平時(shí)在研究房地產(chǎn)的過(guò)程中,偶爾也會(huì)與券商、投行、基金公司的朋友們交流觀點(diǎn)。或許是研究的角度和方法有異，很多情況下，他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法會(huì)比業(yè)內(nèi)人士更理性一些。比如，很多業(yè)界內(nèi)朋友深信中國(guó)樓市只漲不跌，還會(huì)鼓動(dòng)親朋好友把每分錢(qián)都投進(jìn)去以“孵金蛋”；而投行的分析師看慣了股市的潮起潮落，早已不再“堅(jiān)信”什么了。

　　回顧今年地產(chǎn)股的走勢(shì)，可謂跌宕起伏。5-7月地產(chǎn)股上漲速度明顯快于大盤(pán)，8月下跌幅度同樣大于大盤(pán)，8月底9月上旬又來(lái)一波反彈，9月后又“摔了一跤”，國(guó)慶后再次異軍突起，領(lǐng)漲大盤(pán)，10月底重新回落。一方面，大盤(pán)在起起落落，地產(chǎn)股亦隨之波動(dòng)，另一方面，地產(chǎn)業(yè)的消息特多，比如近期的這輪下跌，是在9月全國(guó)房屋成交量環(huán)比上漲16%的大好背景下發(fā)生的，原因只是眾多媒體頻頻報(bào)道年底房產(chǎn)優(yōu)惠政策可能終止。

　　近日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在資本市場(chǎng)最大事件，是恒大地產(chǎn)成功IPO。11月5日，恒大地產(chǎn)在香港聯(lián)交所上市，募集資金56億元，收盤(pán)漲幅高達(dá)34.29%，董事會(huì)主席許家印身家高達(dá)480億港元，根據(jù)福布斯和胡潤(rùn)發(fā)布的2009年中國(guó)富豪榜，基本稱(chēng)得上中國(guó)內(nèi)地首富。歷史仿佛重演，2007年碧桂園亦是在香港IPO，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩，上市后楊惠妍晉身全國(guó)首富。

　　實(shí)際上，不僅事件相似，恒大與碧桂園亦同為廣東地產(chǎn)巨頭，都是民營(yíng)性質(zhì)，以建筑商起家，在房地產(chǎn)界摸爬滾打了十幾年，同樣實(shí)行全國(guó)化布局，擁有巨量土地儲(chǔ)備，在香港投資圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)良久、人脈很深。與碧桂園2007年的幸運(yùn)相比，恒大錯(cuò)過(guò)了上輪上市最佳時(shí)機(jī)，2008年3月被迫放棄；經(jīng)歷了2008年下半年資金鏈的嚴(yán)峻考驗(yàn)后，如今終于脫胎換骨，企業(yè)發(fā)展站上了資本市場(chǎng)的高臺(tái)。

　　今年謀求去香港IPO的內(nèi)地房企多達(dá)幾十家，可惜大家集體錯(cuò)過(guò)了最佳時(shí)間窗口。香港恒指年內(nèi)高點(diǎn)出現(xiàn)在10月份，而內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量最大、房?jī)r(jià)漲速最快的時(shí)候是6、7月份，大部分想要上市的企業(yè)，二季度才開(kāi)始籌劃和報(bào)審，動(dòng)作最快的要算華南城，9月30日上市；其后寶龍地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)等陸續(xù)上市，表現(xiàn)都不夠搶眼，甚至出現(xiàn)破發(fā)現(xiàn)象，另如卓越置地、明發(fā)集團(tuán)等目前已延遲上市。

　　很多人可能不太理解，同樣是在一個(gè)時(shí)間段，同樣是在香港證交所IPO，為何企業(yè)之間“待遇”如此懸殊。在資本市場(chǎng)中，投資者天生勢(shì)利。恒大之所以能獲得投資者的追捧，大致有三個(gè)原因。首先，恒大已位列全國(guó)一線開(kāi)發(fā)商，今年前三季度的銷(xiāo)售面積全國(guó)第一，企業(yè)規(guī)模、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)水平等優(yōu)勢(shì)明顯。其次，既然已錯(cuò)過(guò)最佳時(shí)間窗口，恒大很明智的降低招股價(jià)，減少募資規(guī)模，市盈率只有5倍左右，而目前A股優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的市盈率多在20-30倍；再次，與當(dāng)年富力、雅居樂(lè)、碧桂園等上市公司相同，“近水樓臺(tái)先得月”，恒大高層亦與喜歡投資房地產(chǎn)股票的香港富佬們有交往，得到鄭裕彤、劉鑾雄、李嘉誠(chéng)等資本大佬的支持。

　　中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，事實(shí)已進(jìn)入巨頭爭(zhēng)霸的時(shí)代，只有成為上市公司，才能相對(duì)從容的進(jìn)入“第一陣營(yíng)”。萬(wàn)科、保利、招商、金地、中海、碧桂園等莫不如此。目前只有上海國(guó)企綠地一家“體形”夠大，卻還沒(méi)未上市，正在籌備中。為什么上市這么重要？看看“順馳慘案”就明白了，2003-2005年順馳高速擴(kuò)張，到處拿地王，最終卻因上市未果而被迫賣(mài)身；假如它能上市，資金鏈緊張也就不算什么大問(wèn)題了。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)屬于資源密集型行業(yè)，土地和資金是兩大核心資源，其中資金的重要性又蓋過(guò)土地。上市公司在融資上面的方便性、規(guī)模性、低成本性，是非上市公司無(wú)法比擬了。非上市公司中，只能那些央企旗下的，或地方政府強(qiáng)力支持的，才有資格進(jìn)行高層次的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，但國(guó)企的命運(yùn)是不確定的，今天可以揮金如土的拿地王，不等于明天還會(huì)有同樣的“資金盛宴”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心報(bào)告顯示，今年前三季度，萬(wàn)科、保利和中海依次位列全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額前三名；若按銷(xiāo)售面積，最牛的公司是恒大453.70萬(wàn)平方米，其次才是萬(wàn)科441.42平方米，綠地排第三。若論土地儲(chǔ)備量，恒大地產(chǎn)以5100萬(wàn)平方米居首，碧桂園其次，萬(wàn)科僅排第9位。

　　2006-2008年，全國(guó)四大房企銷(xiāo)售收入占全國(guó)的比重分別為4.6%、5.2%、7.8%。而香港前四大開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率約為60%，美國(guó)為20%多。今年前三季度，銷(xiāo)售金額排名第一的萬(wàn)科為426億元，只占全國(guó)銷(xiāo)售額27532億元的1.55%；銷(xiāo)售面積排名第一的恒大地產(chǎn)是454萬(wàn)平方米，占全國(guó)銷(xiāo)售面積58371萬(wàn)平方米的0.78%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)巨頭之間的戰(zhàn)爭(zhēng)早已硝煙彌漫，但路還長(zhǎng)，就看誰(shuí)能討資本市場(chǎng)之歡心了。（楊紅旭）