不止一次聽(tīng)人說(shuō)：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命脈，任何力量都不可能坐視這個(gè)產(chǎn)業(yè)衰敗，所以房?jī)r(jià)大跌不僅不可能，而且也不可忍。每當(dāng)聽(tīng)到此類(lèi)觀點(diǎn)時(shí)，我總不免很困惑：是什么原因使得房地產(chǎn)業(yè)變得這么重要了呢？

　　持此類(lèi)觀點(diǎn)的人總能說(shuō)得頭頭是道：什么房地產(chǎn)業(yè)能拉動(dòng)多少GDP了，能帶動(dòng)多少相關(guān)產(chǎn)業(yè)了，如此云云。其實(shí)都不是理由，難道發(fā)展經(jīng)濟(jì)就是為了GDP，就是為了拉動(dòng)越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)？用“命脈”一詞解析經(jīng)濟(jì)的人，應(yīng)該知曉一些中國(guó)古典文化，但在如何理解經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義或目標(biāo)上，顯然缺乏中國(guó)古典思想的支撐。我們的先人在科學(xué)技術(shù)手段非常落后的情況下之所以能發(fā)現(xiàn)宇宙的規(guī)律，就是因?yàn)槲虻搅恕疤烊撕弦弧钡牡览恚�既然天與人遵循同樣的規(guī)律，那么，懂得了人自身的規(guī)律豈不就懂得了宇宙的規(guī)律嗎？可惜，如今這樣的方法論與哲學(xué)思想很難在我們的科學(xué)研究中看到了。

　　如果無(wú)從理解宏觀經(jīng)濟(jì)應(yīng)該追求什么，不妨先看看作為宏觀經(jīng)濟(jì)的基本因子——微觀個(gè)體的運(yùn)行規(guī)律。上世紀(jì)50年代，從事企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)研究的學(xué)者告訴我們：企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是追求市值最大化。所謂市值，就是企業(yè)的交易價(jià)值，實(shí)際上就是企業(yè)價(jià)值的外在表現(xiàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)雖然不能交易，但它也有個(gè)價(jià)值問(wèn)題，它的形成機(jī)制與企業(yè)價(jià)值的形成應(yīng)該是一致的。從這個(gè)意義上理解，宏觀經(jīng)濟(jì)的追求目標(biāo)也應(yīng)該是其價(jià)值，而非總量，或者結(jié)構(gòu)(其實(shí)，謀求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目的也是為了提高宏觀經(jīng)濟(jì)的價(jià)值)。

　　從價(jià)值的形成機(jī)制看，提高效率是價(jià)值之本，任何刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本動(dòng)力都該體現(xiàn)在“高效率”這個(gè)關(guān)鍵詞上。回望房地產(chǎn)業(yè)，有什么證據(jù)證明其效率高于宏觀經(jīng)濟(jì)的平均水平呢？如果證明不了，那就不能說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，更不能用“命脈”這樣的詞匯給它定位。

　　事實(shí)上，沒(méi)有確鑿證據(jù)證明房地產(chǎn)業(yè)的高效率，卻有數(shù)據(jù)讓人為這個(gè)產(chǎn)業(yè)的效率而憂(yōu)慮，低出售率、高空置率，從產(chǎn)出和效用兩個(gè)層面都反映出上述憂(yōu)慮是有道理的。吸引了最大比例資金和最大投入熱情的產(chǎn)業(yè)效率令人憂(yōu)慮，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值提高又怎能不受此拖累呢？

　　當(dāng)然，這里也確實(shí)存在著兩難。從上世紀(jì)90年代日本和今天美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)看，房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)雪崩式下滑，的確引發(fā)很多嚴(yán)重問(wèn)題，但任由房?jī)r(jià)不適度的上漲又會(huì)加劇泡沫破裂，這種惡性循環(huán)到底是不可逆轉(zhuǎn)的規(guī)律，還是市場(chǎng)機(jī)制不完善的惡果，至今沒(méi)有明確結(jié)論。從中國(guó)的現(xiàn)狀看，這樣的兩難的確不是一朝一夕能夠解決的，但我們是否因此就可以用“國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈”這樣一個(gè)沒(méi)有證據(jù)的結(jié)論把它掩蓋起來(lái)呢？

