自4月中下旬以來(lái)，為抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，政府有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控新政。盡管目前評(píng)價(jià)房地產(chǎn)新政的作用和效果還稍顯過(guò)早，但分析其對(duì)不同相關(guān)利益主體可能帶來(lái)的影響還是十分必要的。

　　地方政府將面臨執(zhí)行中央政策和確保財(cái)政收支平衡的兩難選擇。一方面，國(guó)十條要求各省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，在房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的地區(qū)還要求盡快出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。而另一方面，落實(shí)國(guó)十條、抑制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭將會(huì)影響土地出讓金收入，從而影響地方財(cái)政收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2009年全國(guó)地方政府財(cái)政收入中，來(lái)自土地出讓金收入的比重達(dá)40%左右。國(guó)十條還要求擴(kuò)大土地供應(yīng)，提高保障性住房建設(shè)比重特別是廉租房比重，這會(huì)增加地方政府的補(bǔ)貼負(fù)擔(dān)。因而，房地產(chǎn)新政的實(shí)施在地方政府層面可能會(huì)遇到一定的阻力。

　　銀行業(yè)將獲得明顯的短期收益。2009年，由于寬松貨幣信貸政策導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性十分富裕，銀行普遍對(duì)首套房的貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打七折，而二套房則打8.5折。因此，盡管去年商業(yè)銀行的個(gè)人按揭貸款規(guī)模較2008年有較大幅度的增長(zhǎng)，但凈利息收入?yún)s較2008年下滑。今年的情況與去年有所不同，一是貸款規(guī)模受限，銀行對(duì)客戶(hù)的選擇和議價(jià)能力上升；二是房地產(chǎn)新政要求多部門(mén)合作，加大了監(jiān)管和執(zhí)行力度。因此，提高首付比例和貸款利率不僅能使貸款乘數(shù)增加，提高資金的使用效率，也能使房貸的收益有上升的可能。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，實(shí)行動(dòng)態(tài)的、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策，有利于銀行防范風(fēng)險(xiǎn)、提高貸款質(zhì)量。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)采取觀望的態(tài)度。與2007-2008年那一輪房地產(chǎn)調(diào)控相比，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)要從容得多。因?yàn)橐粊?lái)有上次房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)貿(mào)然降價(jià)促銷(xiāo)；二來(lái)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在去年的樓市盛宴中賺了盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，擁有充裕的資金鏈，現(xiàn)在有能力通過(guò)“捂盤(pán)惜售”、“推遲開(kāi)盤(pán)”等觀望措施應(yīng)對(duì)前景尚不明朗的樓市。

　　對(duì)不同類(lèi)型購(gòu)房者的影響各不相同。對(duì)只是滿(mǎn)足基本居住性需求的購(gòu)房者而言，影響大體是正面的。對(duì)滿(mǎn)足二次置業(yè)的改善性需求和三套及其以上的投資(投機(jī))性需求的購(gòu)房者而言，將會(huì)有明顯的抑制作用。提高首付比例并嚴(yán)格房貸利率政策，無(wú)疑會(huì)大大提高炒房者的成本，抑制把商品房作為投資品的市場(chǎng)需求。

　　然而，此次通過(guò)信貸政策從需求角度開(kāi)出的房地產(chǎn)調(diào)控藥方，必須和相應(yīng)的促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)和住房供給的政策相結(jié)合，才能真正起到實(shí)效。如伴隨購(gòu)房需求下降，開(kāi)發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略，收縮開(kāi)發(fā)投資，導(dǎo)致開(kāi)工量下降，則會(huì)引發(fā)新一輪的供給不足。一旦房?jī)r(jià)調(diào)整到人們的心理價(jià)位，被短期壓抑的需求還會(huì)釋放，而一旦供應(yīng)短缺，房?jī)r(jià)會(huì)再次上漲。值得高興的是，這次房地產(chǎn)新政還通過(guò)國(guó)土資源部出臺(tái)了《2010年住房用地供應(yīng)計(jì)劃》。根據(jù)該計(jì)劃，不僅政策性住房(包括保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小戶(hù)型普通商品房)的供地比例達(dá)到77%，遠(yuǎn)超中央70%的既定目標(biāo)，而且供地總量也大幅增加到18萬(wàn)公頃，比2009年土地供應(yīng)高出2倍以上。盡管在14萬(wàn)公頃的政策性住房供地量中，保障性住房(包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)所占比重僅為17%，但由于總量大幅增加，保障性住房用地供應(yīng)相比去年明顯增長(zhǎng)，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地量同比增長(zhǎng)79%，廉租房用地量同比增長(zhǎng)472%。

　　綜上所述，這次房地產(chǎn)新政重點(diǎn)在于打擊投機(jī)性購(gòu)房需求、遏制快速上漲的房?jī)r(jià)，但也必將對(duì)地方政府、銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者等諸多方面產(chǎn)生影響。筆者相信，本次房地產(chǎn)新政的目的并不是打擊房地產(chǎn)業(yè)，而是在于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，因?yàn)橐粋�(gè)平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是對(duì)中國(guó)的城市化、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還是對(duì)人們生活品質(zhì)的改善都十分重要。

　　(莊健 作者系亞洲開(kāi)發(fā)銀行駐中國(guó)代表處高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家）