對(duì)于當(dāng)前的房?jī)r(jià)，市場(chǎng)已基本達(dá)成共識(shí)，即泡沫化趨勢(shì)十分明顯。否則，也不會(huì)有收緊房貸政策的傳聞。那么，我們究竟是該坐等房?jī)r(jià)下跌，還是跟風(fēng)追漲呢？

　　要回答上述問(wèn)題，必須先搞清楚房?jī)r(jià)運(yùn)行的自身規(guī)律，以及房?jī)r(jià)泡沫形成的原因。房?jī)r(jià)歷來(lái)不是簡(jiǎn)單由供給和需求決定，其作為一般商品的屬性甚至弱于投資品。因此，在某種程度上，房?jī)r(jià)類(lèi)似于國(guó)際原油期貨價(jià)格，投機(jī)的成分更多一些。既然有投機(jī)因素的存在，就不可避免地會(huì)有泡沫的產(chǎn)生。如果以國(guó)際通行的月供收入比、租金覆蓋率等指標(biāo)衡量，房?jī)r(jià)泡沫早已超乎想像。即便剔除掉其中不可比的因素，目前的房?jī)r(jià)也有過(guò)高之嫌。

　　房?jī)r(jià)泡沫是如何產(chǎn)生的？自然離不開(kāi)二手房成交的活躍。一般來(lái)講，自住需求的滿足，既可以是一手房，也可以是二手房，但投資需求的實(shí)現(xiàn)卻全部表現(xiàn)為二手房的成交。因此，在房?jī)r(jià)上漲的初期，二手房是盯住一手房定價(jià)的。但到了房?jī)r(jià)泡沫最為瘋狂的時(shí)候，往往是一手房盯住二手房定價(jià)。我們知道，成交是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的核心因素，于是就不難理解房?jī)r(jià)泡沫緣于二手房的成交了。對(duì)此，我們可以用一個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，即二手房成交與一手房成交的比例，如果說(shuō)持續(xù)在2：1之上，那么表明房?jī)r(jià)泡沫日趨嚴(yán)重；如果低于1：1則表明投資需求相對(duì)萎縮。以深圳為例，2007年三季度的每個(gè)月，二手房成交均兩倍于一手房，于是，10月份之后房?jī)r(jià)開(kāi)始見(jiàn)頂回落。

　　如果說(shuō)在房?jī)r(jià)再創(chuàng)歷史新高的時(shí)間窗口，期待房?jī)r(jià)的回落，雖然在情理之中，但可能會(huì)事與愿違。首先，房?jī)r(jià)本身具有快漲慢跌的屬性。這也是大多數(shù)投資品的自然屬性。回顧深圳房?jī)r(jià)上一輪的漲勢(shì)，從2007年三月份開(kāi)始加速上漲，僅僅半年的時(shí)間，漲幅就在50%之上。隨后的房?jī)r(jià)調(diào)整，也是在成交逐步萎縮之際，差不多15個(gè)月才算觸底。即便是我們認(rèn)為當(dāng)前的房?jī)r(jià)處于頂部，那么房?jī)r(jià)的顯著下跌，可能還不是未來(lái)兩三個(gè)月能見(jiàn)到的。

　　其次，通脹顯性化有助于釋放房地產(chǎn)的投資需求。進(jìn)入四季度后，由于對(duì)應(yīng)去年底極低的基數(shù)，翹尾效應(yīng)逐步消失，CPI、PPI等代表物價(jià)水平的指標(biāo)可能會(huì)逐步轉(zhuǎn)正。10月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比下降0.5%，工業(yè)品出廠價(jià)格同比下降5.8%，似乎還看不到通脹的影子。但近期油價(jià)、電價(jià)、水價(jià)的上調(diào)，加上美元貶值推高的大宗商品價(jià)格因素，通脹預(yù)期早已形成，外圍經(jīng)濟(jì)體已有加息的舉動(dòng)。在通脹周期中，比較好的投資標(biāo)的無(wú)疑是有價(jià)證券和房地產(chǎn)，這也是房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)的重要支撐。預(yù)計(jì)在通脹預(yù)期逐步兌現(xiàn)之后，對(duì)于房地產(chǎn)的投資需求還會(huì)持續(xù)升溫。

　　最后，“金九銀十”之后，市場(chǎng)開(kāi)始期待小陽(yáng)春。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的客觀規(guī)律，我們不難發(fā)現(xiàn)有比較典型的兩大旺季，其一是春節(jié)前后的小陽(yáng)春，其二就是國(guó)慶前后的“金九銀十”。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)前后的成交也不會(huì)太差，這除了與開(kāi)發(fā)商選擇集中推盤(pán)之外，也與購(gòu)房者的收入結(jié)構(gòu)有關(guān)。在環(huán)比不會(huì)大幅下降的成交支撐下，房?jī)r(jià)自然也不會(huì)明顯回落。

　　基于上述判斷，短期內(nèi)要期待房?jī)r(jià)的回調(diào)，欲速則不達(dá)。我們判斷房?jī)r(jià)泡沫可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，大致在明年4月份之后才會(huì)出現(xiàn)較為明顯的回落。一方面，在于今年3月份開(kāi)始，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積逐步回升，一年之后正好轉(zhuǎn)換為可售面積。也就是說(shuō)，屆時(shí)將有大量的一手房供應(yīng)市場(chǎng)。另一方面，今年春節(jié)在二月份，剛性需求的釋放大致有1-2個(gè)月的周期，在4月份需求也會(huì)回歸到正常的水平。如果說(shuō)房?jī)r(jià)的下跌還需要一個(gè)催化劑的話，那么我們認(rèn)為央行的首次加息可能會(huì)取代房貸緊縮政策，成為壓垮房?jī)r(jià)的最后一根稻草。(中國(guó)銀行私人銀行(深圳) 投資顧問(wèn) 陳波翀)