我國(guó)目前還沒(méi)有健全社會(huì)信用體系，如何界定自住性購(gòu)房，還存在一定困難。有關(guān)方面如果真打算開(kāi)征物業(yè)稅，在開(kāi)征之前，應(yīng)該先理清多種住房消費(fèi)關(guān)系。綜合考慮豪華住宅與普通住宅的區(qū)別，個(gè)人自住房與個(gè)人多處房產(chǎn)，家庭實(shí)際人口與家庭人均住房面積等多方面的因素。合理考慮部分免稅情形，既要避免有人鉆空子，規(guī)避、轉(zhuǎn)嫁物業(yè)稅，更要精確制導(dǎo)，防止增加普通百姓稅收負(fù)擔(dān)。

　　國(guó)內(nèi)部分城市近期將被中央批準(zhǔn)為物業(yè)稅試點(diǎn)，其中上海、重慶兩地可能性最大。此前已多次傳出物業(yè)稅的相關(guān)消息，之后均被證實(shí)是政策“試應(yīng)手”。但跡象表明———這一次“狼”真的要來(lái)了。(4月11日《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》)

　　重慶擬征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅，上海將開(kāi)征住房保有稅。盡管提法不同，但是從本質(zhì)上講，實(shí)際上就是我們常說(shuō)的物業(yè)稅。事實(shí)上，開(kāi)征物業(yè)稅并非新話題。近年來(lái)，國(guó)務(wù)院每年轉(zhuǎn)發(fā)的文件均提到物業(yè)稅。去年4月發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》就建議，開(kāi)征房地資產(chǎn)持有稅，減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。去年5月，中國(guó)政府網(wǎng)公布的發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》再次納入“開(kāi)征物業(yè)稅”。盡管財(cái)政部、住建部對(duì)此不予證實(shí)，但據(jù)知情人士透露，部分城市已形成對(duì)房產(chǎn)征稅的具體方案，目前正等待最終批復(fù)，有消息說(shuō)，針對(duì)房產(chǎn)征稅的試點(diǎn)地區(qū)可能定在京、滬、深、渝四個(gè)城市。看來(lái)，物業(yè)稅“這匹狼”真的要來(lái)了。開(kāi)征只是早晚的事情。

　　開(kāi)征物業(yè)稅，既可以通過(guò)稅收杠桿，遏制富人、投機(jī)者炒房，促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸，又可以募集保障房資金，劫富濟(jì)貧，一舉多得，多好啊。再說(shuō)，國(guó)外也有征收房產(chǎn)持有稅的先例。人家能收，我們?yōu)槭裁床皇漳�？但是筆者認(rèn)為，物業(yè)稅到底是否該收，如何收，值得探討。開(kāi)征物業(yè)稅時(shí)機(jī)是否成熟，必須廣泛征求各方意見(jiàn)，尋求周密的制度安排，相關(guān)政策方案不能藏著掖著，不能倉(cāng)促上陣。

　　事實(shí)上，國(guó)外開(kāi)征物業(yè)稅與我們的住房消費(fèi)背景不一樣。據(jù)介紹，“在國(guó)外，征收物業(yè)稅是在較少有新開(kāi)樓盤(pán)的情況下，保證房地產(chǎn)稅收的一種政策�！币簿褪钦f(shuō)，國(guó)外征收物業(yè)稅的目的與調(diào)控樓市沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)。當(dāng)下樓市持續(xù)上漲，地王數(shù)據(jù)頻頻刷新，房地產(chǎn)項(xiàng)目密集開(kāi)工，物業(yè)方面的稅收來(lái)源根本不是問(wèn)題。

　　何況，當(dāng)下百姓的住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)并不輕。就連部級(jí)高官都坦言自己買(mǎi)不起房，在高房?jī)r(jià)語(yǔ)境下，開(kāi)征物業(yè)稅，除了給國(guó)家增加稅收，遏制投機(jī)炒房以外，客觀上也會(huì)增加普通百姓的住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。再說(shuō)，炒房者做的是投機(jī)買(mǎi)賣(mài)，一旦有利可圖，他們可能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手，他們實(shí)際持有住房的時(shí)間不長(zhǎng)，不僅收不了他們多少稅，這些稅收成本最后還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到普通消費(fèi)者頭上。

　　從法律層面看，我國(guó)住宅土地出讓的使用期限是70年，住房并非公民完全意義上的不動(dòng)產(chǎn)。物業(yè)稅與當(dāng)前收取的土地出讓金屬于重復(fù)收稅。如果征收物業(yè)稅，就要改革土地出讓金制度。正如有房產(chǎn)律師所言，“如果按照國(guó)外的方法去征收物業(yè)稅，就會(huì)出現(xiàn)通過(guò)降低土地出讓金的方式降低開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，增加業(yè)主對(duì)房產(chǎn)的持有成本的結(jié)果�！比绱恕耙患右粶p”只會(huì)給開(kāi)發(fā)商增加獲利途徑，給消費(fèi)者增加物業(yè)稅負(fù)擔(dān)，并不能為國(guó)家增收。開(kāi)征物業(yè)稅于是乎成了剜購(gòu)房人的肉補(bǔ)開(kāi)發(fā)商的瘡，用物業(yè)稅的錢(qián)建保障房、遏制投機(jī)炒房的目標(biāo)將很難實(shí)現(xiàn)。

　　因此，物業(yè)稅到底該不該收，如何收，需要平衡多方利益，需要一個(gè)周到的制度安排。盡管《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》建議，國(guó)家認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)以下的自住房減免持有稅，以鼓勵(lì)自住性購(gòu)房需求。重慶市擬針對(duì)豪宅征收特別房產(chǎn)消費(fèi)稅，也提供了相對(duì)公平的征稅思路。但是我國(guó)目前還沒(méi)有健全社會(huì)信用體系，如何界定自住性購(gòu)房，還存在一定困難。有關(guān)方面如果真打算開(kāi)征物業(yè)稅，在開(kāi)征之前，應(yīng)該先理清多種住房消費(fèi)關(guān)系。綜合考慮豪華住宅與普通住宅的區(qū)別，個(gè)人自住房與個(gè)人多處房產(chǎn)，家庭實(shí)際人口與家庭人均住房面積等多方面的因素。合理考慮部分免稅情形，既要避免有人鉆空子，規(guī)避、轉(zhuǎn)嫁物業(yè)稅，更要精確制導(dǎo)，防止增加普通百姓稅收負(fù)擔(dān)。

　　而且，在當(dāng)前的高房?jī)r(jià)語(yǔ)境下，有關(guān)部門(mén)急于要做的不是討論開(kāi)征物業(yè)稅，而是思考如何引導(dǎo)降低地價(jià)與房地產(chǎn)稅費(fèi)，降低房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，遏制開(kāi)發(fā)商暴利，促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸。開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)間表應(yīng)該靠后。

　　胡 藝