報(bào)稅成功，可謂奇怪。

　　有地產(chǎn)人士稱，名盤或商品房小區(qū)由于一手價(jià)格較透明，報(bào)稅價(jià)為成交價(jià)四五成已算是不錯(cuò)，市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的“黃皮樓”(即樓齡較長、外墻為黃色的樓梯樓)，它們的報(bào)稅價(jià)更加低。一位購房者的報(bào)稅經(jīng)歷驗(yàn)證了這位人士的說法。

　　邱小姐購買東山培正小區(qū)的學(xué)位房，30平方米的一樓單位，成交價(jià)為50萬元。當(dāng)時(shí)業(yè)主手持的購房發(fā)票價(jià)格為10萬元，最終邱小姐在咨詢朋友和中介公司后報(bào)了12.5萬元的成交價(jià)，在房管局報(bào)稅順利通過。12.5萬元的報(bào)稅價(jià)僅為50萬元成交價(jià)的1/4。

　　報(bào)低價(jià)成因：逃避重稅是主因

　　據(jù)記者調(diào)查所知，報(bào)低價(jià)成因主要是逐利，業(yè)主通常要求實(shí)收，營業(yè)稅、個(gè)稅兩大由業(yè)主承擔(dān)的稅項(xiàng)轉(zhuǎn)嫁買家，買家想省錢，中介人員從旁推動(dòng)，再加上政府有關(guān)部門對(duì)此長期失察，因此造成歷年的二手報(bào)稅價(jià)偏低。

　　日前，記者來到廣州市30大二手屋苑之一的淘金家園探測(cè)行情。一位中介告訴記者，這里二手成交報(bào)低價(jià)風(fēng)氣很濃，二手成交市價(jià)已到19000元/m2，到房管局的報(bào)稅價(jià)僅為6000多元/m2。記者問這個(gè)中介人士，為什么是“6字頭”，不是“5字頭”或“7字頭”？這位人士透露玄機(jī)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)淘金家園一手發(fā)票價(jià)就是6000多元/m2，故此二手報(bào)稅價(jià)與這個(gè)價(jià)格持平或略有上升，即可在房管局報(bào)稅通過。

　　麗江花園是位居廣州市成交量前列的樓盤之一。記者從這里的一位中介人士處了解到一個(gè)所謂公式：上手發(fā)票價(jià)×1.1÷0.95=本次交易報(bào)稅價(jià)。這位人士舉例說明，若業(yè)主手持的發(fā)票價(jià)是50萬元，按此公式計(jì)算，本次業(yè)主轉(zhuǎn)讓的報(bào)稅價(jià)應(yīng)為57.89萬元。若房產(chǎn)證不足5年，營業(yè)稅將根據(jù)7.89萬元的增值差額來納稅。這位中介人士言之鑿鑿地告訴記者，這是番禺區(qū)房管局公布的一個(gè)評(píng)估價(jià)計(jì)算方式。記者根據(jù)所有公開渠道查詢，都未能證實(shí)這個(gè)公式的正確性。據(jù)行業(yè)人士表示，二手地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)知識(shí)一般都是口耳相傳形成，不排除“有心人”總結(jié)出這個(gè)公式來方便向買家解釋稅費(fèi)成本。

　　記者通過親身看盤以及采訪所知，報(bào)低價(jià)也有很大一個(gè)原因在于中介人士推動(dòng)，大中小行中介均建議買家報(bào)低價(jià)，以節(jié)省成本。據(jù)一位中介人士透露，給買家計(jì)算稅費(fèi)的紙有講究，一定不能用有公司名字為抬頭的紙，而且演示稅費(fèi)公式后最好把那張紙收回，以免以后涉及糾紛被用作證據(jù)。

　　市價(jià)四五成的報(bào)稅價(jià)，略有文化水平的人一眼都可看出是“造假”，為何在報(bào)稅環(huán)節(jié)卻是一路綠燈？據(jù)記者從有關(guān)人士了解到，報(bào)低價(jià)起源于2006年出臺(tái)營業(yè)稅，當(dāng)時(shí)廣州樓價(jià)只在“4字頭”，稅局房屋評(píng)估體系基本上是根據(jù)過往的成交記錄為參考，一代又一代的買家先后報(bào)低價(jià)，結(jié)果廣州市公布的二手成交價(jià)官方統(tǒng)計(jì)長期落后于當(dāng)前市況。(李鳳荷)