　　更重要的是，即便這個(gè)結(jié)論真的成立，我們是否應(yīng)該用這個(gè)結(jié)論來(lái)袒護(hù)目前的高房?jī)r(jià)預(yù)期呢？我對(duì)中醫(yī)理論知之甚少，但一般大眾都知道的常識(shí)是“通則不痛”，既然把房地產(chǎn)業(yè)看成是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命脈，那么這條命脈的特征應(yīng)該是“運(yùn)通”，而不是“阻滯”。

　　房?jī)r(jià)今天之所以這樣高，既不是供求均衡的結(jié)果，也不完全是預(yù)期推動(dòng)所致，因?yàn)檫@兩種力量全都是動(dòng)態(tài)的過(guò)程，一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程是由買(mǎi)賣(mài)雙方的動(dòng)態(tài)博弈來(lái)實(shí)現(xiàn)的。反觀當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)，從用地成本開(kāi)始開(kāi)發(fā)商就以一個(gè)靜態(tài)的利潤(rùn)指標(biāo)做底線，價(jià)錢(qián)標(biāo)在這個(gè)位置上，買(mǎi)者接受也是它，不接受也是它，大不了我把房子囤積起來(lái)不賣(mài)罷了，反正我就賣(mài)這個(gè)價(jià)。于是我們看到的是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定的房?jī)r(jià)，而不是由買(mǎi)賣(mài)雙方力量博弈所形成的。這么一看你會(huì)發(fā)現(xiàn)：這條所謂的“國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈”一來(lái)是掌握在少數(shù)人手中，二來(lái)已經(jīng)被不合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制所“阻滯”，如何讓它激活國(guó)民經(jīng)濟(jì)的條條經(jīng)絡(luò)？

　　假如我們非要把房地產(chǎn)業(yè)打造成“命脈”(雖然命脈不是打造出來(lái)的)，并將國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命運(yùn)寄托在它身上，那么科學(xué)的做法應(yīng)該是打通這條脈絡(luò)，而不是阻滯。打通房地產(chǎn)脈絡(luò)的方法可以多種多樣，但關(guān)鍵“穴位”只有一個(gè)，那就是“閑置物業(yè)稅”，向不能順利進(jìn)入市場(chǎng)渠道，依然囤積在開(kāi)發(fā)商或者炒房者手中的房屋征稅，這一方面可激活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，激勵(lì)高效率的土地使用權(quán)，另一方面也能逐步減低市場(chǎng)預(yù)期，緩解盲目推高房?jī)r(jià)的非理性壓力。

　　但長(zhǎng)期以來(lái)，總有人在物業(yè)稅問(wèn)題上有意無(wú)意地混淆概念，把針對(duì)房屋囤積的“閑置稅”說(shuō)成是針對(duì)所有人的征稅，從而造成一部分不明真相者的反感情緒。在此，我再重申一次：針對(duì)房?jī)r(jià)難題的“閑置物業(yè)稅”，只針對(duì)房屋囤積，不針對(duì)普通購(gòu)房人，因此不會(huì)傷及普通購(gòu)房者的利益。但也有人對(duì)技術(shù)上的可行性表示懷疑，限于篇幅，今天沒(méi)法過(guò)多討論，但有一點(diǎn)必須說(shuō)明：穴位找到了，總有辦法打通，就算現(xiàn)在技術(shù)上有困難，治病的醫(yī)理不會(huì)因此改變。更何況，技術(shù)上的困難，難道比起經(jīng)濟(jì)危機(jī)的困難還要大嗎？ (田立 作者系哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長(zhǎng))