房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的最終消費(fèi)，既然是消費(fèi)品，房價(jià)理應(yīng)納入CPI中，像調(diào)控物價(jià)一樣進(jìn)行調(diào)控，這至少可以避免越調(diào)越高的尷尬。

　　隨著樓市調(diào)控政策密集出臺，一路飆漲的房價(jià)漸露疲態(tài)，一線城市房價(jià)開始松動。那么，這一輪調(diào)控會否重蹈此前歷次調(diào)控的覆轍？這一回，房價(jià)新“拐點(diǎn)”會不會真的出現(xiàn)？以下三篇文章將作見仁見智式的分析。

　　                                                       ——編者的話

　　國家統(tǒng)計(jì)局2月份公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管1月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，但環(huán)比只上漲1.3%，漲幅比去年12月份降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。接受采訪的專家表示，中國樓市在房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下將逐漸“退燒”，市場健康發(fā)展對各方有利。

　　隨著“國11條”、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、收緊二套房貸款等措施的相繼出臺，一系列調(diào)控政策密集作用于房地產(chǎn)市場，使得樓市出現(xiàn)了漸次“退燒”的跡象，一些城市出現(xiàn)了價(jià)格橫盤整理、成交量萎縮的局面。這會不會是房價(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的前兆？按照通常的經(jīng)濟(jì)理論而言，一旦成交量萎縮，就意味著賣方市場的出現(xiàn)，價(jià)格就有下調(diào)的機(jī)會和空間。然而，在房地產(chǎn)市場，“價(jià)升量減”的現(xiàn)象已不是第一次出現(xiàn)，成交量萎縮和價(jià)格下調(diào)之間很難畫上等號，這一次恐怕也不能例外。而經(jīng)驗(yàn)也表明，不能因?yàn)闃鞘械某山讳J減就斷定價(jià)格掉頭往下，從而出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。

　　實(shí)際上，回顧以往的幾次樓市調(diào)控即可發(fā)現(xiàn)，僅靠調(diào)控很難形成樓市的“拐點(diǎn)”，在短暫地壓抑火爆的樓市之后，反而有可能引起價(jià)格上的報(bào)復(fù)性反彈。有例為證：2005年的“國八條”、2006年的“國六條”出臺以后，北京、廣州、深圳等絕大多數(shù)城市的房價(jià)仍呈不斷攀升的勢頭，有的漲幅還超過了前幾年的同期水平；2007年的“貸款新政”等樓市調(diào)控，卻遭遇創(chuàng)下房價(jià)新高的尷尬，被媒體形容為“調(diào)控聲聲急，房價(jià)節(jié)節(jié)高”；如今新一輪的調(diào)控會否再次上演“狼來了”的結(jié)局，還很難說，但要想寄望于調(diào)控帶來“拐點(diǎn)”，恐怕只是購房者的一廂情愿。

　　究其原因，在于現(xiàn)有的調(diào)控體系存在諸多缺陷，進(jìn)而影響樓市調(diào)控的落實(shí)和效用。房地產(chǎn)不同于其他商品，地域性差別很大，不同的城市適用于不同的房地產(chǎn)政策。比如說一線城市的房價(jià)已出現(xiàn)泡沫，二線城市的房價(jià)開始上漲，三線城市的樓市才剛復(fù)蘇，四線城市的樓市還處于低迷狀態(tài)。但現(xiàn)在的調(diào)控措施都是由國家相關(guān)部門統(tǒng)一制訂，且不說“一藥難治百病”，而且這些措施需要房地產(chǎn)的直接管理者——地方政府的配合才能落實(shí)。這就使得調(diào)控的效果要看地方政府的配合程度，也就是執(zhí)行力問題。調(diào)控措施在執(zhí)行過程中往往被打折，導(dǎo)致房價(jià)很難被調(diào)控。

　　因而，有必要將房價(jià)納入進(jìn)CPI統(tǒng)計(jì)中，將其視為宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)，從而改進(jìn)現(xiàn)有的調(diào)控體系。房價(jià)沒有進(jìn)入CPI，傳統(tǒng)的解釋是，房地產(chǎn)是投資性需求，而投資品的價(jià)格不應(yīng)該算在CPI中。但房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的最終消費(fèi)，屬于消費(fèi)品市場。既然是消費(fèi)品，房價(jià)理應(yīng)納入CPI中，像調(diào)控物價(jià)一樣，在價(jià)格宏觀調(diào)控的范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)控，如此至少可以避免現(xiàn)在越調(diào)越高的尷尬。在這方面有關(guān)物價(jià)的調(diào)控已經(jīng)給出了很好的啟示。

　　此外，既然將房地產(chǎn)定性為消費(fèi)性需求，那么在調(diào)控時(shí)就應(yīng)堅(jiān)持不同需求分類調(diào)控的原則。對低收入群體的住房需求，以各種優(yōu)惠的廉租房形式予以保障，并在土地供應(yīng)、財(cái)政資金等方面要優(yōu)先滿足；對居民的自住性購房需求，在確定按揭首付比例、利率優(yōu)惠時(shí)，應(yīng)從國家宏觀調(diào)控政策平衡出發(fā)，統(tǒng)一確定，并保持相對穩(wěn)定；在二套房交易上，以稅收調(diào)控政策，引導(dǎo)居民分散投資渠道，打擊炒樓者。(李龍)