面對(duì)房?jī)r(jià)地價(jià)悉數(shù)節(jié)節(jié)高漲態(tài)勢(shì)和公眾的抱怨，國(guó)土資源部已經(jīng)開(kāi)始了新一輪土地市場(chǎng)調(diào)控。從種種跡象來(lái)看，果不出筆者此前所預(yù)測(cè)，以土地市場(chǎng)調(diào)控為先行的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控大幕，或從此拉開(kāi)。

　　在國(guó)土資源部自8月以來(lái)所采取的行動(dòng)中，尤以11月12日發(fā)布的《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》最引人注意。這個(gè)土地新政，對(duì)政府出讓用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單宗土地，給出了明確的面積限制：大城市20萬(wàn)平方米(約300畝)，中等城市14萬(wàn)平方米，小城市(鎮(zhèn))7萬(wàn)平方米。

　　按理說(shuō)，土地新政具有可遏制大開(kāi)發(fā)商拿地后囤地行為、抑制土地資源越來(lái)越向少數(shù)大開(kāi)發(fā)商集中等積極意義。只不過(guò)，對(duì)照閑置兩年及以上的土地將被“堅(jiān)決無(wú)償收回”等政策幾成空文的事實(shí)來(lái)看，對(duì)于新一輪土地市場(chǎng)調(diào)控的效果，還難下結(jié)論，只能說(shuō)寄予厚望。尤其是土地新政客觀上存在漏洞。執(zhí)行結(jié)果會(huì)怎樣？會(huì)不會(huì)再成“稻草人”？還待“有觀后效”。

　　一個(gè)漏洞是，城市規(guī)模的定義，非常模糊。事實(shí)上，大城市、中等城市、小城市，屬于口頭用語(yǔ)。除北京、上海、廣州、深圳這些一線城市之外，如何鑒定哪個(gè)城市到底屬于大城市或是中等城市還是小城市？沒(méi)有明確、統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。比如，中部一些常居人口不到200萬(wàn)的省會(huì)城市，在公開(kāi)介紹宣傳上，使用的常常是“大城市”或“特大城市”。按此說(shuō)法，為應(yīng)對(duì)政策，恐怕所有省會(huì)城市及直轄市都會(huì)認(rèn)定自己是大城市，按照最高上限來(lái)執(zhí)行政策。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額，開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)，可能有60%以上集中在一線城市、各省會(huì)城市及部分非省會(huì)城市，而這些城市正是房地產(chǎn)問(wèn)題集中的地方。如果這樣，那就等于土地新政又可能成為無(wú)法執(zhí)行或執(zhí)行起來(lái)沒(méi)有多大意義的政策。再則，除廣州等城市外，如果各省會(huì)城市被認(rèn)定為中等城市，那么，與省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)往往相差比較大的其他市(地、州)府所在城市，到底該屬于中等城市還是小城市呢？如果被認(rèn)定為小城市，那與縣城的差別如何體現(xiàn)？這些確實(shí)是個(gè)會(huì)導(dǎo)致政策不好操作的實(shí)際問(wèn)題。

　　另一個(gè)漏洞是，新政可能被“化整為零”所化解。對(duì)于同一開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)(或下屬)企業(yè)，沒(méi)有政策規(guī)定不能在同一地區(qū)拿下緊鄰的兩塊或多塊土地。因此，為規(guī)避政策，一些地方政府可能會(huì)把一宗大面積地塊分拆成幾個(gè)符合政策規(guī)定的地塊，然后，采取與開(kāi)發(fā)商“勾地”辦法出讓。開(kāi)發(fā)商通過(guò)“勾地”競(jìng)買(mǎi)土地，在出讓方設(shè)定特定條件“約束”的幫助下，分期、陸續(xù)把實(shí)際上的整塊大面積土地全部拿下。

　　此外，還需強(qiáng)化政策的嚴(yán)肅性。就在土地新政出臺(tái)后不到10天的11月20日，北京出讓了一塊土地，總面積526737平方米，除去代征地的255171.6平方米，依然高達(dá)271565平方米，比規(guī)定的20萬(wàn)平方米超出了7萬(wàn)多平方米。這種同樣來(lái)自政府的灰色幽默，在政策的執(zhí)行問(wèn)題上來(lái)了個(gè)實(shí)打?qū)嵉臒嶂S刺，使政策的嚴(yán)肅性立即受到赤裸裸的挑戰(zhàn)。

　　正因?yàn)槿绱�，就急需修補(bǔ)政策漏洞，細(xì)化內(nèi)容，以增強(qiáng)可操作性，強(qiáng)化落實(shí)與執(zhí)行監(jiān)督，防止土地新政再次成為稻草人。

　　(陳真誠(chéng) 中國(guó)著名品牌營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家，媒體專(zhuān)欄作家）