增加供給房價才會趨向理性

　　5月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，環(huán)比上漲0.2%，新建住宅銷售價同比上漲15.1%，環(huán)比上漲0.4%。成交量大幅下滑，房價還在高位運(yùn)行，為何出現(xiàn)這種僵持局面？市場供需失衡是關(guān)鍵。

　　在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商品價格最終由市場供需關(guān)系決定。供過于求，價格下跌；供不應(yīng)求，價格上漲。1998年啟動房地產(chǎn)市場改革，將住房推向市場，商品房價格必然會遵循這一市場規(guī)律�？v觀近幾年房地產(chǎn)市場價格波動趨勢，也印證了這一點(diǎn)。2005年-2007年房地產(chǎn)市場價格上漲較快，與此同時市場供需缺口較大。2005年-2007年市場缺口(銷售-竣工)分別為552849套、1043789套、1850060套，2006年、2007年的缺口增長率分別為88.8%和77.2%。

　　2009年房地產(chǎn)市場異常火爆，供給不足同樣是主因。資料顯示，2009年商品房銷售面積9.37億平方米，房屋竣工面積卻只有7.02億平方米。

　　2010年前5個月樓市成交量雖大幅下滑，但供給不足的局面并沒有根本逆轉(zhuǎn)。以北京市場為例，5月第一周(5月3日-9日)北京共有4個項目開盤，其中純新盤1個；共提供新增房源874套，環(huán)比之前一周(4月26-5月2日)減少了75.75%。從近三個月數(shù)據(jù)來看，4月17日北京期房存量共計55165余套，5月17日為58073套，6月20日為58750套。表面看市場存量有所增加，但考慮到同期期房市場銷售量環(huán)比出現(xiàn)40%-50%銳減，市場供應(yīng)量其實(shí)并無實(shí)質(zhì)性增加。期房是樓市的風(fēng)向標(biāo)，期房價格跌，二手房會跟著跌；期房價格堅挺，二手房市場則會選擇觀望。

　　供需格局不變，未來指望房價出現(xiàn)大幅下跌不太可能。如何才能促使房價出現(xiàn)下調(diào)？僅通過抑制市場需求是不夠的，關(guān)鍵還得從增加供給入手。

　　首先，應(yīng)大力增加期房供應(yīng)量。一要穩(wěn)定政策預(yù)期，確保房地產(chǎn)政策的連續(xù)性、持續(xù)性。將房地產(chǎn)業(yè)捧得過高或壓得過低，都不利于房地產(chǎn)市場發(fā)展。政策預(yù)期穩(wěn)定，開發(fā)商投資建設(shè)的積極性才會增強(qiáng)，信心指數(shù)才會提高。

　　二要加大市場治理整頓力度。一方面，加大對閑置土地的清查整飭力度。國土資源部2009年底通報顯示，全國閑置的房地產(chǎn)用地大約1萬公頃，約合1億平方米。當(dāng)大量土地不用蓋房，卻被開發(fā)商閑置囤積，住房供應(yīng)量怎么可能上升呢？各地各部門應(yīng)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家關(guān)于閑置土地處理辦法，在堅決依法無償收回滿兩年的閑置土地的同時，對開發(fā)商形成強(qiáng)大壓力，促使其加快開工建設(shè)進(jìn)度。另一方面，加大對開發(fā)商捂盤惜售等違規(guī)市場行為的查處力度，防止一些開發(fā)商通過推遲開盤等方式應(yīng)對國家調(diào)控政策。凡取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在3日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售，以有效增加期房市場供給。

　　其次，加大經(jīng)適房、公共租賃房等政策性保障住房的建設(shè)力度。房改十余年來，我國住房市場基本形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”格局。前者以商品房為主，面向市場，用以滿足中高收入群體改善性住房需求；中間以限價房、公租房為主，主要面向城市“夾心層”；后者以經(jīng)適房、保障房為主，主要面向城市低收入家庭。當(dāng)前住房市場主要壓力來自后兩者，解決這部分居民住房問題尤為迫切。因此，在促進(jìn)商品房市場大力發(fā)展的同時，各級地方政府更應(yīng)將政策性保障住房放在首位，加大資金投入力度，加大市場中低價位中小戶型及公租房、經(jīng)適房、廉租房的開工建設(shè)力度，多建、快建一批政策性保障住房，以分流商品房市場壓力，扭轉(zhuǎn)市場供需局面。

　　調(diào)節(jié)住房市場價格、促使房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，最終還要靠市場的力量。只有徹底改變市場供需嚴(yán)重失衡局面，房價才會趨向合理價位。吳定平