2009年年終，中央對樓市的調(diào)控政策再次密集出臺，這些動作被習(xí)慣稱之為組合拳。多年來，中國的普通購房者習(xí)慣將房價下降的希望，寄托在國家調(diào)控政策上，對宏觀政策的依賴性也非常大。而事實上，縱觀多年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，往往是調(diào)控政策高調(diào)出臺，但政策的影響力在又一輪房價上漲中被消解。

　　追溯中國房地產(chǎn)業(yè)市場化，2004年8月31日是一個重要起點。因為，從那一天起，房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)資料———土地的出讓需要通過完全市場化的手段來實現(xiàn)。由于出臺的房地產(chǎn)政策數(shù)量較多，該年度也被媒體稱為中國樓市的政策年。隨后的第二年，房地產(chǎn)市場的調(diào)控就成為市場的主導(dǎo)力量，此后每年出臺一次或多次的房地產(chǎn)調(diào)控政策。最初政策出臺的脈絡(luò)比較簡單，目的是要平抑房價，采取的調(diào)控措施就是抑制需求。不論是2005年的“國八條”，還是2006年的“國六條”，都是從抑制購買需求的角度出發(fā)。

　　可是，中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，沒有從根本上實現(xiàn)房價理性調(diào)整的目標(biāo)。面對不斷增加的個人財富收入，以及強大的城市化購買需求，抑制需求只能在短期內(nèi)形成心理預(yù)期改變的“觀望”。當(dāng)“觀望”積聚產(chǎn)生的需求達到一定數(shù)量后，中國樓市就會進入了再次的開閘放量，房價就出現(xiàn)了短期觀望后的長期暴漲，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了房價“越調(diào)控越高”的尷尬局面。2007年，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策提出了“需求和供給”兩頭用力的思路，在抑制需求，尤其是投資性需求的同時，加大土地供應(yīng)和樓市的市場供應(yīng)。在此思路下，二套房貸政策和著名的“70/90”政策出臺。

　　本來，調(diào)控供需結(jié)構(gòu)會直接影響市場。但中國房地產(chǎn)市場的特殊性，使得其不能以完全市場化的方式來統(tǒng)籌發(fā)展。

　　中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直在充當(dāng)雙重角色。一方面，房地產(chǎn)業(yè)是政府的支柱產(chǎn)業(yè)，具有強烈的經(jīng)濟屬性，承擔(dān)拉動經(jīng)濟快速增長的重要責(zé)任。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)需要通過開發(fā)商品房，部分解決城市居民住房問題，這是它擔(dān)負的社會屬性。在這樣的背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)只能扮演雙面角色，這一點可以從今年的中央經(jīng)濟工作會議和國務(wù)院落實會議的精神看出來。中央經(jīng)濟工作會議給房地產(chǎn)行業(yè)定的調(diào)子是“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善型購房需求”，該表達透露出來的信號就是，2010年，中國的房地產(chǎn)的發(fā)展仍是以支持性政策為主。隨后，國務(wù)院在落實會議中就提出“抑制投資投機性購房”，則透露出對房地產(chǎn)進行調(diào)控的意圖。

　　兩種看似矛盾的表述，實際上可以看出政府部門對目前房地產(chǎn)行業(yè)“抑揚兩難”。實現(xiàn)經(jīng)濟快速增長需要借助房地產(chǎn)這個支柱產(chǎn)業(yè)，但同時，今年房價的持續(xù)暴漲已有“泡沫苗頭”，如何在保持經(jīng)濟快速增長的同時，合理抑制房價泡沫出現(xiàn)，又能較好地解決普通百姓的住房問題，2010年，中國房地產(chǎn)行業(yè)將面臨著尷尬的生存環(huán)境。

　　本報記者 張學(xué)冬